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导语

土拍限价松绑后、市场分化进一步加剧,高去化项目依旧是香饽饽

◎文/克而瑞研究中心

截止11月26日,全国300城经营性土地成交规模1.1亿平方米,环比上月同期持平,同比下降36%,同比降幅明显扩大。热度方面,月内虽然成都、合肥、济南等城市取消了土拍限价,11月整体溢价率环比仍只有小幅上升,仅3.7%,为2023年以来第二低点。本月流拍率为11.9%,环比基本持平;其中,福州流拍地块数量最多,有10宗地块出现流标或撤牌。

核心要点

供求:11月土地供应量为4亿平方米,创2023年年内新高。随着年末土地供应规模的周期性高点来临,供地规模进一步攀高。土地成交1.1亿平方米,环比持平,同比下降36%,同比降幅明显扩大。

·热度:月内重点城市土拍平均溢价率3.7%,月内虽然成都、合肥、济南等城市取消了土拍限价,溢价率环比仍只有小幅上升,为2023年以来第二低点。流拍率为11.9%,环比基本持平,福州流拍地块数量最多,有10宗地块出现流标或撤牌。

·分布:各能级表现一致,成交规模和成交金额同环比均降。其中一线城市降幅最甚,同环比降幅均在八成以上,二三线城市降幅相对较少,环比降幅不足10%。CRIC监测数据显示,截止11月26日,一线城市本月共成交土地仅48万平方米,环比大降90%;成交金额56亿元,环比大降95%。

后市展望
土拍限价松绑后、市场分化进一步加剧

高去化项目依旧是香饽饽截止11月26日,全国300城经营性土地成交规模1.1亿平方米,环比上月同期基本持平,同比下降36%,同比降幅明显扩大。热度方面,日前自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件,建议取消土地拍卖中的地价限制,成都、合肥、济南等城市快速跟进,部分待出让地块不再限制土地上限价格,重回价高者得。政策刚落地不久,合肥土拍最高成交单价纪录就被刷新,成都、福州等城市土拍相继刷新了楼板价TOP2纪录,热点地块房企竞价盛况再现。不过,整体市场来看,这也仅仅是点状高热,整体上市场热度处于相对低位。11月整体溢价率为3.7%,环比仍只有小幅上升,为2023年以来第二低点。究其原因,虽然“限价”取消后为开发商留足利润、调动拿地积极性,土拍市场向市场化过度;但考虑到不同地块的区位条件和地块价值不同,即使盈利预期较佳,但在房企资金承压的当下,良好地回款速度和去化预期尤为重要。如此来看,当下土拍热度的维系既要有较好的盈利空间,更离不开良好的项目去化预期。

01供求

供地规模周期性上扬

成交规模延续年内高位

土地供应方面,截止2023年11月26日,本月土地供应量为4亿平方米,创2023年年内新高。与上月预计一致,随着年末土地供应规模的周期性高点来临,供地规模进一步攀高。与上年同期相比,本月供地建面同比降幅也收窄至一成左右。

一线城市方面,京沪穗深月内均发布了宅地供应公告,其中上海住宅用地供应规模最大,13幅地合计建面超过160万平方米,其中有1宗为纯租赁住宅用地,7宗要求配建租赁住宅。

二线城市方面,同样绝大多数城市均在月内发布了供地公告,其中贵阳、重庆、长沙单月新增供应含宅用地规模均超过800万平方米。鉴于大多数城市仍远未完成2023年的供地计划,经济发展和财政收入也正处于增速换挡期,地方层面的供地意愿依旧较为强烈,如北京在月内发布了2023年第四轮预供地清单,突破了年初“原则上三轮以内”的要求,预计年末供地规模的同比降幅有望继续维持年内低位,且有可能出现进一步的收窄。

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土地成交方面,截至11月26日,全国300城经营性土地成交1.1亿平方米,环比上月全月已经基本持平,同比下降36%,同比降幅较上月明显扩大。

