深圳楼市正悄然发生一些变化。

也许，你听过深圳保障房体系里的人才房、安居房、公租房、共有产权房。

但你知道“用于配售的保障性住房”（以下简称“售保房”）吗？

最近，深圳第一批“售保房”已经上架，且推进速度很快，这些变化将产生什么影响？

01.

“售保房”按下“加速键”

楼市天平逐渐向改善端倾斜

实际上，“售保房”这个概念，源自国发【2023】14号文（以下简称“14号文”）。

据“14号文”，住房有困难且收入不高的工薪收入群体将成为“售保房”重点配售对象之一；

且据某公众号参照文件测算，未来深圳“售保房”的价格区间基本上在10000至15000元/㎡。

从最新动态来看，深圳速度很快，已经开始推进“售保房”。

11月23日，深圳公共资源交易平台发布了两项关于“深圳市第一批配售型保障性住房”的招标信息。

这是深圳保障房体系首次出现“售保房”，据说预计今年就要开工建设。

且从“售保房”的批量招标文件更名中，我们能看到“售保房”的队伍还在逐渐扩大。

11月27日，批量招标文件名从“深圳第一批”具体到“龙岗区宝龙街道等7个”，仅隔1天，又变成8个。

▲图源全国公共资源交易平台

而深圳“售保房”推进速度也很快，据悉首个“售保房”已经亮相。

11月28日，宝安区06-11地块调整显示，将规划建设“配售型保障性住房”。

▲图源 深圳市规划和自然资源局

包括福田安托山16-02、龙岗宝龙G02309-0008和G02309-0009、龙华A819-0730宗地、光明北地区03-16等地块也出现了调整，未来或将以“售保房”的身份出现。

“售保房”似乎正以迅雷不及掩耳之势，大批量袭来。

这将对深圳产生什么影响呢？

“售保房”成为保障房重点发展对象

实际上，深圳40%是商品房、60%是保障性住房的新供应住房结构很清晰。

而“14号文”中明确指出：

城市人民政府应当对用于销售的人才住房、共有产权住房等政策性住房的政策进行梳理，将新建项目调整为本指导意见规定的用于配售的保障性住房或商品住房。

▲“14号文”，文件来源政府官网

很明显，未来保障房的建设火力，可能主要会集中在“售保房”上，刚需人群的需求会被逐渐满足。

“售保房”将分流偏远、交通不便、配套不齐全片区的商品房市场。

在“14号文”中，明确提出了：

优先安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域；推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。

如果未来“售保房”在价格、区位和配套上，基本能满足收入不高的工薪族或深圳所需的引进人才。

那么，这对刚需商品房将是一个不小的冲击。

尤其是那些，在价格、区位和配套上都不怎么占优势的刚需商品房。

与此相反，按“14号文”，满足改善性住房需求的商品房或将被推上新高度。

而近期的市场表现，似乎也明示了这一趋势。

02.

成交多维上涨

改善市场表现火热

从近期的政策和市场反应中，我们可以看到整个改善端表现都很不错。

先来看豪宅成交个案：

11月24日，深圳湾5800万成交的房子，据悉是恒裕滨城二期一套170㎡的房源。

由于该房源房产证套内只有109㎡，被认定是普宅，直接省下不少税费成交。

再来看看豪宅法拍房：

11月28日，深圳湾红树西岸的3套豪宅法拍房，2小时内接连拍出，三套房总共经过522次出价鏖战，超10万次的围观。

而据阿里拍卖平台显示，时间拉至2019年，红树西岸的法拍房不是个位数报名参拍，就是房源降价后才被成功拍出，基本上都很冷淡。

▲图源阿里拍卖平台

对比此前，可以说近期的豪宅法拍真的很猛。

这不，仅隔1天半，半岛城邦又成功拍出164㎡、197㎡的2套房产。

最后，看下新房二手房近期的整体情况：

至今，新政落地已超1周，买房人的看房积极性和成交情绪都有所上升，尤其改善型群体需求被进一步激发。

据乐有家研究中心数据，深圳门店成交800万及以上房源成交总占比，从新政前一周的21%，在新政实施后上涨至23.7%。

另外，根据深房中协统计，11月全市二手房录得4,305套，环比增长15.8%，同比2022年同期上涨61.7%。

其中≥90㎡的成交录得占比较上月提升1.2个百分点。

▲图源深房中协

总的来看，不管从法拍、豪宅成交案例，还是从新房、二手房的整体数据来看，近期深圳楼市的火力基本都在“改善/豪宅”端。

总之，改善端市场势头正热。

而且，随着“售保房”的加速，这一势头估计还会不断深化。

尤其随着核心区“售保房”的出现，非核心区、核心区的刚需商品房的竞争压力会更大。

03.

