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@房财经 王哲

大环境的险恶,超出了许多人的预判。

一个半月前,执掌金地集团25载的凌克,因身体原因,突然卸任董事长职位。

一代地产枭雄职业生涯落幕的同时,作为“优秀生”代表的混合制房企金地集团,在新任掌门人黄俊灿的带领下,也开始走向了卖子求生的境地。

从11月开始,金地集团将旗下一线城市的诸多优质资产,陆续拿出摆上货架,以应付销售端持续下滑,带来的财务压力。但在市场极端低迷的状态下,出售进程并不顺利,鲜有买家问津。

此情况下,金地集团开始将筹码提高,打算拿出压舱石资产,以应对明年集中到来的债务。

近日,有消息称金地集团正计划将位于深圳的环湾城项目部分股权,出售给它的二股东福田投资。整个交易对价在40亿至50亿元。

该项目开发商为深圳金地新沙房地产开发有限公司,金地集团持持有51%的股份,为具体的操盘方。

交易所得款项,金地集团将用于偿还即将到期的债务。

环湾城是金地集团当下最核心的资产之一,位于深圳福田滨海环湾板块,在金地集团原总部拆迁后的基础上开发,超百万平方米大城,分四个地块开发,是一个集商业、住宅、酒店、学校、公园等诸多元素于一身的超级大盘。

黄俊灿和金地集团而言,这个项目的意义非凡。它不仅是黄俊灿履新以来金地推出的第一个百分平超大项目,更是被视为金地集团摆脱当下困境,打翻身仗的希望所在。

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然而,就是这个集金地集团35年开发经验于一身的大成之作,9月份首期开盘后的效果,却并没有达到让金地集团足以宽心的程度。

在前期聚客5000组、参观人数突破2万人,且开盘当日94折销售的背景下,环湾城首批开盘401套房,去化286套,去化率71%。

客观说,今年深圳开盘基本维持在30%以下的当下,这个成绩已实属不易。

但对于一个价格倒挂的豪宅项目,且在新政刚出台不久的背景下,外界对环湾城的期望是,它能创造久已未现的“日光盘”现象。市场最初对它的底线是,至少卖出300套。

然而,现实终究是骨感的。即便举集团之力力推的项目,在持续萎靡的市场面前,依然抬不起头来。

现实与希望之间巨大的落差,让黄俊灿开始重新审视环湾城的营销策略。

有消息称,金地集团为了实现资金迅速回笼的目的,开始研究降价销售,但这个策略得到了福田投资的反对。对此,金地集团开始研究将项目的股权,整体打包出售给福田投资。

能明显看出,在前端销售持续下滑的当下,黄俊灿带领下的金地集团重心,已然不在乎利润的高低,而是全面寻求现金流的回笼。

活下去,一切才有希望。

10月份,金地集团实现签约金额110亿元,同比下降45.84%;前10个月,累计签约金额1329.3亿元,同比下降27.51%。

与销售一起恶化的,是业绩持续下滑。前3季度,其营业收入同比仅下降1.47%,但归母净利润已滑落至千万数,同比降98.27%。

期末,拥有现金及等价物330.69亿元,同比减少40.57%;较年初减少39.16%。可预见的是,2023年金地集团或将交出有史以来,最难堪的业绩表现。

而与此同时,其却面临着大量债务的到期。2024年境内债务将有121亿元到期,分8笔;其中最近的一笔为,2024年1月13日到期的15亿元中票。而根据穆迪的报告,2024年金地集团将有约230亿元的境内外债券到期。

面对如此境况,也就不难理解金地集团为何要把刚开盘的压箱底项目,也要摆上货架的原因了。

事实上,在整个市场迟迟不见回暖的上半年末,金地集团曾对内做过一轮压力测试,结果并不令人放心。为此,它开始为应对今后潜在的危机提前做了布局。

9月15日,金地集团发布公告称,为支持公司发展,拓宽融资渠道,正与持股7.79%的二股东福田投资进行商讨,后者将为其在公开市场发行的公司债券,提供担保等增信措施。

有此背景,意味着此次关于环湾城的交易,具有一定的可能性。而消息称双方最快将于2024年元旦前达成协议。

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