我们经常说，2020年以来的上一轮行情是：
始于学区，终于品质。
在房子普遍难卖的情况下，学区房的价格也在理性回归。
2024年的春节，也就只有两个月左右了。
过年之后，学区房就会有个小阳春。
我敢说，这两个月绝对是刚性学区购房抢跑的最好时刻。
毕竟，
不少顶级学区里，真的已经跌出性价比了。
这一次，我就帮大家梳理下三类值得入手的顶级学区。
1
第一类，我们聊聊双一梯队的老牌学区。
代表学校是福外+建平的梅园学区。
浦东一梯队福山外国语小学，在民办摇号之前，每年进⼊兰⽣、华育、市北理的学⽣数量⼀直都处于全市TOP⽔准。
实力强劲。
建平西校则是建平中学嫡系，每年预录人数基本能排在浦东初中前三甲，升学成绩和教学力量一直十分优异。
双一梯队强强联合，这是老牌学区的典型特征。
再加上老牌学区的地段一般都比较好。
比如整个梅园板块，既有发达的交通、便利的商业，北边还坐拥一线江景。
这样王炸级别的配置，在公民公招政策出来后，直接引爆了梅园板块房价。
我们拿对口的小区梅园三街坊来举例。
当时两房价格从10万单价涨到13万，一房更是有了20万以上的成交记录，暴涨50%。
经过市场回调，梅园的小户型目前单价已经跌到了13-14万/平。
回头来看，梅园这一波之所以跌幅较大，还是因为之前涨幅太高，最高20万以上的单价，堪比静教院的海防村。
现在的价格，都已经回落到20年价格以下了。
2
第二类，我们聊聊高预期+名校背书的学区。
代表学校是复附徐汇、华二前滩。
20年，这两个新校都没有毕业生，复旦甚至还是第一次招生。
正好碰上了公民同招的政策，九年一贯制学区火爆异常。
首先，两个学校都是好校长亲自带头，
复附徐汇的校长是杨浦的复旦附小校长黄琪直接调任的，
华二前滩的校长是华二附中李志聪校长兼任的。
其次，管理团队有保证，复附徐汇实验，是直属于杨浦的复旦基础教育集团，前滩华二则是由华二教育管理团队全程参与。
最后，生源质量有保证，复附徐汇本身有一半是复旦医院的子弟生，而华二前滩的生源虽然前期有部分外招生，但前滩的新房吸引了大批新中产，这给生源提供了保障。
这几个因素一叠加，把大家的期待值直接拉满。
这两个学区的价格也是一路攀升。
比如，对口复附徐汇的宛南六村，最高峰挂户口一房冲到了408万。这个价格，可以比得上一梯队的挂户口价格了。
华二前滩，那就更恐怖了。
以东方悦耀、锦绣臻品为代表的一众小区，多的是50-70平左右的小户型。
挂户口的一房价格一度冲上了20万一个平方。
在市场调整之后，
这类靠着高预期抬价的学区，在家长们冷静下来之后，也开始快速降温。
而华二前滩，现在的挂牌价也已经回调16万以下了，也基本接近20年的价格了。
3
第三类，我们聊聊强小普初的学区。
提到上海最强公办学校，一定少不了明珠小学。
择校时代，明珠不掐尖选生源，小升初择校成绩，依然超越了绝大多数民办；实力不容小觑。
摇号时代，优势仍在，从明珠在各项竞赛中的成绩就可见一斑。
思维100是目前上海仅存的数学竞赛（小学学段），2023年春季赛中，明珠入围人数冠绝全上海，甚至超过了盛大这类顶级民办。
足以说明明珠还是那个明珠，宝刀未老。
像明珠这类小学一梯队的学区，美中不足的是初中太弱。
比如，明珠小学A区大多数对口为二梯队的东昌南校；明珠小学B区对口二梯队东昌南校和洋泾东校 ；
这在公民同招之后，自然受到一些冲击。
最高峰，对口明珠的潍坊十村一房价格冲高到14万，如今已经回落到8.3万。
4
上面盘点的三类顶级学区，各有优势，
基本涵盖了当下主流的学区选择。
从数据盘点上，你一定会问：
为什么顶级学区都是暴涨之后出现回归？
这就要回到20年，才能看到真相。
20年初，公民同招政策一出，市场应声而动。
小升初的不确定，
让很多家长的目光全部都投向老牌双学区和一贯制新校。
加上又是适龄儿童的入学大年，学区需求大增。
一时间，供需失衡，不少房东坐地起价，很多家长被迫加价。
这也是为什么有前滩和梅园等板块的暴涨。
现在价格回归，不过是当初涨得太猛。
现阶段，
不少价格回归到2020年，已经是极有性价比的买入时刻了。
从数据上看，好学区的成交量一直在回升。
比如10月份的成交TOP50里面，梅园三街坊成交13套、排名第16位，闵行的高兴花园也成交了13套。
学区客户都在择机进场。
从价值认同上看，不少买学区的新上海人，都是吃过教育的巨大红利。他们对于下一代的教育格外关注，学区的刚性需求一直都在。
从资源分配看，上海的优质教育资源多集中于内环内，各区头部的一二梯队公办也基本能数得过来。
只要是稀缺资源，就一定会有争夺。
只要好学校的入学门票与房产、户口挂钩，学区的价值就不可能消失。
刚需进场正当时。
我简单总结一下，上面三类学区的选择思路：
老牌双一梯队，优先看地段和家长共识，
新校九年一贯制，优先看品牌背书和管理团队，
强小普初要看性价比，做好合理的置换准备，
不过，也要提醒一点的是，强小普初的竞争力未来可能会慢慢变弱。
因为从人口出生来看，未来上海的初中学区房竞争会更加激烈。
16、17年的新生儿在2023-2027年，就要上初中了。
这是下一轮的竞争高峰。
这个趋势，不可逆转。
当然，如果非要选择强小普初的方案，建议优先选择浦东。
目前浦东的初中还是是户籍对口，
你能选到像明珠这样的一梯队，在小孩三年级之前置换好初中，还是来得及的。
5
最后，我还是要强调一下：
春节前的两个月是学区购房最好的窗口期。
因为如果明年要上学，
起码你要在4月30号之前把户口落到房子里的。
看板块、选房子，最后谈判下定金，
再到网签、上家还贷款，一系列操作下来，2个月肯定是要的。
时间还是有点短的。
如果，你的小孩已经三岁，明年就要上学了。
提下一下，确实要抓紧了。
不要挤在明年4月份之前的月份，那时候会相当被动。
你去看看公开成交数据就知道，
4月份一般来说都是成交价的高点。
趁着现在好学区的稀缺房源可选性还比较大。
在房东相对弱势的时候，可以大胆出击。
在下一波涨幅来临时，手上的房源也更有主动议价权。
如今，市场已经回到了20年的起跑线。
如果，2024年的4月就是你的小孩的起跑线。
请珍惜当下的机会。
祝你和你的小孩，前途似锦。
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