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太原楼评☞| 业内视角
494篇/文2010字/阅读10分
导读
楼市当回归，山西有回暖，欲穷晋巅峰，慧眼鉴无界 ！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
2018年“活下去”房地产行业转折点来临！
2022年“黑铁时代”做不好就要收回番号！
楼市超跌 山西回暖！
万科对于地产行业，有一种吹哨人味道。万科2023年度中期业绩发布会，对房地产市场研判认为已经是超跌了。
行业面临着一系列挑战和变革，也孕育着机遇和突破。一系列政策利好组合拳亮相，如降首付和贷款利率、税费减免、“认房不用认贷”等
面对市场下行，山西省楼市逐步企稳回暖。2023年1-10月全省商品房销售面积增长5.5%，商品房销售额增长6.9%，优于全国表现。
波动中也有“价格坚挺”景象，以省会太原为例，豪宅、改善和刚需已三足鼎立。豪宅项目普遍实力较强，不像刚需盘冲击大，消费者见惯了春秋判断力更稳定。
山西楼市背后｜太榆六大豪宅
（一）千万级星河湾
太原顶级豪宅，从发展视角是有所停滞的，如今省内各地市的豪宅很多大有突破，如长治和平里上座，太原似乎从星河湾之后，无出其右，突破性的项目寥寥。
（二）八百万级恒大华府
楼评君曾提到过一个观点，太原房企做项目常常是“下坡路”，比如太原恒大华府在全国华府系都很强，但之后恒大再无华府级以上。
所谓出道即巅峰，万达，绿地等也有这种味道。导致业主住腻想换套都很难，看了一圈发觉自己就是天花板。正因如此，交付后出现上涨，成为市场硬通货。
（三）千万级花语堂
除了贵，哪都好。三千万级的花语堂，单价突破10万+，确实够豪横，但点尴尬，项目高层卖一万出头，买它会让人感觉是个“大怨种”，三千万的定价明显飘了！
作为城央孤品级别墅是可以上千万的，只是溢价上有点贪心了。
（四）三百万级良硕无界
2022年一个新起点，太榆楼市出现了国际系豪宅，新加坡SCDA在全球第66座建筑作品——良硕无界！
良硕相对于品牌房企“复刻”型开发，明显吃亏的。从无到有，“选择不将就”，拿地后多易其稿，不断升级，最终将全球顶尖的SCDA请到山西。
2022年楼评君参观良硕无界，公建化外立面+墅级6.3米超大落地客厅，以及五星级酒店的私家社区配套，设计精妙颇为震撼，放眼全省敢于突破。
将大平层和别墅优点集于一身！实景中，居住舒适感相当优越， 宴会厅厨具考究，私人会客厅，私家SPA屋，棋牌室，美国力健器材的健身房，恒温泳池...
这些配置，无形中带来了高附加值，细微之处见品德。
▲游泳区|实景图
▲健身区|实景图
当然无界也有高傲”弊端“，比如过重追求空间感，户型功能上做了减法，一定程度革新了山西传统家族型居住理念，更符合年轻化家庭的新诉求，放在太原会更热销。
（五）六百万级金茂府
金茂明显有接棒豪宅的实力，陆续布局了三座，龙城金茂府，滨河金茂府和长风金茂悦。龙城金茂府规模适中，产品相对于保守了些，175-300㎡！
保值上，龙城金茂府表现是不错的，入市到交付期也逐步出现稳中有涨。
（六）六百 万级华润瑞府
华润太原瑞府和滨河润府，商务区是个好地段，只不过容积率偏高，超高层公摊大是硬伤，虽然汾河景观不错，但期房的豪宅，总是困难重重的。
两类产品同时入市，似乎不惜售！劝君步子不要走太快，毕竟是要做“孤品”。
太榆楼市“孤品”豪宅总结！
纵观山西太榆顶级豪宅，主要分为两类，一类低密型，是兼具了文旅属性，环境佳，造型典雅，大气厚重，但生活气息相对缺乏，溢价率普遍偏高，故而保值率中下。
第二类是大平层豪宅，地段黄金，外观公建化，相对数量偏多，稀缺性有一定减损，注重交付前的体验感，交付后运营能力强的仍有增值空间，否则会有价值折损。
平心而论，星河湾足足千亩，开发十余年，论稀缺性，并不是那么占优势。装修虽然更迭了几代，那种浮夸的“土豪”标签味道浓郁，总是难以逃脱。
然而在保值表现上，依旧是炙手可热，全款法拍房中常常突破千万，无视市场波动。
“孤品”级豪宅的特质
豪宅其实属于一个相对概念，它的奢华主要体现在资源占有率上。从心理范畴看，孤品级豪宅概念参考标准：
一，符合时代发展需求，可适度超前性。
二，满足公众审美，具备代表城市知名度。
三，具有稀缺资源的禀赋，私享和私密性。
四，体验上舒适度高，空间充裕功能合理。
五，身份标签和圈层分界线，尊贵感价值。
山西省新一轮崛起发展，太原都市圈崛起，太晋一体化进程推进，中部城市群战略推进，所有的一切彰显出榆次是太原隐形“第七区”的事实。
品质上，无界的墅居入住体验上完全比肩太原豪宅；楼评君工作中看过很多项目成本构成，豪宅不仅仅是建造成本远高于普通住宅，配套的运营投入也是很高。
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