恒大是2009年上市的，截至2020年，一共盈利1700多亿。
但2021年净亏损6862.2亿元，是历年利润总额的4倍多；2022年继续亏损1258.1亿，2023上半年再亏392.5亿元。
虽然有行业不景气的因素，但一下子亏这么多，还是让人惊掉了下巴！
为什么2021年出现断崖式亏损？
一个很重要的原因就是更改了确认卖楼收入的标准！
之前是在“客户接受物业、或根据销售合同被视为物业已经获得客户接受时”确认收入，两个标准满足其一即可。
客户接受物业，只能说明房子在物理上已经建好，但并不代表就能办下房产证。
如果房屋质量太差，甚至烂尾，客户不愿意接受，怎么办？
那就“视为接受”，相关条件都写在厚厚的合同里，恒大据此在会计上确认收入。
收入已经确认，但该支出的成本却没有发生，于是虚增了利润。
恒大再根据这些虚增利润发放现金红利，持股约70%的许家印家族自然是最大的赢家，一共分走了500多亿。
2021年12月3日，恒大正式爆雷，原本应该在2022年3月底之前发布的年报一直拖到了2023年7月，同时补发的还有2022年的中报与年报！
在这些补发的财报中，恒大修改了确认收入的标准，增加了“获得专案竣工备案证或交付业主使用”。
这两个条件说明，房屋至少在物理上不是烂尾楼，否则拿不到竣工证书，业主也不会收楼。
但修改收入确认标准，是要追溯至以往各期财报的，而恒大以大量员工离职为由，只是从2021年开始调整。
历年的亏损都集中在2021年释放，许老板的分红也不会受到影响，有财务大洗澡的嫌疑。
12月1日，香港的一家沽空机构GMT Research发布了一份报告，称恒大或许“从未盈利”。
虽然中国恒大没有追溯2021年之前的财报，相关数据就是一笔糊涂账，但该机构通过与碧桂园的对比，还是发现了一些端倪。
房企的预售收入一般放在“合同负债”这个科目里，这笔钱是用来建楼的，与“在建物业”这个科目应该有一个合理的比例。
2010年，恒大的这个比例为49%，碧桂园为53%，两者差不多。
之后恒大一路下滑，最低至2019年的11%，2020年则为15%，从未高于50%。
而碧桂园一直稳定在50%以上，2016~2018年都在70%以上。
但到了2021年，恒大合同负债从2020年的1860亿猛增至2021年的9080亿元，相应比例也从15%猛增至57%，与碧桂园的61%相差无几。
根据以上数据分析，GMT Research认为：恒大近十年来，都提前确认了收入，或许“从未盈利”！
对此，中国恒大做出了回应，但显得底气不足：该报告并无实际依据，稍后对该报告的内容作进一步澄清。
这与许家印当年反击香橼研究的态度形成了鲜明的对比！
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