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神秘资金出手抄底房地产!

近日,大悦城公告称,为实现资产价值最大化,大悦城控股子公司亨达发展有限公司通过上海联合产权交易所公开挂牌转让上海鹏利置业100%股权。

据悉,上海鹏利置的核心资产,是位于上海陆家嘴的中粮海景壹号豪宅项目的5、6、7号楼。目前该项目在市场挂牌均价高达32.45万元/平方米。

最终,一家名为上海邕鹏实业有限公司的企业,在支付41.42亿元交易对价后,成为上海鹏利置业新股东,并完成工商变更登记手续。

从央企大悦城手中收购了陆家嘴豪宅项目的企业,是来自内蒙古的“煤老板”。近两年来,“煤老板”们在房地产市场颇为活跃。

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这次股权转让完成,意味着大悦城持有15年的中粮海景壹号最后3栋公寓正式易主。

三栋“顶豪”一把脱手

今年9月27日,大悦城公告称,此前公司控股子公司亨达发展有限公司通过上海联合产权交易所有限公司公开挂牌转让上海鹏利置业发展有限公司100%股权,挂牌底价不低于经国有资产监督管理部门备案的净资产评估值约41.42亿元。

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时隔2个月,11月27日晚间,大悦城公告称,上海鹏利100%股权转让工商变更登记手续已办理完毕,买方邕鹏实业已支付全部交易价款41.42亿元。

根据公告,上海鹏利的核心资产为中粮海景壹号5号楼、6号楼、7号楼,委托新加坡辉盛集团对这三栋楼进行酒店公寓式管理,现为“上海鹏利辉盛阁高级服务式公寓”,管理服务期限至2023年12月31日,基本已经对外出租,租期均为一年以内短租约,已租赁面积44991.96平米。

作为上海久负盛名的豪宅项目,中粮海景壹号毗邻“中国第一豪宅”汤臣一品,部分楼栋距离黄浦江仅约百米,直面一线江景和对岸的外滩万国建筑群。2003年,大悦城拿下该项目所在地块,之后中粮海景壹号于2008年竣工,可售建筑面积合计49212.01平米。项目由5幢超高层江景住宅围合组成,分别为31层—40层的超高层公寓。

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在上海豪宅市场,中粮海景壹号的价格一直是天花板一般的存在,且房源极为稀缺。在贝壳找房APP上,目前在售的二手房源仅有一套,挂牌价为1亿元,单价高达29.385万元/平米;历史成交12套。

最近一次成交为2020年4月卖出的一套340平米房源,总价5400万元。值得一提的是,2022年3月,三盛宏业董事长陈建铭名下中粮海景壹号1号3701(复式)室遭法拍,成交总价为1.779亿元,折合单价约30万元/平米。

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至于出让原因,大悦城解释说,“为实现资产价值最大化”。

据大悦城公布的数据,鹏利置业已连续两年陷入亏损,今年一季度由亏转盈。2021年、2022年和2023年一季度,鹏利置业的营业收入分别为2.52亿元、2.36亿元和4480万元,净利润分别为-5679.67万元、-9899.68万元和2.48亿元;同时,2021、2022年,鹏利置业对合联营企业的投资收益分别为-1.27亿元及-1.51亿元。但今年一季度,其将长期股权投资悉数转让,当期录得投资收益1.63亿元。

但注意到,除转手上海鹏利外,11月28日,大悦城还公告称,中邮人寿保险股份有限公司已支付42.56亿元的交易价款,获得控股子公司西单大悦城有限公司转让的北京昆庭资产管理有限公司100%股权及债权。北京昆庭的主要资产位于北京市东城区安定门外大街208号的中粮·置地广场项目,总建筑面积81454平米,另有车位377个。

同时,11月28日,全国产权行业信息化综合服务平台显示,北京名都房地产开发有限公司100%股权再挂牌转让,底价4282.064万元,挂牌方为大悦城控股旗下公司鹏源发展(越秀)有限公司。

不过,大悦城同时也在补充土储。2023年9月,大悦城旗下大悦城地产公告称,通过上海联交所以11.96亿元底价竞得上海市虹口区北外滩116地块,折合楼面地价9.44万元/平米。

