上海规划的城市副中心可不少。

从老牌四大的真如、徐家汇、五角场、花木。

到新六大的张江、金桥、莘庄、虹桥、川沙、吴淞。

10大副城中,徐家汇已转正,后来的前滩更是直升CAZ,还剩下最后9个在争夺。

9大副城中,川沙、吴淞至今没有副中心的影子,显得很掉队。

而掉队最严重的莫过于老牌四大副城的真如了,20年过去都没有建好

真如副中心是在本世纪初规划的,一直难产,被徐家汇甩出一条街。

而今真如副城到底怎么样了?建设进度如何?究竟还能不能崛起?

01

迟到的上海城市副中心

2006年上海真如城市副中心推出首宗核心地块——11、14号线两条地铁交汇的真如站上盖项目。

随即,这块宝地被李嘉诚顺利收入囊中,一捂就是十几年。

再加上普陀的棚改拆迁不力,铜川水产市场一拆就是10年,完全耽误了真如副城的开发。

长期以来,普陀区的居民无法迎来像样的商业设施或高品质住宅,城市界面饱受诟病。

也就是在这几年,真如相继开办了绿地缤纷城、复悦荟等商业,并开出中海臻如府品质楼盘。

不过像切割成小面积、散卖的、低总价的公寓式办公楼高尚领域很难吸引到高净值人群吧:

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高尚领域实拍

这个烂尾多年的TOD项目总算是重获新生,LOVE大都会商业慢慢开起来了,多了几分烟火气息:

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最亮眼的是盒马正式驾到,为真如增添一丝新意:

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还有一幢280米地标写字楼,此前一直因为安全问题迟迟无法封顶,而今终于建成了:

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不过写字楼门前的花园绿化还正在施工中,做最后的扫尾工作:

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中海环宇城大商业综合体终于确定要在下个月22号盛大启幕,姗姗来迟后,让普陀人民充满期待:

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中海环宇城还签了上海最大的山姆会员店,已经率先开业。

此前长江实业拿地不干活,工程一拖再拖,执行、招商都不力,大大拖累了真如副中心的开发进程。

经过烂尾重生,真如正在慢慢变好,迎来新的变化。

现在真如的办公楼已经建好,剩下的就是招商工作了。

为此我们也能看到普陀的努力,非常重视真如的产业发展,不惜把长风的元隆雅图等企业都搬了过来。

真如的星光耀广场写字楼正在招商中:

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进入一楼大堂,发现广告入驻的已经有部分企业了:

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真如的地标大楼也已建好,为真如带来一个全新的CBD。

可能真如一切来得都比较晚,还有很多城市配套问题待解决,界面看起来参差不齐。

在真如TOD旁,我们还能看到难以入地的高压线,大煞风景:

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真如拥有一个西郊变电站,号称“远东第一站”,曾经承担了上海近一半用电负荷。

高压线密布,既影响了周边土地的开发利用,也拖累了真如商业体的建设。

相信随着真如副城的发力,这些问题会慢慢解决。

总之,相较数年前,真如发展越来越好了,变化很大。

大家都希望真如崛起,努力缩小与其它副城的差距,先带飞普陀再辐射上海西北。

02

真如将超越大宁和五角场

真如以前很拉胯,发展不如大宁和五角场。

但现在随着规划的落地,局面可能要发生反转了。

真如规划的商办体量很大,如果全部落地,将超越大宁和五角场!

我们先来看看,真如副城的商办体量是多少:

中海环宇城MAX32万方+LOVE大都会22万方+上海复悦荟4.3万方+绿地缤纷城6万方=64.3万方。

再看大宁,大宁音乐广场、大宁久光中心、大宁国际广场、大融城等,商办总体量是51.8万方。

这样一比较,真如竟然把大宁超越了!

再看五角场,上海合生汇、上海万达商业广场、百联又一城、悠迈生活广场(原东方商厦)、苏宁电器广场等商办体量高达64.2万方。

真如与五角场也不相上下了。

也就是说,真如现有和即将开业的商场面积,可以PK大宁和五角场!

