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上海普陀区苏河望项目大门。徐凡淋/摄

上千万元买的豪宅,实为动迁房品质’。苏河望业主维权引发上海多部门重视。在现有市场环境中,面对不断爆出的开发商减配行为,该如何规范,值得深思。

徐凡淋 中房报记者 苗野 上海报道

“上千万元买的豪宅,观感就是动迁房品质。”

因建筑品质问题,上海普陀区苏河望项目遭500名业主联名投诉。

根据业主提供的《关于上海市普陀区新房苏河望项目,改善小区安全性、完善小区功能性的业主诉求书》中显示,2023年10月,由苏河望开发商建发地产组织的业主预看房活动中,业主群体发现,项目建筑主体存在大面积空鼓、褪色、脱落,门窗墙体严重渗水,违反合约使用大量安全不达标的劣质材料等重大质量问题。

多名业主表示,苏河望小区公区、绿化与预售时期的沙盘和宣传图相比,减配严重,存在大量偷工减料与宣传时期的承诺不符等情况,业主认为这极大地侵犯了677户业主的合法权益,给小区业主未来的生命财产安全带来重大隐患。

为此,苏河望业主提出9项整改要求,包括重做建筑外立面,根据前期宣传与合同内容,建筑外立面涂料部分替换为真石漆或符合质感涂料标准的涂料,EPS泡沫更换为铝金属条、重做小区墙体防水、窗宽整修、室内装修全面整修、提升园林公区品质等。

11月22日下午,针对业主诉求,建发地产举行《苏河望业主诉求及回复》座谈会,普陀区石泉街道办事处、普陀区建设管理委员会,普陀区房管局,普陀区绿化市容局,开发商及业主代表参与会议。

会议中,建发方面相关人员对业主诉求中提升小区景观,增加中式元素,户内漏水等问题提出改进意见,就业主提出的更换墙体外立面涂料颜色,增加金属线条等表示无法满足。

对于不能改动的原因,建发方面表示,工程已经到了一定进度,按照12月31日交付进度难以满足。

会议现场,业主代表与建发方就业主诉求中无法满足部分展开激烈讨论。

普陀区相关管理人员表示,虽然企业在报规上合理合法,但在具体做法上对业主诉求应合理融洽解决好,就业主提出的问题,能改则改,应改尽改,能满足的尽量满足,能解决的尽量解决。

11月28日下午,由相关部门牵头,建发地产就业主诉求再次举行业主诉求回复座谈会,截至发稿时间,业主维权仍在进行中。

预看房引发业主群体不满

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项目沙盘效果图。(受访者提供)

“上千万元买的豪宅,观感就是动迁房品质。”对于10月开发商举行的预看房活动,这是苏河望多名业主看房后的直观感受。

地处上海普陀区真如副中心,销售单价超10万元/平方米,套总价超千万元的住宅为何会引发业主集体维权。

公开资料显示,苏河望(备案名:旬阳名邸)位于上海市普陀区旬阳路115弄,为普陀区真如副中心核心板块,项目距离地铁7号线岚皋路站约700米,周边交通、商业、学校、医疗等配套齐全,由建发地产与融创两家联合开发,楼盘销售沙盘展示为新中式园林风格建筑。

该项目于2021年10月~2022年3月分批销售,主推户型99~147平方米精装修3~4房户型,备案均价101600元/平方米,套总价1000万~1500万元,三期均开盘即售罄,合同约定项目交付时间为2023年12月31日。

回顾苏河望项目地块,拿地之初该项目曾因36.15%超高溢价备受关注。

2021年2月20日,普陀区石泉社区地块W060402单元B3-2地块(洵阳新村地块)挂牌出让,起始总价47.39亿元,楼面地价61952元/平方米,保利、招商、建发融创联合体3家房企在土地拍卖中,对该地块展开激烈争夺。

经过300多轮的竞价,最终由建发融创联合体(上海兆颢企业管理有限公司)以总价64.52亿元摘得该地块,溢价率高达36.15%,成交楼面地价84345.6元/平方米,住宅(含5%保障房)套数下限727套,要求100%全装修交付。

