当中国楼市处在信心缺失,前途迷惘的关键时刻,央行行长发出震撼言论。一句“房地产市场已经见底”的表态,激起市场千层浪。

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央行行长潘功胜的原话是:“总体来讲,中国的房地产业正在寻求新的平衡”,中国房地产市场的情绪和价格都开始呈现正常化的趋势,预计房地产市场已经见底。”

同时,潘行长还表示:一、对新房的需求量下降;二、不同城市间房地产市场情况出现分化,一、二线城市的房地产市场会持续稳定,但三、四线城市的房地产市场需求在下降;三、城市化进程仍在继续,但需求从新房转向二手房,同时对于租赁的需求也在不断增加。他的这句话是引用了标准普尔的预测。但与标准普尔表述不同的是,潘行长说的是“预计房地产市场已经见底”,用的时间状语是已经。而标准普尔对明年中国房地产则持看空言论。

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近期,中国房地产的市场表现是与惠誉的谨慎观点相符的。传统“金九银十”,楼市销售不尽理想,各类刺激政策效果都是昙花一现。到11月,包括一线城市在内的各级城市,商品房量价齐跌、客户信心跌至历史低谷。除了京沪,几乎所有内地城市的调控政策均已全面或大幅放松,但谁也无法对前景感到乐观。这种宽松政策犹如石沉大海的现状,是中国楼市从未出现过的。

市场数据是对未来前景的预期,面对眼前疲软至极的房地产,央行行长却一反常态地用斩钉截铁的语气表示楼市已经见底。鉴于央行行长这样的敏感地位,潘功胜行长的发言绝不仅仅是个人观点,更代表高层对楼市的最新定调。

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最近一段时间,与房地产有关的大新闻都与银行业有关。从传闻的50家房企白名单,各大商业银行邀请大房企召开座谈会,到房企融资的“三个不低于”(即各银行房地产贷款增速不低于银行平均增速,对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速,对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速),国家对楼市的救助已经告别空洞的书面文件,而是银行对房企真金白银的输血。

房地产是资金密集型行业,今年所有的楼市危机,如保交楼风波,房企债务爆雷,归根结底都是资金枯竭导致。新一轮地产救市的主角,由地产行政主管部门变更为金融机构,预示着国家绝不允许房地产真的硬着陆。央行行长潘功胜的最新讲话就是政府态度的直接反映。

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资本的嗅觉永远是最灵敏的,就在央行行长表态前几天,广州深圳率先在一线城市中放松调控政策。市场的反应立竿见影。深圳市新政出台后,看房人数和成交量明显回升。在最市场化的法拍房中,深圳豪宅法拍房出现令人亮眼的结果。11月28日,南山区红树西岸三套千万级别豪宅在阿里法拍上溢价成交。其中,有房源的法拍成交价比起拍价高出1800万,是起拍价的两倍多;还有房源最终成交单价超20万/㎡,刷新近段时间小区成交纪录。

从上述法拍的过程可以看出,红树西岸花园本次推出的三套法拍房源均溢价成交,且普遍高于起拍价1000万以上。三套房源同天法拍累计吸引了超10万次围观、报名人数超70人,最终成交总价累计超8500万元。三套法拍房的溢价率均超过100%。

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近两年楼市深幅下跌,法拍房挂牌量创出新高,法拍房的成交价一般只有面价的6-7折。更多的法拍房是有价无市陷入流拍境地。深圳市三套豪宅法拍房顺利成交且溢价率超100%。说明竞拍人对深圳楼市的价格前景,挂牌法拍房的升值空间非常看好。

今年底到明年初的中国房地产走势,观点众说纷纭。但从央行行长的最新表态和深圳豪宅法拍房高溢价成交来看,楼市的未来并不像大众所想的那样悲观。中国房地产或许真的已经见底。对现在处在最底部的市场参与者,静待春暖花开,市场恢复上行才是最理想的操作策略。