不过需要说明的是,中海环宇城的32万方包含了剧场地库,实际没有那么大,因此五角场仍然占据上风。

但如果从定位上来看,真如在北四区最高,比大宁、瑞虹和五角场都要高。

这就要看未来的落地情况了。

中海环宇城MAX入驻了很多高端品牌,几乎拥有了轻奢的地位。

我们来看看今年6月中海环宇城MAX搞的一次招商私享会,很多重量级奢侈品牌都来了:

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中海环宇城MAX的开业,确实值得期待,给真如带来全新的业态,这个副中心的副格越来越高了!

目前中海环宇城MAX招商率已完成95%,共入驻340个品牌,引入超60家首店品牌。

其中全国首店12家、华东首店5家、上海首店6家、普陀区域首店30余家及标杆旗舰店8家。

在吃货关注方面这里入驻了不少全国人气餐饮店,如有“老字号广府茶楼”点都德华东首家黑金店、“武汉顶流跷脚牛肉火锅”三出山华东首店、“湘式小炒黄牛肉新锐品牌”湘辣辣华东首店、“深圳排队王”啫火啫啫煲上海首店、“广州椰子鸡一哥”凤园椰珍普陀首店。

还有意式西餐厅Grande A`moo华东首店、满板前环球活鲜割烹全国首店、台州菜新贵樾鲜、火地旗下高端法式铁板烧小岩隐铁板烧、“上海鱼火锅top”纯味斑鱼府等。

品牌确实多,也高端。

未来的真如要重新定位,居徐家汇之下、五角场之上,大宁、瑞虹要仰望!

03

真如副城,机遇与挑战并存

真如的后发优势确实引人注目,不过现实的发展还是面临几方面较大的威胁。

真如是一座迟到的上海城市副中心,可能来的时间点不太好。

中海环宇城MAX虽然很大,入驻的品牌多、也高端。

但自从南京东路美特斯邦威倒闭、徐家汇太平洋百货关门后,上海的商场运营似乎就迎来了拐点。

就真如目前运营的两个商场来说,绿地缤纷城、复悦荟冷冷清清,无疑给开业的中海环宇城MAX泼了一头冷水。

绿地缤纷城一楼,大量店铺装修升级中,整个商场没有几个人逛:

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复悦荟商场只有亲子活动场所有几个孩子在家长的陪伴下玩耍,传出几声笑语:

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昨天就有朋友说,中海环宇城MAX会不会像苏河湾万象城那样开业一两个月就没人了?那些首店会不会坚持一段时间就消失了?

这个大商场前有环球港、后有南翔印象城的截胡,竞争压力不小。

商业是一方面,办公也是让人担心的一面。

真如建设的办公楼有很多,星光耀广场、真如境等,招商会不会有压力?这是一个新的难题。

据说大虹桥的办公楼空置率高达45%,徐汇滨江也没有填满,陆家嘴也空了不少。

真如的商办,建好了是机遇,运营起来却是挑战。

因为市场蛋糕就那么大,都被大家分完了,产业与商业的红利时代已经过去。

另外挑战的一点是真如的高压线、高铁站与地铁都对副中心造成了割裂。

上海西站把真如与万里、桃浦切割开来,这个高铁站原先是上海第二大高铁站。

虹桥枢纽崛起后抢走大部分班次和客流,让真如错失“上海西大堂”,枢纽地位丧失。

真如现在有3条地铁,比徐家汇少了1条,枢纽同样偏弱。

且13、11、7号线之间换乘很绕,去往真如副城没有直线可选,通行效率大打折扣,这些地铁线路并没有形成合理的网络化布局。

因为真如是背着沉重的历史包袱上阵的,住宅比工厂难拆迁,导致棚改困难重重,所以给了长风崛起的机会。

这不,在星光耀广场对面,还存在这样的老破小区与副城面貌格格不入:

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真如副中心虽具雏形,但后续仍然有很多的招商运营与配套更新工作要做,任重而道远!

不管怎么说,经过这么多年的打拼,真如总算是慢慢揭开了神秘的面纱。

一个个新的IP呱呱落地,正在以全新的姿态向我们走来!

未来真如是否真的能超越大宁和五角场,带领普陀起飞并辐射上海西北,是否真的能够崛起,让我们拭目以待!

▼以上为正文

编辑∣环线咨询