《深度思考的买房经验分享》,聚焦北京楼市+教育+升学+装修,分享刚需、学区、改善住房块分析。

哈喽,大家好呀,写这篇文章确实是花了不少心思,想传达给读者的都是比较准确和详细的信息,所以花费的时间也比较久,今天终于写完了。有很多踩盘的文章还在路上,大家敬请期待吧。

今天给大家讲讲西城区广外片区的踩盘分析,西城共计有11个学区,包括:德胜学区、什刹海学区、西长安街学区、大栅栏椿树天桥学区、新街口学区、金融街学区、陶然亭白纸坊学区、展览路学区、月坛学区、广安门内牛街学区、广安门外学区。广外这块的房子我当时买房的时候也是重点考虑的区域,预算550到600出头吧,首房首贷,既考虑自住,又带点学区,广外片区在西城是单价比较低的区域了,毕竟学区整体情况在西城垫底了,但咋说也是在西城,占个学区坑吧,万一以后没钱换房呢。

老规矩,还是会从位置及交通、小区环境和房子基本情况及优缺点的踩盘分析、价格及保值性、学校、适合人群这几个方面来聊,看完大家对西城广外这个片区会有一个整体比较清晰的认知,排除一些不符合自己要求的房子,不多说了,西城广外片区发车走起!

写完这篇文章后,我发现这个写的实在是太长了,我就给他分了两篇,第一篇就先介绍位置及交通和各小区的房子踩盘的实际情况的一个分析,下一篇介绍学校和适合人群。

PS:下面写的这些房子的价格,应该都有所下降了,可以作为现在的对比

一、位置及交通

西城广外学区位于北京西站附近,它位于西城、丰台和海淀三区交界地带。地铁路线有7号线9号线和1号线,位置还是很不错的,和海淀的羊坊店学区挨着,离丰台的丽泽商务区也很近,老城区生活配套很完善,三甲医院也很多,广安门医院、宣武医院、世纪坛医院等等,这里咱就不多说了,毕竟二环到三环,location价值稀缺

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二、小区环境及房子优缺点

先说西城的整体,我们都知道,老城区的房子肯定是楼龄普遍老一些,环线以内越往里越老,所以西城老破小多,而且西城也比较小,路也弯弯绕绕的多。我踩过的小区有次新的,也有8几年的房子,8几年的房子是中介推荐,所以顺便看的,并没有真的想买,毕竟我们不止考虑学区,也要考虑自住,还要考虑贷款年限的问题,以后也是想好卖一些。我从老到新的顺序说一下吧

1、红军南街

这个是86年的,49平,报价539w,是个南北向的一居室,没啥好说的了,就是老破小吧,小区环境也不咋样

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2、湾子街社区

这个看的是个90年的房子,57平的南北小两居,4层(共6层)报价575w,同户型的上套成交价565w,楼龄有点老,我们组合贷只能贷款15年,遂放弃。(纯商贷可以贷满25年。)

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3、白菜湾社区

这个小区我很熟悉,因为我在这住过一段时间,所以并没有跟中介去踩盘,92年前后的房子,但是,我一直以为它是8几年的楼,老破小,讲真房子保养的着实有点差劲,如果单纯为了上学,可以来看看,不然的话,小区环境确实不咋地,地下室单价还9万多。我在贝壳的app上看到,这里有好多40多平的小房子在售,500w左右,纯纯上学房

4、车站西街13号院

这个是个顶层,95年的,我们看的时候报价612w,我刚看了一下现在598w了,南北通透的小两居,户型不错,但是装修非常老旧,墙面都起皮了,里面住的是个老爷爷,考虑到我们买完房就没钱装修了,而且是个顶层,可能会有漏水及以后再卖成交周期很长等问题,所以就放弃了

5、建功南里

这个小区还真的挺不错的,很干净,楼看着质量也很不错,管理不错,96年的小区,看着像2000年左右的,共18层,看的是个7层的公房,48平报价560,不过我看有同户型的47平的成交价是508,可能装修啥的差点,也可能是业主预期或者楼层,这就不得而知了

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7、北欧印象

这个小区是比较新的,03年的,小区环境还不错,和之前看过的老小区形成了鲜明的对比,离丽泽很近,能清晰的看到丽泽商务区。北欧印象看了很多套在售的房子,我们能买的起的就只有一居室,500w出头到580w的都看了几个,但是这个户型吧,真的有点一言难尽,但是大户型的1000多万的房子,户型还可以。同样58平的面积,老小区都能正儿八经的南北通透小两居,而北欧印象只是个这(如下所示),58.36平,报价585w