因超高溢价成交,2021年2月24日下午,普陀区规划资源局和区房管局约谈融创建发(上海兆颢企业管理有限公司)相关负责人。约谈中,普陀区政府重申毫不动摇贯彻执行“房子是用来住的,不是用来炒的”决心,以及实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,要求受让人认识到政策的严肃性,做好思想准备,确保项目品质,合理调整预期。

高溢价背后,豪宅价或将注定不等于豪宅品质。

楼盘销售时颇具建发特色的府式大门,在石泉街道颇为醒目,从大门一侧走进小区,尚在施工阶段的苏河望小区,建筑质量在10月建发地产举行的业主“预看房”中,引发业主集体不满。

业主陈涛(化名)表示,项目前期宣传及预售合同中,开发商承诺建筑“大面为真石漆及质感涂料,局部为石材、金属线条、铝板”。小区前期宣传中承诺为新中式园林风格,实际小区绿化与沙盘宣传天差地别。

预看房中,陈涛及业主们发现项目外墙施工中,不仅没有使用铝板与石材,也未使用真石漆及质感涂料,而是以价格较低的多彩漆替代真石漆,以普通弹性涂料替代质感涂料,且多彩漆占比仅34.4%。金属线条仅在小区6号楼大户型楼栋中使用,其余楼栋均未体现。

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业主预看房实拍。(受访者供图)

“项目外墙的窗框、屋檐,围墙部分均使用了大量合同中未注明的EPS聚苯乙烯(泡沫)材料,EPS材料在小区尚未交付时,已出现明显的破损。”陈涛表示。

“业主加购40多万元的精装修包在‘预看房’阶段已经出现室内大面积漏水情况。”在装修包方面,另一名业主陶敏(化名)表示,苏河望销售期间,开发商向业主提出A、B、C三种等级不同价位的装修包。其中,99平方米户型A、B装修包售价40万~50万元,147平方米户型装修包售价70万元,小区有近一半业主购买了此类装修包。

“小区整体大面积使用劣质涂料,外立面围墙使用EPS泡沫出现多处破损,凹陷,渗水等情况。”陶敏称,预看房时,很多业主发现,室内装修存在大量问题,装修包质量与售价不符。如:下水管严重错位、墙体歪曲、窗胶条脱落、墙外电线暴露等诸多问题。

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业主预看房实拍。(受访者供图)

有部分业主邀请第三方机构对苏河望装修包进行专业检测,检测结果显示,装修包材料成本较低,施工工艺较差,无法达到验收标准。

对于预看房,上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿表示,预看房是一个有效地保障购房人权益的制度,有利于购房人提前发现与合同不一致的问题和建筑质量问题。近年来,随着精装修项目的增加,预看房中购房人发现存在明显问题的项目时有发生,也反映出精装房由于缺乏明确的标准,极易带来矛盾。

对于明显存在质量问题的项目,崔光灿建议政府管理部门及时跟进,由购房人代表、管理部门和开发商组成整改跟踪小组,推进后续建设工作。对于标准不明确,购房人与开发商存在理解不一致的情况,建议通过沟通协调解决。

维权升级,业主联名集体投诉

“10月预看房后,业主对小区发现的诸多质量问题,与开发商代表进行协商,却长时间未能收到回应。”陶敏表示向开发商反馈无门,业主们很无奈。

业主群体于是向12345、12315,市长信箱等多方进行投诉,11月中,业主们终于获得与开发商团体的面谈机会。

然而,陶敏称在前两轮的面谈中,开发商代表对业主们提出的诸多质量问题,先是一问三不知,再问则互相推诿,拒不承认,拒不整改,也拒不提供相关材料的质检和外立面平整度、漏水情况的有效报告。

