火箭哥一直在研究监测上海楼市全方位的情况，今天刚好发现一个有意思的数据分享给大家——

上海楼市下行的标志性节点，就是从第8批新房开始的；

从8批次新房至今，上海已经连续3个月触发积分项目少于20%了。

在过去，当被问到「什么样的项目在你看起来是好项目」的时候，大家脱口而出的就是2个答案：

1.入围分高不高？

2.认购人数多不多？

这2个标准看似不同，但底层原因是一样的：

如果分数很高，说明项目有很多高分选手参与；

如果认购人数很多，说明项目被很多人认可；

本质，都是大家希望找到一个心里安慰，证明自己的选择没有错。

在过去，可能一个项目认购率只有突破100%、甚至200%的时候大家才会认为项目很好；

但今天，火箭哥发现只要一个项目认购人数突破200组，就已经是很好的成绩——

根据火箭哥统计，在过去9-11批次上市的88个项目中有24个项目认购超过200组，已经是班级前26%的优等生级别。

如从另一个视角来看，你就会发现这前26%的项目有多强悍——

在9-11批次所有认购人数中，前26%的项目拿走了其中超80%的消费力，「二八原则」定律在今天的新房市场中非常明显。

过去，「是否触发积分」、「积分有多高」可能是大家衡量好项目的标准；

但在今天大多数项目都无法触发积分、楼市情绪下行的时刻，这个标准可能也要改一改了，人数多少就是一个非常直观的指标：

认购人数越多，自然代表项目认可度越高；

认购人数越多，买错的概率就越小。

01 “不会买错的项目”

从这个视角来看，第11批中仅有这样几个项目符合超200组认购的标准——

1.绿城·沁蘭园：认购超1000组

2.绿城·留香园：认购约760组

3.浦发唐城3期：认购近700组

4.理想之地4期：认购约670组

5.绿城·春晓园：认购超230组

在今天市场下行、竞争又非常激烈的环境下，这5个项目依旧能做到这样的认购水平已经非常不容易，也可以说是经过市场充分竞争后依旧被认可的佼佼者；

有意思的是，这5个项目的总价高度重叠，几乎都是落在了600万级主力价位段；

其中，认购取证的限售顺序几乎也是按照排名来，春晓园是11批次认筹较晚的项目，在沁蘭园，留香园，理想之地，浦发唐城认筹后才认筹，很多客户已经被锁定了，所以看着认购量少了些。

在年底，绿城3个项目可谓出尽风头，沁蘭园和留香园都触发5年限售，春晓园在同批竞争下并没有触发限售，意味着交付后即可直接交易，流动性会更高；

根据现场采访反馈，有一些客户放弃了前几的热门项目选择春晓园，就是希望在认购中可以更加轻松的买到理想楼栋和楼层，图一个稳妥和心安。

在第12批中，沁蘭园和留香园都将再次取证认购，因为套数少了很多，预计触发积分的可能性都会更高；

而在当下，绿城·春晓园依然可以小筹参与现场开盘，这可能也是想要买到绿城项目最容易的一次机会——

根据整理，绿城·春晓园约100平三房均价最低的单元号仅约5.9万，这个价格已经比2021年上市的同板块大虹桥新房都要便宜了——

2021年上市：招商虹桥公馆6.01万

2021年上市：远洋虹桥万和源6.01万

1批次的春晓园100平三房套均总价仅约604万，看到单价比起其他500-800万级项目的三房产品来看都要便宜不少，放在地图上就一目了然：

项目此次将小户型价格做低、大户型价格做高，春晓园约150平的A户型均价仅约6.3万，其实相当划算：