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此外还有几个500w出头的,我就贴一个图吧,其他差不太多情况,43.26平,报价505w

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小区环境不错,

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下面这个户型是三居,115平,报价1220w

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所以北欧印象这个小区就比价断层,要么是改善型的大户型,要么是占学坑的小一居,可以按照自己的实际情况去做选择,刚需上车的话,不那么适合。

6、乐城

04年的小区,楼高共24层,一类经济适用房社区,有的已经交易过了,所以就是商品房了,小区环境一般,人多,车也多,车位紧张一些,我们看的是一个一居室的一类经济适用房,45.48平,报价515w,转商费12w多,房子还行,就是小点,还有转商费,所以我们也放弃了。

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不过乐城这个小区,可选的房子还是比较多的,1居2居3居都有,这样各个价位段就可以都能覆盖到,从400多万的占学位的房子,到1000多万的3居室,都有在售,就是注意经济适用房没有交易过的话,会有转商费,问好中介这一点。

7、车站西街1号院

这个小区很新,06年的,可是没啥小区环境,之前是个写字楼,后面改的,我们能买得起的就只是个开间,完全不适合自己住,更别说以后有了小孩,老人来给看孩子了,上学占坑还行,不适合我们,不满足我们的需求。

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因为之前是写字楼改的,所以你看他的户型图,就不怎么样

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8、考拉社区

考拉社区这个小区是2008年建成的商品房社区,共21层楼高,有两栋楼是住宅楼,两栋之间有个底商的楼,只有这三个楼,有个小院子,小区环境还行吧,比老小区强,这个小区的户型只有一居和两居,一居面积也比较大,50多平,540万以上吧,两居8、90平,就得900多万了,也有小开间,30多平,400多万

看的是个一居,57平,报价565w

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9、荣丰2008

说到这个小区就是个神盘了,北京市知名占坑学区房,这个小区的换手率很高,最大的特点是小户型、低总价,约有5645户,由17栋楼组成,在17栋楼内,每栋楼都会有小户型,20多平方米至60平方米的开间不等,也有大户型,3居到5居都有。环境很一般,户型也不好,大部分小户型房子连燃气都没有,很多人就是买来占西城的学区的,业主买来让孩子上学,然后就出租出去。单价比较高,13、14w一平吧,很多人就是400多万买个占坑学区房,这个不多说了,不适合咱们刚需考虑自住的人群,想在西城上学的低价买个学区房的,倒是可以去看看。

10、远见名苑

远见名苑是04到08年的,一期10栋楼,这个小区一半回迁一半商品房,一居到四居都有,一居和两居比较多,三居少一些,四居更少,还有开间,但是户型不太好,一居和开间,甚至两居,朝西和北的比较多。有的房源没有燃气,这个问好,毕竟自住没燃气很不方便,除非买了也是占学坑,后面出租。单价在12万以内吧,500到1000多万的房子价格跨度也比较大。离地铁站比较近,7号线达官营站500m,生活配套比较完善。环境一般吧,比老小区强,但是回迁户比较多,塔楼比较多,人也多,地上车位比较紧张。二期跟一期不在一个小区,只有2栋楼,板楼,90-120平的2居3居多一些,适合改善型住房,也有一居,比较安静,小区还不错。远见名苑还有三期。

11、其他几个次新小区,格调小区,信和嘉园,常青藤嘉园,丽水莲花,红山世家,玺源台,朗琴园,西豪逸景,这几个我们统一说一下吧,据说开发商都是朋友,户型啥的差不多。一居室百分之九十都是朝北的,两居室的户型都会比较好,也是小区主打的户型,还有三居四居这些改善型住房。次新的特点就是小区新点,物业管理好,居住品质有保障,单价11w以上吧,不同小区有浮动,如果想买那边的次新的话,这几个小区可以都看看,对比一下,有的管理和环境品质啥的都更好一些,就会更贵一些,总价就看你买的面积了。西豪逸景这个小区内有回迁房也有商品房,有的房子可能离铁路近一些,有噪音。朗琴园的小区环境建设特别好,有花园。源屋曲和信和嘉园离地铁站稍微远一些,1.3km左右。

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