当“改善”成为主流

置业更要选产品力硬气的

不过，也正因此，改善型商品房的核心竞争力可能也会更加凸显，尤其是那些产品力硬气的高端改善型商品房（包含豪宅）。

比如，一期推售401套住宅，9月16日开盘当日就认购286套，收金约46.9亿元的金地环湾城。

值得一提的是，金地环湾城一期即将售罄，二期楼王单位即将上新！

据了解，这个金地环湾城位于深圳核心的福田红树林片区，是福田少有的高端改善型商品房。

北向，香蜜湖山海通廊和高尔夫绿地俱乐部；南面，福田红树林国家级自然保护区（以下简称“福田红树林”）。

▲福田红树林实景

生态上，囊括了山、海、林、岭、湖等多重视觉景观。

且据悉，今年全球首个“国际红树林中心”正式落户深圳，该片区的生态核心力也同步被抬升。

此外，项目所处板块是福田罕有的滨海环湾板块。

加之，周边汇聚了地铁7号线、22号线（规划中）两地铁；皇岗、福田口岸两个超级口岸等高效多元的交通。

所以，不管是去福田CBD、河套、香蜜湖新金融中心、车公庙-大金沙产业等福田TOP级规划发展板块，还是去香港都很便捷。

▲金地环湾城区位示意，仅供参考

总的来说，仅看以上几点，金地环湾城的区位竞争力就很强。

而这点，似乎在一期的“人气热度”中被验证：听说，最近253㎡的大户型走量速度变快，中午吃个饭的时间就卖掉了1套。

且据说，此次金地环湾城上新的产品关注度也很高。

从网传的消息来看，还没取证时，项目就已经吸引很多客户开始诚意登记了。

▲图源莫老爷公众号

据了解，这波上新的“主力户型面积段为建面约121-270㎡”的产品，在产品力扛鼎的楼王单位。

视野景观就不用说了，项目品质的演绎更是精彩。

由于金地环湾城是含住宅、办公、商业、文娱、酒店、公寓、学校、公园等八大标杆业态于一身，总建面超百万方的大型城市综合体。

所以，项目本身的综合品质就很“硬核”。

▲金地环湾城效果图，仅供参考

比如，在设计打造上，项目就汇聚了各种全球TOP级优秀选手：

全球超级地标缔造者Foster + Partners；世界水准学校设计者Aedas；国际商业地标打造者Lead8；臻境之森景观创造者LCO；著名商业室内设计者PINHOLE；世界500强匠心打造者中国建筑。

具体以金地环湾城挑高约18米的联合大堂为例。

约6层楼高度的大堂公区，是按五星级标准来打造的，大面积留白，营造了空间大气的一面，搭配冷暖相迎的灯调，平衡了视觉上的奢阔与舒适。

而不需要触碰电梯按钮就能享受到的悬浮式感应呼梯设备（大堂配置），也在感官上升华了项目的“尊贵属性”。

▲大堂实景图

以建面约121-270㎡的户型为例。

项目建面约121-127㎡的3房+1多功能空间+2卫，约253㎡、270㎡4房+1工人房+4卫的多空间、多功能设计，让整个空间能更好的服务多口之家。

另外，这个项目建面约121-127㎡的户型是带高品质精装的，按照金地环湾城一贯高标准格调，可以想象未来不仅在空间上，甚至在细节尺度上都能体会到项目的高级品质感。

综合来说，金地环湾城无论是在区位还是配套上都核心竞争力MAX，人居品质也是十分高端。


可以说，作为高端改善型商品房，金地环湾城真的很出彩。

而当“改善”成为深圳楼市的主流，竞争只怕会更加激烈，置业者想要角逐胜出，这种出彩的高端改善型商品房才是优选。

据了解，金地环湾城即将推出建面约121-270㎡的楼王单位新品。

感兴趣的小伙伴可以重点关注下。

注：文中部分数据图片来源乐有家研究中心、阿里拍卖平台、深圳中原、深房中协、沈阳市和平区人民政府官网、莫老爷公众号、深圳市规划和自然资源局、全国公共资源交易平台、深土观察员公众号、首轮哥深圳公租房安居房等等。

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