最悲观的看空者,也完全没有想到寒冬会来得如此迅猛,以至于几乎所有人都被裹挟进这股时代浪潮。

2020年疫情爆发,但是上海的房价和房租一直涨,疫情解封后,传言外地人大规模离开上海,上海的房租以暴涨回应:整租房,租好房。

一切到2023年五月份戛然而止。

没有任何征兆,上海的二手房忽然就冷却了,卖不动了,买家竟然敢砍价了,卖家的房子竟然没人看了。而更隐蔽,影响更大的是上海的租赁市场:快速崩溃。

从2023年5月到8月,仅四个月就把前面四年的涨幅跌没了,9月份十月份,大家在讨论政策放宽,期待金九银十,九月份量能放大后十月上海二手房仅成交了1.2万套,现在都死心了。

我把上海的房市场生态链按照性价比总结如下:廉租房、公租房、经适房(共有产权房)、保租房、商品房。

先说公租房吧,公租房,我相信绝大多数中国人都听过,这对于租客来说可是香饽饽,带有福利性质的,房租显著低于市场价,租约稳定。在上海也不例外,位置好点的公租房排队两三年,甚至三四年都是很正常的事情。但是,现在有一部分的公租房租不出去了,甚至连续宣传很久都没能出租。

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再说保租房,这可能是上海租赁市场最大的一颗炸弹了,要了解上海的租赁市场,必须深刻认识这个概念。

“保障性租赁住房”的概念,在2020年的“十四五”规划中首次出现。2021年7月,国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,正式推出“保障性租赁住房”,明确其旨在解决大城市新市民、青年人的住房困难问题,保租房是多元化住房体系极其重要的一环。

上海自2022年开始加快发展本市保障性公共租赁住房。当下,保租房大多由国企开发和运营,也有纳入保租房体系的市场化房源。公开信息显示,截至目前,上海共累计建设筹措各类保障性租赁住房45.3万套(间)、供应26.7万套(间)。根据规划,“十四五”期末,上海要建设筹措保障性租赁住房达60万套(间)、形成供应40万套(间)左右。

也就是说保租房还有大概15万套的供应要在未来两年上市。

上海是一个非常聪明的城市,它为了满足政策要求,同时不过于提高市场供给,就把一些经营不善的市场房源,或者员工宿舍、快捷酒店、厂房改造等现有资源利用起来,经过改扩建形成保租房。

保租房的优势是什么呢?

第一、租约稳定,房租每年涨幅不超过5%,租金有优势,政策上要求是同地段租金的九折左右。

第二、国企经营,理论上是可以租一辈子。

第三、地理位置和配套都很好,算中上水平了,公共厨房、洗衣房、健身房等都是有的。

上海申请保租房的门槛非常低:只需在本市合法就业,且在本市一定区域内人均住房建筑面积低于15平方米即可。

按照领导们的设想,这保租房好呀,是福利,我们国企们只要赚取经营成本+一点点的利润就行了,这要供应起来,那市场不得抢破头?事实也果然如领导所料,保租房刚上市就遭到哄抢,个别小区甚至排队超过500名。

可惜好景不长,准确说一年不到,甚至真正的增量市场还没放量,包租房就租不出去了。小红书上面铺天盖地的宣传,也无济于事。

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如图是静安区的保租房房源:一个马上上市,三个已经上市的,除了第一个有轮候543人,后面两个房源充足,轮候0人。其他徐汇、黄浦、杨浦等类似,郊区会更惨。

截至目前,上海市已累计推出保障性租赁住房用地222幅、建筑面积近1900万平方米,这些房子都是政策房,都要上市的,大概25万套左右。

保租房和公租房都是这个样,普通的租赁市场,大家都能想象吧。

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对于普通的商品房来说,要不是房子租不出去,房子空租,要不就是租金下降,公开数据显示上海的租金水平与2022年三季度末相比,住房租金平均下跌 2.94%,但是真实的数据呢?

尤其是老破小老破大,如果没有学校和地铁加持,那要租出去可就是难如登天了。

为什么会这样?供求关系是核心原因,毕竟房子每盖一套就多一套,盖一万套上海的供应量就多了一套房,但是你想让上海常住人口多三万,那就不容易了。

很多人以为外地人是抢着进上海,可惜数据不支持这个美好的想法,尤其是经济趋冷后,上海无法提供足够的就业机会和有竞争力的薪酬,外地人也不能站在黄浦江边喝西北风不是。

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需求端消费能力的变化是另一个重要原因,以租金7000为例,小两口工资多少呢?2022年上海平均工资是12183元,两个人就是24366元,两个人公积金我就算6000好了,大概就是一个月3万,一年36万。

养孩子暂且不提,因为不配。研究生毕业25,实习一年,最快就是两个人26岁开始,公积金算进去,每年40万不到的收入,如果租7000的房子,什么时候买房?什么时候生娃?

写到这里,忽然有些悲凉,就不展开讲了,快速结尾吧。

从今年起,大概率人口开始负增长了,产业结构调整速度又很慢,经济增速从中长期看是要降低了,实现人生逆袭的机会越来越少,大家也会慢慢习惯于过普通人的日子,不再天马行空,胡思乱想。

现在房价跌了不少,要不要买房呢?

如果用房租乘以300算房子的合理估值(25年租金回本),房价是跌了,但是房租也跌了,那房子的投资价值不是没变吗?更重要的是,未来的供应还会继续增加,需求却在减少。

对于任何一个买房子的人来说,都要考虑一个核心问题:我为什么要买房?

为了赚取房价上涨的利润吗?那就考虑上涨的可能性多大,上涨多少,多久才会上涨,持有的成本多少。

为了出租吗?那就考虑租金水平、维护成本、出租的持续性和房子可能的折旧了。

为了自己住吗?那就要考虑什么样的房子可以满足自己的需求,父母的养老和医疗开支、自己的养老、养娃的钱等等。

黑天鹅理论是很有意思的一个理论,black swan在发现澳大利亚的黑天鹅之前,17世纪之前的欧洲人认为天鹅都是白色的。但随着第一只黑天鹅的出现,这个不可动摇的信念崩溃了。黑天鹅的存在寓意着不可预测的重大稀有事件,它在意料之外,却又改变着一切。

过去的事情只能代表过去,未来是绝对的未知,即便未来发生了和过去相类似的事情,但是节奏、情景也再不相同,我们终究会未来一无所知,凡事谨慎点总是好的。