“煤老板”逆市杀入楼市

房地产市场持续呈现低迷态势之下,“煤老板”、酒业大亨等,却先后逆市杀进楼市。

天眼查信息显示,邕鹏实业分别由自然人余虹泽及刘彦操持有70%及30%股份。余虹泽为内蒙古明满能源有限公司法人,并在准格尔旗明满能源有限公司持有15%股份;刘彦操则是鄂尔多斯市庆源金融资产管理有限公司、鄂尔多斯市德润天泽股权投资有限公司两家企业的法人。

其中,准格尔旗明满能源有限公司,主要从事从事煤炭开采和洗选业,背后大股东为内蒙古满世煤炭集团。在鄂尔多斯市德润天泽的股东构成中,也有多家煤炭行业企业的身影,包括准格尔旗博远煤炭运销有限责任公司、内蒙古满世煤炭集团等。

事实上,近两年以来,“煤老板”们已多次出手收购上海地产项目。

其中,鄂尔 多斯资源股份有限公司2022年5月以27亿元的价格,收购上海苏河湾中心3、4号写字楼。去年7月,内蒙古汇能煤电集团斥资62亿元,拿下上海静安大悦商务中心,此后更名为汇能大悦中心。

对于为何煤老板选择逆市杀入楼市,58安居客研究院院长张波指出,这与其所投资产所具有的特点有很大关系。

“核心城市核心地段的优质资产,一直是包括煤炭能源、实业资本及企业非常重视的标的。随着房地产行业进入新周期,这类资产的抗跌性或者长期的保持增值性,会表现得更加明显,这是北京、上海等热点城市房地产市场中,优质大宗标的项目倍受关注的重要原因。”张波表示。

其进一步指出,前几年包括煤炭能源在内的实业资本,可选择的投资标的相对较多。但今年以来,受经济大环境不确定因素增多,投资谨慎度提升等因素影响,资产保值性更强的核心房地产资产因此受到更多关注。

值得关注的是,就在煤炭大佬在上海购楼之际,酒业大亨也在北京出手了。

帝王实业控股近日披露,公司已与陕西华彬置业有限公司订立谅解备忘录,拟购买一项目标资产全部或部分所有权。

帝王实业拟购目标资产为,位于北京市东城区朝阳门北京银河SOHO之A座15至17层,以及B座写字楼5层。其中,A座15层2580.39平方米、16层2287.9平方米及17层1980.2平方米;B座5层3804.36平方米,四层及11个地下停车位之总面积为10652.85平方米(60个单位)。

公开资料显示,银河SOHO为北京地标性建筑之一,总建筑面积逾33万平方米,包括16.6万平方米的写字楼,及8.6万平方米的商业购物中心。

对于本次交易的金额,帝王实业表示,“代价之基准及支付方式尚未厘定,代价之基准及具体支付方式,将于正式协议中订明。”

据了解,出手阔绰的帝王实业,于2022年开始白酒产品的生产及销售。

对于在京购楼的原因,帝王实业方面表示,订立谅解备忘录为公司提供良好的投资机会,并增强其资产组合。“公司一直积极考虑并探索各种投资项目机遇,并根据市况扩大投资范围。”

而帝王实业拟展开本次交易前一个月,其刚完成了对杭州一处物业的收购。10月9日,帝王实业披露,公司间接全资附属公司浙江深蓝新材料科技有限公司拟以3000万元的价格,收购杭州物业用作办公室及研究用途。

就煤炭、酒业类企业先后在京沪等地出手购楼,张波认为,这背后传递出企业对未来走势的一种预期。

“由于房地产近一年多来经历了一波明显的价格下调,包括市中心中高端物业以及写字楼等优质商办物业,都出现了不同程度下调。从市场走向及政策变化来看,北京、上海房价的下调很可能已接近尾声,这更是给了资本选择重新布局这类资产一个价值判断的理由。我们预计,部分资本布局一二线及热点城市房产的现象,明年会持续增多。”张波向记者表示。

来源:华夏时报、财联社、网络等

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本刊法律顾问:广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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