应粉丝建议，新推一个深圳微观楼盘选择的小栏目，不定期推出。重点做一些楼盘的点评，供粉丝们选择参考。事实尽求客观，观点皆求主观，心态则求开放。大家有不同看法，也欢迎后台留言讨论。
第一期，咱讲北站五个盘。
昨天，北站片区最后一个待售新盘中洲迎玺拿证了，至此，北站5个新盘开始打擂台。
最新消息：中洲迎玺备案均价约7.24万/平米、单价区间6.67-7.96万/平米、单套总价区间664-1083万，将于12月9日线下开盘。项目开盘当天综合折扣最高87折，折后最低单价约5.8万/平米，再次将北站新房单价拉下“5字头”。
今年9月，“价格刺客”华润超核紫云府，已经刷新深圳北站片区最低上车门槛。项目备案单价区间6.25-7.48万/平米，单套总价区间514-697万。 直接打出 91折，折后单价约5.7万/平米起、 最低总价469万/套起。 项目备案464套住宅，开盘最终去化261套，去化率约为56.2%。
01
我们从户型、价格以及备案现状等方面，全面剖析对比。这五个盘，我们最重要的探讨是对比超核润府和迎玺谁最能打，其它的不太有可比性。
北站宅地近两年是深圳土拍“常客”，中海、华润、保利和招商等国央企先后入场。片区供应上千套新房，基本共享周边交通、学校和商业配套，预计5年内可以成型。
北站超核未来效果图
1）华润超核中心润府，这是北站最好、综合素质最高的的地块。2022年8月，华润置地以79.69亿元拿下，规划总建面约75万平米，包含住宅、商业、办公、公园等业态的大型综合体。配建华润万象系商业，未来将是龙华商业地标。项目目前在售少量99-143平米3-4房，备案均价约7.24万/平米。可以参阅《》。
2）中海珑悦理，与华润超核是同一批次土拍地块，在体量、可售房源上远不及。当时中海以22.29亿元竞得该地块，总建面约7.2万平，有480套可售住宅，有接近一半的保障房和公租房。8月开盘，目前在售88-129平米3-4房，均价约7.22万/平米。
3）保利招商龙誉，2021年9月集中供地，由保利置业竞得。项目总建面约17.6万平米，紧邻白石龙社区。项目处于地铁4、6号线交汇的夹角处，噪音干扰较大，市场反响较淡。项目已推售两批次住宅，目前还有79-125平米3-4房住宅在售。
4）紫云府，也是华润置地开发，算是超核的“刚需版”，在户型、价格上与华润超核互补。2022年第二批集中供地，由华润置地竞得。体量较小，仅有两栋可售住宅，户型建面约82-93平米3房，均价约7.07万/平米。部分房源同样距离4号线较近，避免不了有些噪音影响。
5）中洲迎玺，是这几个新盘中的“老大哥”了，特指“年龄大”。项目1995年就签订土地使用权出让合同，直到2022年才开发，意味着产权年限还剩42年左右。项目也是这5个新盘中体量最大的，两个地块总房源有2600多套，几乎是另外4个楼盘房源数量的总和。
看各盘基础信息及进展。
1、户型
5个新盘都是3房起步，最小的是保利招商龙誉79平米。此外，紫云府是纯三房住宅，82-93平米的户型建面与超核润府最小99平米互补，是“刚需版的华润超核中心”。
2、价格
备案均价集中在7.05-7.32万/平米。总价方面，超核润府门槛要稍微高些，最低总价都是600万起步，最高价破千万。
现在深圳的新房打折早已是司空见惯，还要看哪个新盘的折扣更“猛”，紫云府折后直接把北站片区新房单价拉到5字头。
3、开盘去化和备案情况
以官方备案系统数据。
超 核润府，今年3月、4月分两次开盘，总共推售1218套住宅，目前已备案1074套，备案率已经接近90%，已进入尾盘期。
中海珑悦理，与超核润府同为2022年8月批地，8月开盘。推售477套住宅，开盘公布销售15.8亿元，折合下来大概去化30-40%，约100来套。
我发现一个有趣的事情，中海珑悦理开盘已有3个多月的时间，但是官方显示目前仅网签60套，网签率仅为12.58%。
同样还有保利招商龙誉，两批次共推售748套住宅，目前已备案359套房源，综合备案率约为48%。也就是说，还有一半多的房源待售。
5个新盘2025年先后入伙后，预计3年内北站片区会形成纯粹的居住氛围。
02
各盘的优劣对比大致如下：五盘基本都在一个区域，配套都差不多，地铁、公园、商场、学校基本都是共用，只有细微差别。是以，我们下面对比就重点对比楼盘的产品部分。