一二线城市中,至截稿时长沙、合肥、西安、福州本月成交建面均超过100万平方米。三四线城市方面,盐城、徐州、淮安等城市月内成交面积也达到100万平方米以上。随着年末三四线城市土地成交量的增加,月内平均楼板价为2524元/平方米,较上月明显下降,重新回到年内低点。

鉴于本月中央部委多次强调改善房企融资环境,加强对于民企扶持,再加之月内供地规模的攀高,预计年末土地成交规模将迎来周期性翘尾,且同比降幅有望出现收窄。

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02热度

土拍限价松绑后

溢价率仍低位徘徊

市场热度方面,至截稿时广州、北京、上海、成都、苏州等市均在月内举行了土拍,11月份平均溢价率3.7%,较上月微增0.1个百分点,为2023年以来第二低点。月内虽然成都、合肥、济南等城市取消了土拍限价,但从实际土拍情况来看,仍呈现点状高热的现象,仅有少数优质地块的溢价率水平有所上升,但是从拿地成本角度来看,地价水平仍处于相对审慎的范围。

因此从整体溢价率指标来看,11月平均溢价率并没有出现实质性的大幅上扬。而这也在侧面说明了,在当前这个时点取消土拍价格限制,是较为符合当前“稳地市”的调控目标。

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11月土地流拍率11.9%,环比上月基本持平。就土地属性来看,流拍土地中含宅用地幅数占比为70%,流拍地块中含宅用地的比例有所下降。按城市统计,月内福州流拍地块数量最多,有10宗地块出现流标或撤牌,且其中有9宗地块为住宅用地,但月内成交的鼓楼区高工、屏西地块依旧拍出了20%以上的高溢价,地块冷热分化极为显著。

在进入12月之后,随着年末大量三四线城市传统成交高峰期的到来,再加之2023年预供地制度的影响,土地流拍率或进一步下行。

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03重点地块

厦门湖里地块夺得金额榜榜首

滨湖地块刷新合肥楼板价纪录

2023年11月,由于一线城市仅有北京两宗宅地成交,整体供地质量明显下降,因此本月两榜榜首和入榜门槛明显下调。总价榜榜首地块来自福州晋安区,为商住地块,成交总价为48.5亿元,由厦门建发底价竞得;排在第二、三位的分别来自厦门和佛山,其中居于第二位的厦门湖里五缘湾地块,地理位置十分优越,起拍价达47.4亿元,该地吸引了7家房企参与竞拍,仅一轮,就由厦门市鸿垚盛房地产开发有限公司(建发)以总价48.4亿竞得,成交楼面价45955元/㎡,溢价率2.1%。排在第三位的来自佛山南海区,为商住地块,被保利以底价47.23亿元竞得,楼板价为16413元/平方米。排在第四位是合肥滨湖地块,被安徽省高速地产集团有限公司以成交总价为33.9亿元竞得,溢价率高达44.9%,楼板价18689元/平方米,超过当地政务区融创壹号院地块创造的17100元/平方米纪录,创下合肥土拍最高成交单价纪录。

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单价榜榜首地块即总价榜位居第二的厦门湖里五缘湾地块,排在第二位的则是福州鼓楼2023-40号地块,该地块位于鼓楼区东水路东侧、福新路北侧,对应为高工小区旧改出让地块,地理位置十分优越,经过90轮竞价,由福州兆臻房地产开发有限公司(厦门建发)以23.75亿竞得,溢价率23.31%,成交楼面地价38524元/㎡。这一楼面地价仅次于2016年阳光城竞得的福州宗地2016-11地块(阳光城龍庭路95號),成为年度“单价地王”。排在第三位的来自南京秦淮区大校场G77地块,仅1轮报价,该地块被南部新城会展中心以底价19.8亿元拿下,成交楼面价31576元/㎡。

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