新西兰储备银行在上周最新的货币政策中非常严厉地表示，在2025年之前下调官方现金利率OCR的希望不大。

其中储备银行还特地指出，大量涌入的移民也给通胀带来了压力。

不过，这也不意味着房贷利率会一直保持现状。

移民增加房租压力

业主抛售出租屋

Trade Me最新数据显示，全国多地房租水平上涨，出租物业的数量却一直在跌——截至10月的一年里，罗托鲁瓦掉了30%，陶朗加则掉了15%。

简而言之，租赁市场出现了价高量少的紧张局面。

Kathryn Newland最近想从Tūrangi搬到罗托鲁瓦，但不仅很难找到愿意接收她那俩狗一猫的房东，而且500纽币的预算可能只能租到一居室的房子。

还有人表示，他们租的房子租金比3年前涨了200纽币，实在是离谱，如果还不能找到新地方搬，接下来可能得去别人家睡沙发了。

业内人士认为，先前的房屋政策让许多房东都不愿意继续出租自己的房子——利息支出不能抵税、驱逐租客变得更难，而且移民人数激增带动大量需求，让本就紧张的市场雪上加霜。

iFindProperty的Nick Gentle表示，新房建设已经变少了，除非Airbnb或者部分社会住房重新放回到出租池子里，否则未来三四年租赁市场会很紧张。

另一方面，持有成本上涨也让不少房东开始卖房。

有陶朗加租赁公司表示，他们在一个月内有6个房东卖房，租客被“赶到了街上”。

罗托鲁瓦房地产投资者协会主席Sally Copeland表示，虽然尚未看到房地产投资者出现抛售浪潮，但业界一致认为例如地税和保险等成本上升，正在“给租金带来上行压力”。

储备银行态度强硬

市场可能不买账

利率也是和房租水平息息相关的一个因素。

虽然储备银行表示2025年之前不降息，然而经济学家们认为，这并不意味着房贷利率会一成不变，诸多因素甚至可能会导致明年利率会出现下降。

他们主要是根据下面几个方面展开的分析：

批发利率、国际市场

ANZ首席经济学家Sharon Zollner表示，就算OCR在明年之前都保持在5.5%，定期房贷利率也可能“随着市场预期起伏”而大幅波动。

“OCR的变动很大程度上决定了房贷的浮动利率，但固定利率则取决于OCR未来两到三年的预期和美国方面的数据，储备银行对长期利率的控制能力非常有限。”

换句话说，“预期”对利率的影响会强于“政策”，所以在储备银行开始收紧货币政策之前，我们的定期利率就已经会出现变化。

但她表示，当央行即将完成紧缩政策时，市场就会开始采取行动，试图压低利率——只要他们觉得储备银行即将降息，就算通胀未回落到预期水平，利率也会下降。

Zollner说，储备银行虽然显示出强硬的态度，但效果可能微乎其微，毕竟只要收益曲线下行或保持较低水平，零售利率就会下降。

她预期，利率在持续下行之前可能会有些轻微下跌，这个夏天将会是非常动荡。

Westpac首席经济学家Kelly Eckhold也指出，最近批发利率跌得很厉害，可能最终会影响零售利率。

而BNZ首席经济学家Mike Jones则表示，像美国本地市场和美联储之间也会像我们这里一样存在分歧，对长期利率而言，受海外局势影响会更大一些。

存款利率

Eckhold表示，尽管批发利率下降，但存款利率依然很高，房贷利率自然必须更高。

“现在银行都需要筹集大量存款，存款市场竞争激烈，所以推高了存款利率，也推高了房贷利率。（房贷利率何时降）在一定程度上取决于存款利率什么时候降。”

他表示，储备银行的贷款融资计划结束，意味着银行必须向储备银行偿还并更换资金，对储户而言现在是个很好的机会，但对借款人来说可能就会更艰难一些。

OCR本身

部分经济学家仍然预期OCR可能会在明年年底之前下调。

Infometrics首席预测员Gareth Kiernan表示，他预计OCR将在明年11月开始下调，而房贷利率则会更早一些下降。

BNZ的Jones说，他最初的预测是明年下半段时间会降息，但现在则觉得是明年下半段时间的再后半段。

会跌到什么水平？

首先声明一下，大家千万不要有“利率会跌到2%~3%”的预期，而且利率甚至可能不会降到疫情爆发之前的水平。

Jones表示，通胀比以往更高，可能会促使利率保持在较高水平。而且储备银行已经将“平衡点”OCR估值定为2.5%，说明基准利率水平较高。

他认为，除非出现重大不可预见的冲击，否则利率降至2%的可能性实在太小了，而且储备银行会反思“当时是不是给房地产市场和经济过度刺激了”，会在决定利率的问题上变得更加犹豫。