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文/十一弟

两年前,房地产从高处向下俯冲之前,上海土地市场上演了最后的疯狂。

当时,上海普陀区挂牌了一块地,起拍价超过47亿。

在拍卖会上,有四家开发商报名竞拍——

招商蛇口,保利发展,金茂,以及融创与厦门建发组成的联合体。

最终,经过三百多轮鏖战,融创建发联合体抢下了这块地。

地价被抬高到了64个多亿,溢价率36%。

计容面积7.6万平方米,还要无偿配建5%的保障房。

折算下来,平均楼面价大约8.9万/平米。

那年,上海楼市调控,已经越收越紧了。

融创建发联合体高价抢下这块地以后,被普陀区政府约谈了——

政府要求开发商充分认识到政策的严肃性,做好充分的思想准备,合理调整预期。

在约谈时,政府还给他们提了醒——

在土地年限内,严格落实全生命周期管理要求,确保项目品质。

这块地被开发成了上海·苏河望,其中建发持股51%,融创持股49%。

作为大股东,建发对项目公司合并了报表。

拿地十个月后,苏河望入市开盘。

政府给它批的预售价格,每平米只有十万出头。

跟当初楼面地价相比,房价仅贵了万把块钱。

苏河望一期开盘时,推出了三百多套房,吸引了五百多组客户抢购。

最终,不出意料,开盘当天售罄。

此后三个月内,项目又连着加了两期房源,也都是开盘日光。

六十多亿地价,六七百套房——

从拿地到开盘,只用了一年多时间,就卖光清盘了。

苏河望的户型面积,介于96平米~151平米。

按照每平米十万出头的价格,总价最少也要上千万。

而且,在销售期间,项目还向业主提供了几十万的装修包,需要额外加价。

今年底,苏河望就要交房了。

那些高价上车的业主,当初抢房的时候有多凶猛,现在收房的时候,哭得就有多大声。

今年十月份,建发邀请苏河望的准业主们,进行了一次预看房。

还没住进新房,业主们的心态就崩了——

据说,苏河望的施工工艺辣眼睛,甚至找不到一面完全笔直的墙。

在低楼层的业主家里,出现了渗水。

一些内墙,还有掉漆、裂缝。

在外墙施工中,窗框、屋檐、围墙等部位,使用了大量泡沫材料。

但开发商在合同中,并未注明。

住宅楼的外立面,存在大面积空鼓、褪色、脱落。

小区大堂、边门、儿童乐园等公区,也与宣传资料相差甚远。

苏河望总共有六七百套房源,去年就已经全部售罄。

距离正式交房,只剩下一个月了。

这几天,将近有五百名业主,写了一封长达三十多页的联名信,控诉开发商——

存在重大质量问题、严重减配、大量偷工减料、欺诈销售。

单价逾十万、总价上千万的豪宅,让这些有钱的上海人,妥妥地买成了教训。

苏河望项目,房价与地价之间,只有万把块钱的差价。

对建发来说,根本没有利润空间。

十一弟查了下,苏河望的总投资,大概需要80亿。

按照项目可售面积计算,平均开发成本11万/平米。

这意味着,苏河望每平米十万出头的价格,覆盖不了开发成本。

项目可售货值不到74亿,跟将近80亿的开发成本相比,还差了六个亿。

虽然卖得很快,但不仅赚不到钱,可能还要赔本。

靠减配来抠成本,就在意料之中了。

十一弟之前写过,这几年,建发疯狂拿地,踩了不少的坑。

激进的后遗症,一直到现在,也还未消退。

上半年,建发由房地产业务结转的营收规模,增长到了329亿。

赚到的净利润,只有两个多亿,又下滑了六成。

房地产业务毛利率,已经降到了15%。

在房地产行业,这属于很低的利润水平了。

上半年,房地产业务对建发的利润贡献,还不到13%。

两年前,在建发的利润结构里,房地产业务的占比,将近一半。

今年上半年,建发累计对上百个项目计提了减值,大约有57亿。

地价太高、房价下跌、市场不及预期,开发商就要为此买单了。

融创建发高价抢下的苏河望地块,起拍楼面价6.5万/平米。

按照最后政府批准的十万出头的房价,每平米原本有三四万的操盘空间。

与几家大央企厮杀了三百多轮,抢到了土地,但也把自己的赚钱的路子,堵死了。

高价拿地之后,它拉着掏了上千万买房的业主,一起跳进坑里。