《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

大家好啊，今天来讲一下海淀永定路片区，挨着八里庄片区，如果想上学预算又不大多的话，够不上八里庄的，这个片区倒是可以考虑一下，学校总体比八里庄差点，但总体的单价也比八里庄便宜，450w起就能买个2居，不过是那种比较老的房子了；此外永定路这块还有海淀非常稀有的2004年以后的改善型次新房，改善型人群也可以考虑这个片区。我还是会从下面位置及交通、学校情况、小区环境和房子基本情况及优缺点这几个方面来聊一聊这个片区。

PS:下面写的这些房子的价格，应该都有所下降了，可以作为现在的对比

永定路片区挨着八里庄和万寿路学区，这边离航天二院很近，所以航天系统的人在这边买的人多，据说由于之前是单位的分房，有近一半的房子只能卖给航天系统的人，另外这边离解放军总医院啥的也近，所以有很多医生也在这边买房。

1、位置及交通

永定路片区位于西四环外，八里庄学区西侧，万寿路学区北侧，永定路片区主要是有1号线和6号线，有些小区离地铁站比较远，比如永定路24号院，离6号线的田村地铁站将近2km了；附近三甲医院很多，解放军总医院等，离各个小区都比较近，也有京粮广场这种吃喝玩乐一体化的商业配套，生活配套很完善。

2、学校情况

这个片区内的学校和对应的初中情况，如下图所示，我来解释一下这些小学和初中的情况。玉泉小学是非常优质的学校，在二流二类里面属于top几的水平，有很多人在这边买房子是冲着玉泉小学去的，热度很高，而且基本不怎么调剂，有40%名额可以直升首师大附中一分校，当然这个初中还可以的水平吧，中等，没有多好。其次是图强二小，其他的都比较一般，北京教育学院附属海淀实验小学就是原来的田村小学最差。

初中的情况，最好的当然是十一学校，然后十一晋元是2019年9月开的，势头也不错，其次育英中学，教师进修学校，再就是建华实验、首师大附中一分校，育英学校航天校区，好学校派位名额少，可能大部分就得去靠后一些的学校了

总体呢，这个片区的学校主要是有玉泉小学很不错，派位中学也有不太好的坑。另外这边小学调剂还是比较少的

下图中被水印挡住的是十一晋元这个学校哈

3、小区及房子介绍

永定路片区的小区分化是很明显的，上学的就找玉海园一里二里三里五里，改善的不注重学校的就看那几个次新房，预算少的就只能找比较老一些的小区了，或者离地铁站远一些的，当然我是不太建议大家买8几年的房子的，但这种房子也有自己的市场，很多老小区也做过改造了，会离地铁站近，上班方便，另外450w就能买个小两居，兼顾自住还能上还可以的学校的话，也可以考虑，优势就是便宜。此外，复兴路和永定路那片，由于离医院比较近，有一些家庭旅馆，会乱一些，如果介意就提前跟中介说，直接把那片符合自己预算的房子pass掉。下面我们就介绍一下这个片区关注度比较高的小区。

1、玉海园

首先肯定是玉海园（一里二里三里五里等），玉泉小学就在玉海园的小区里面，小区在这片区内也算比较新，98-2002年的房子，单价也不高，户型也比较多，1-4居都有，能满足各个预算群体的要求，小区也比较大，所以可选的房源是比较多的，单价7-9w不等，与楼龄和户型有关，一居400多万，2居500多万，所以这个小区受到的关注度还是很高的，想上学的，玉海园就是首选了。

72.2平的3层/6层，报价630w，还有空间可以聊，客厅带阳台很明亮，厨房也有阳台

玉海园是永定路片区的一个热盘了，不过小区离地铁站不是很近，也得1km了

然后咱们再介绍一些比较便宜的老房子，最后介绍几个次新改善房

2、田村40号院

这个小区是82年的房子，一般是不建议买这么老的房子的，但是它确实也有自己的优势，一是便宜，二是离地铁近，也就500m，通勤方便，对应北京教育学院附属海淀实验小学（田村小学），后面这个小学我直接打田村小学了

中间楼层的2居，60.9平，报价489w，装修也比较好

3、金沟河3号院5号院，还有其他号院

预算500w左右的可以考虑金沟河那几号院的，85年-92年的，小区已经改造完了，环境一般，毕竟老公房社区了，物业管理也不是很及时，小户型多。对应图强二小，离地铁站也不近，1.6km左右了

下面这个是金沟河3号院的一套中间楼层的房子户型图，59平，报价499w

还有好多这种比较老的小区，我就不一一介绍了，永定路这块的学区又不是顶级的，所以老小区除非你很需要，否则我不是很推荐大家买这种房子。

然后咱们来看看次新房，在这买次新房的就是改善了，基本不是冲着学校来的，2004年以后的房子在海淀很稀缺了

5、乐府江南

这个小区是2005年的，改善型，户型比较大，属于高端小区了，环境非常好，江南园林风，有30多平的开间，400多万吧，也有60多平的一居，600多万，2居就800、900万起步了，也有4居，人车分流，人员密度也比较低，绿化率很高34%,离地铁站也算比较近，800米到田村站。对应图强二小，当然我觉得在这里买房的应该不是为了上学

6、兰德华庭

这个小区是2004-2006年的小区，10栋高板楼，11、12层，环境还可以，人车分流。对应田村小学，户型不错，也比较大。1-4居都有，单价在9w左右，一居小户型500w左右，2居750w起步，但有的小户型的可能会临街，而且是阜石路，过车比较多。离田村地铁站非常近，而且离京粮广场很近，商场里吃喝玩乐购物啥的都很方便，2居3居卖的都很好。

124.7平的3居报价1135w

这个小区中心还有下沉式小广场，另外小区还有食堂，不愿意做饭的可以在食堂买，也方便一些老年人，还挺人性化的

7、中国房子

这个小区就在兰德华庭的对面，离地铁站也是很近，2004年的小区，单价在8w多，这个小区的户型更大，一居都70多平，2居110多平，2居3居占比比较多，有5栋板楼，是自采暖的，环境还行吧，不如兰德华庭，当然单价也比兰德华庭便宜，这个也是对应田村小学。

113平米的2室2厅报价935w，这个户型不如兰德华庭，但是单价更便宜，看自己的取舍了

8、大苑海淀名著

这个小区算是周围十里八村最新的小区了，对应田村小学，2014年小区，单价在11w左右，户型面积也比较大，品质更是不错，7栋楼，也就700多户，出房很少，3-4居为主，这个咱就不多说了，反正就是很贵，很稀缺。

大概的小区情况就介绍完啦

4、总结

永定路这个学区的学校总体不是很突出，但也还可以，小学调剂比较少，最有名的就是玉泉小学，根据房子去区分购房人群非常明晰，如预算不多，想500w左右的就买个小两居还有还算可以的学校上的，就选择稍微老些的那些小区，比如金沟河那块的，想上玉泉小学的就看玉海园，想改善的可以看看那几个2004年以后得次新房，根据自己的预算选择就可以了

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