陈涛也表示,对精装修中发现的室内大面积渗水,业主多次与开发商沟通,开发商表示将逐步修复,实则直接在漏水墙面加贴墙布。

“开发商代表对项目存在问题极为轻视,态度敷衍。”陈涛在内多名业主一致认为,开发商代表的态度,是对小区全体业主的蔑视和挑衅,决定维权到底。

11月17日晚,一众苏河望准业主迎着寒风在苏河望项目工地门口,等待开会的建发领导出来提交项目整改诉求。

“当时民警也在场,现场秩序良好。”陈涛说,一件触目惊心的事情激发了所有在场业主激动情绪。

这天晚上,建发一名工作人员开着一辆奔驰车出来无视周围群众,危险驾驶将一名业主的脚压伤,事发后没有停车继续向前,最后在周围群众的催促下才肯下车。

事发后,交警判定该驾驶员全责,受伤的业主自行前往医院治疗。双方约定11月20日见面会谈,然而,肇事驾驶员没有出现,并拒绝接听包括民警在内的电话,民警建议起诉。对于该事件,建发方面没有任何表示。

苏河望的业主维权由此越演越烈,业主受伤,也间接推动维权事件升级。

11月20日,一份由苏河望近500名业主联合签名,长达34页的《关于解决上海市普陀区新房“苏河望”项目存在严重质量问题的函》,由业主们连夜打印近百份,紧急发往上海市政府、上海市城乡建设与管理委员会、上海市建设工程质量监督总站、普陀区人民政府、普陀区建设与管理委员会,厦门建发集团有限公司,建发房地产集团有限公司。

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业主诉求函。(受访者供图)

寄出的信函很快有了成效,上海市政府及相关部门高度重视苏河望业主维权事件,迅速约谈开发商,要求开发商合理解决业主诉求。

11月22日下午,对业主提出的9大诉求,由普陀区石泉街道办事处牵头,建发地产在苏河望项目现场举行《苏河望业主诉求及回复》座谈会,普陀区建设管理委员会,普陀区房管局,普陀区绿化市容局,建发地产相关人员及业主代表参与会议。

本次会议的举行,意味着苏河望的维权事件进入一个全新的进展阶段。

建发方面对业主代表提出的新中式园林,渗水等问题同意整改,但对外立面真石漆、铝板等诉求表示无法满足。业主代表与建发方面就此展开激烈讨论。

座谈会上,普陀政府相关管理人员明确表态,就业主提出的问题,希望建发能改则改,应改尽改,对业主诉求要合理融洽的解决好,能满足的尽量满足,能解决的尽量解决,让老百姓走进小区有超预期感受。

普陀区建筑业管理中心质量管理科科长王维表示,对于苏河望项目,质量管理科和开发商都成立了工作小组,在项目现场成立接待点,相关职能部门将严格督促开发商,对本次预看房过程中,业主发现的所有问题,不论是维修或收尾阶段,在项目正式竣工前将得到全部落实。

王维表示,对房屋存在的渗漏水情况,目前正在维修,将通过二次淋水复验来看效果。大家比较关心的外立面不平整问题,已由专业单位来负责维修;墙面空鼓问题,也要求开发商委托第三方检验单位,进行空鼓检测,目前正在进行中,并已经建立业主沟通机制,及时与业主反馈沟通。

11月28日下午,建发地产再次举行苏河望业主座谈会,据参会业主代表传来消息,维权初见成效,建发方面同意将苏河望小区南北面全面提升为真石漆,EPS整改技术实现待定,随时接受业主监督。

对于苏河望维权事件,镜鉴咨询创始人张宏伟表示,苏河望项目拿地之初的高溢价,开发商必然会有一些减配行为,导致出现业主联名投诉。现在政府介入该事件,开发商必然会对业主提出的问题投入新的成本,整改完成之后这个项目,对开发商可能没利润或亏损。

张宏伟认为,类似建发苏河望项目这样的减配行为,后续政府可能会发文逐步规范。

崔光灿建议,行业协会等机构可编写精装修标准,利于对照,减少开发商与业主理解上的差异。管理部门可进一步通过强化竣工验收等管理,对楼盘质量进行监管。

目前,苏河望业主维权事件仍在继续,整改未完成,业主们对苏河望整改效果与品质依然心存疑虑。