最近，内环内的标杆社区之一：瑞虹新城再出新成交——

楼龄10年内的瑞虹新城悦庭连续成交2套单价超15万的二手房，含税落地价格预计在16.5-17万/平之间：

这个价格比起2021年最高点的折扣不大，高品质次新房还是相对比较坚挺的；

看到整个瑞虹新城片区内，因为1-8期互相之间楼龄相差20年，平均来看成交单价约12.5万/平：

内环内次新房这个价格并不稀奇，稀奇的是这两套房子都是100平两房，正好价格对标的就是今天新房市场主流的100平三房；

而关于未来到底是「100平两房还是100平三房更保值」的话题，一直都是大家买房时会关注的话题。

瑞虹新城是近几年为数不多坚持做100平两房一卫的社区，比起100平三房两卫来说功能性上少了1个卧室+1个卫生间，但是每个房间的尺寸变大了不少——

根据测算，瑞虹100平两房主卧可以做到超14平的套内面积，而100平三房的主卧顶多就是10平左右；

而100平两房的厨房可以在7个平方套内，同比100平三房的厨房可能仅有5个平方甚至更小。

大多数开发商都选择做100平三房，买的时候很多人都会吐槽一句房间太小，但依旧会选择下单。

但如果有得选，你是愿意选择每个房间面积大40%的100平两房，还是每个房间都更小的100平三房，我估计选择100平两房的人还是少：

毕竟今天绝大多数人的需求是功能改善、而是尺度改善；

3个房间带来的生活容错率，要远比2房要强很多。

01 “价值锚点”

我们90后这一代，其实没怎么见识过房子。

最老的90后本科毕业2012年、有点钱开始考虑房子大概率也是三五年后了。

为什么要强调这个年份呢，因为100平三房在上海正式上线的时间在2012年前，普及的时间正是在90后逐渐进入社会的这个时间点。

所以，在我们这一代的眼里，100平三房并没有什么稀奇、甚至这才是房子该有的房子：

三房两卫、多个衣帽间/电竞房，完美符合生活需求啊！

这样的现象背后，透露出的是这一代的购房需求其实是4个字：

功能改善

但在老一代的眼里，世界却完全是另一幅模样——

1998年房改后，大家都在棚户区和里弄那种鸽子笼里待惯了，迫切想要住上不用爬楼梯、面积尺度够大的新房子：

大家如果仔细观察过二手房，会发现2000-2010年世代的次新小区主力面积段就是100-120平2房，130-150平才做3房、可能还只有1个卫生间：

那一代人，追求的是面积上的绝对舒适，换成专业词汇来说，一样也可以用四个字表达，那就是:

尺度改善

大家可以问问身边人，就会发现火箭哥所说不假——

年轻一代对100平三房的接受度越高，老一代对房间面积有着更大执念。

而经过火箭哥长时间的调研，数据上更是证明了火箭哥的观点：

有超73%的95后购房更能接受100平三房；

而仅有约19%的50岁以上购房者愿意买100平三房。（注：上述数据截取自火箭哥团队调研的《2022-2023户型接受度报告》，数据源自一线购房者深度访谈）

02 “什么样的房子更抗跌？”

100平三房是主流，但从数据上看，120-150平改善户型在二手房中的接受度更高——

在外环外的大虹桥，标杆次新房之一的蟠龙天地1期最新成交约126平三房，单价接近8.5万/平；如果加上中介费、税费等额外开销，预计落地单价约9.5万/平：

而同小区100平小户型目前单价约7.9万，可以看到有一定差距：

再来看市区，中环边的标杆小区之一：静安府连续成交了多套单价14万上下的二手房，如果加上中介费、税费等费用妥妥突破15万单价：

内环内的瑞虹新城2期，小户型比起大户型价格要差1万/平以上，接近20年楼龄的大户型在今天可以卖到接近12万/平：

从上述成交中，不知道大家有没有发现一个现象：

比起小户型，改善面积户型似乎有着更高溢价；而这一点会在未来越来越明显。

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