华润北站超核中心
优势：
1）华润置地央企品牌加持，交付能力有保障；
2）自带13万平米大体量万象商业，未来周边新盘共享商业；
3）代建绿芯公园。
绿芯公园效果图
劣势：
1）车位比约为1:0.95，不足1:1。
中海珑悦理
优势：
1）户型实用率约为77.5%；
劣势：
品牌近两年质量维权不断，中海汇德理、中海阳光橡树园、中海寰宇时代多盘存在外墙脱落、钢筋暴露等问题，对客户信心有冲击。
2）3栋建筑，整体体量较小。
3）车位635个，车位比约为1:0.67。
4）约一半为保障房和公租房，居住纯粹感不够。
保利招商龙誉
优势：
1）保利、招商双央企开发，交付有保障；
2）全南向社区，多面采光户型；
劣势：
1）位于地铁4/6号线夹角处，双地铁噪音夹击。
紫云府
优势：
1）央企品牌加持，交付能力有保障；
2）建面为82-93平米3房，户型纯粹；
3）楼下就是公园，日常休闲便捷；
劣势：
1）部分户型靠近4号线轨道，避免不了噪音干扰；
2）仅有2栋住宅，体量小，无社区。
中洲迎玺
优势：
1）纯住宅社区，无保障房/安居房/人才房；
2）容积率较低，4.24，居住体验较好；
3）车位比超1:1，停车位充足；
劣势：
1）产权是大硬伤，远期存在不确定性。按深圳目前政策，需补地价。
03
这5个新盘该怎么选？
基于前文，小编认为：紫云府和保利招商龙誉可以对比，两者的户型和最低总价都相差无几，针对的客群也基本是刚需。
同理，超核润府和中洲迎玺互为对比，两者都是针对改善，总价接近和楼盘整体素质比较接近。
至于中海珑悦理，楼盘自身产品条件相对一般，比上不足，比下又没有特别突出的优势，就处在一个比较尴尬的位置。销售率也侧面印证了这一点，的确不那么能打。
保利招商龙誉、中洲迎玺这两个楼盘，因自身有突出的特点，值得单拎出来点评下。
1、保利招商龙誉正好处 在地铁4号线、6号线交汇的夹角处，并且这两条线在经过项目的时候都还是地上铁。 虽说项目会加盖噪音屏障，但多少还是会影响自住体验。 此外，被双地铁夹击的保利招商龙誉，部分购房者在“风水”上会有一些介意。
2、中洲迎玺，原名中洲黄金台，是北站五盘中居住属性最高、同时也是最有争议的一个楼盘。项目容积率约4.24，没有配建保障房/安居房/人才房，是纯粹的商品房大社区。但是项目受产权年限影响，未来又具有不确定性。
网上消息披露，项目1993年就签订土地使用权出让合同，中洲控股从2001年收购该地块项目公司，但由于历史权益纠纷，一直搁浅没开发。项目闲置近30年后，终于2022年才开发建设。
据官方公布，中洲迎玺的《建设工程规划许可证》上显示，土地使用权出让合同是“1995”，距今已有28年。按照住宅70年产权来计算，中洲迎玺仅剩42年产权。
楼盘产权年限这个问题是否致命，在买家中有争议。根据小编的样本调研，有人很介意，有人觉得可以接受。小编认为，准确说，大家在一点上有共识的：产权年限缩水对楼盘肯定是利空。以深圳现行政策，未来恐怕是还要补地价。举个例子，像蛇口的半岛花园，早年批地，土地年限是50年，现在还剩19年。前阵子刚成交了一套92平米的房子，业主如果帮忙补缴地价（补满70年）就要补24万。据此测算，20年地价补缴单价大约在2600块。龙华地价会比蛇口低，但是93平米的房子估计几十万也跑不掉。这笔钱尽管在短期内不会发生，但是长期也一定会表现在房价里。比如你住满了15年，准备到市场上再转手，那还是免不了会遇到今日半岛花园的问题，就会受影响（当然，如果届时下家不要你补地价，那也OK，但你房价得折价。总之，它是一个不确定性、偏利空因素）。
综上，我们的结论：
1）如果是改善，从综合确定性角度讲，小编认为依然应该是优先考虑超核润府。中洲迎玺在产品要素上确有优势，但价格部分没有表现出产权年限不足的缺点，应当有更多的折价而未有。基本上，中洲迎玺的开价比华润超核折让幅度小，可以理解为同价。那么，考虑到开发商未来的交付能力背书、交房等待期，小编认为投票给超核润府的安全性会更好（这个不一定要从销售率来看，因为要比较两者给到渠道的佣金比率）。
2）如果是刚需 ，优先紫云府，这个没有太多分歧。
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