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据克而瑞苏州房产测评统计，2023年1-11月，苏州市区商品住宅的供应面积为466.69万㎡，同比增加6.88%；成交面积约516.57万㎡，同比减少20.35%。

从数据层面来看，2023年下半年以来，市场持续下探。但随着9-10月，认房不认贷、首付比例下调、120㎡以上不限购、公积金等开源新政也带来部分市场需求释放，9-11月建面120㎡以上房源成交占比达近60%，当前的苏州新房市场，改善型产品已经成为了市场支撑。

11月，苏州也继续推进“房票”、“以旧换新”等购房政策，促进市场流动。但从现象来看，苏州新房市场仍高度分化，当前市场上还有一大批房源面临着难卖和价格走低的双重压力。

再看新房均价，今年1-11月苏州市区新房均价为32116元/㎡，同比上涨27.2%，11月多个头部价值板块楼盘取证入市，带动了均价结构性上涨。

2023年1-11月苏州市区

商品住宅项目销售TOP10

建发缦云以57.36亿元的销售金额，12.05万㎡的销售面积蝉联苏州市区销售金额、面积双冠王。

建发缦云、保利湖畔云上、湖西观云、华润润月雅筑、华侨城龙湖启元包揽了2023年1-11月苏州市区商品住宅成交榜前三。

从金额榜来看，来自新区狮山的建发缦云以57.36亿元的销售表现继续蝉联榜首；来自园区湖西的湖西观云以52.14亿元的销售表现位列金额榜第二；来自园区独墅湖的华润润月雅筑以29.45亿元的销售表现位居金额榜第三。

此外，万科朗拾、华侨城龙湖启元、建发缦月华庭、铂悦春和万象等楼盘也榜上有名。

从面积榜来看，建发缦云以12.05万㎡的成交表现位居第一，湖西观云以9.52万㎡的成绩位列面积榜第二，华侨城龙湖启元以8.74万㎡的成绩位列第三。

从套数榜来看，保利湖畔云上以748套的成交表现蝉联第一，华侨城龙湖启元以709套的成交量位列第二，建发缦云的成交量为652套，位列第三。

从2023年1-11月苏州市区楼盘销售榜单来看，从上榜楼盘来看，苏州楼市的分化现象持续加剧，各个板块、楼盘的“差距”在拉大。

新区狮山的建发缦云与园区湖西纯新盘湖西观云这两个城市级红盘网签陆续释放，持续霸榜市区商品住宅销售金额与面积榜前二。

一些区域核心板块如相城高铁新城、吴江太湖新城的高端改善盘成交表现也可圈可点，外围板块的楼盘则靠打折促销来以价换量，但是销售成绩仍旧一般。

尽管各大楼盘抓住了国庆黄金周和双11这两个重要的营销节点，加快推盘速度，但仅有少数据头部价值红盘走出独立行情，10、11月楼盘整体销售仍未达到外部预期。

从目前的市场表现来看，购房者观望情绪还是比较重的。2023年收关只剩最后一月，各大楼盘预计将进一步加大营销力度，整体成交或将迎来翘尾。

工业园区

2023.01-11

纵观园区榜单，湖西观云、华润润月雅筑、万科朗拾、保利天汇这4个楼盘包揽了工业园区今年1-11月商品住宅成交榜单前三。

湖西观云以52.14亿元、9.52万㎡、466套的销售表现蝉联园区1-11月成交金额、面积、套数三冠王。

华润润月雅筑以29.45亿元销售表现位居金额榜第二，其成交面积为5.62万㎡，斩获销售面积榜第三。

万科朗拾以28.89亿元与293套的销售表现获园区1-11月成交金额、套数双榜季军，其成交面积为5.87万㎡，位居面积榜第二。

保利天汇的成交套数为361套，位列成交套数榜第二。

此外，建发缦月华庭、绿城云庐、象屿天悦东方等项目皆去化表现优秀，跻身榜单前十。

今年1-11月，工业园区商品住宅新增供应量为102.32万㎡，同比增加101.4%；成交面积为80.79万㎡，同比增加35.91%；成交均价达43079元/㎡，同比上涨19.8%。

今年，苏州千万级以上新房成交创新高，园区更是千万级豪宅的供应主力，湖西、湖东、独墅湖、奥体等头部价值板块项目持续霸占榜单头部位置。

次核心板块的改善项目去化也不错，斜塘、跨塘、车坊等楼盘均有上榜。

园区楼市今年表现可谓多点开花，不仅核心板块供应火热，次核心板块也表现亮眼，刚刚过去的苏州八批次土拍中，奥体儿童医院东更是再次刷新苏州楼面价天花板，入市后见引领苏州全新的新房市场格局。

2023.01-11

纵观新区榜单，狮山的建发缦云以57.36亿元、12.05万㎡、652套的销售表现蝉联新区1-11月成交金额、面积、套数三冠王。

同样来自狮山的金狮印象苑以17.36亿元的销售金额位居金额榜第二。

大悦风华苑的成交金额为15.51亿元，位居销售金额榜第三。

中建御璟峯的成交面积为4.67万㎡，位居销售面积榜第二位置。

和萃澜庭成交套数为418套，位居套数榜第二；成交面积为4.63万㎡，位居面积榜双榜第三。

中建虹溪璟庭成交套数为405套，冲刺到了销售套数榜第三位置。

此外，星河盛世新著、保利时光印象、览月阁等楼盘也跻身榜单前十。

今年1-11月，苏州高新区新房新增供应90.14万㎡，同比减少14.34%；成交面积为90.58万㎡，同比减少26.64%，成交均价为31344元/㎡，同比上涨11.74%。

从高新区的榜单来看，领跑楼盘大多数位于新区头部狮山板块，建发缦云近几个月持续网签释放，霸占榜首位置。

自去年来狮山板块就处于“供应爆发”状态，除了榜上的建发朗云、建发缦云，仁恒澜庭雅致也于近期开盘，去化成绩优秀。

科技城与横塘、浒墅关等板块的市场认可度也很高，中建御璟峯、星河盛世、中建虹溪璟庭等项目凭借优秀的区位条件与产品品质去化表现亮眼，进入榜单前列。

姑苏区

2023.01-11

从姑苏区的成交榜单来看，天地源平江观棠、桃溪澜园、拙政江南、璀璨平江如苑包揽了2023年1-11月姑苏区商品住宅成交榜前三。

天地源平江观棠以17.83亿元、5.61万㎡、436套的销售成绩，蝉联姑苏区金额、面积、套数三榜冠军。

桃溪澜园以14.24亿元、3.49万㎡、222套的销售成绩，获姑苏区金额、面积、套数三榜亚军。

璀璨平江如苑以6.86亿元、2.21万㎡、186套的销售成绩，获得姑苏区金额、面积、套数三榜季军。

跻身成交榜单前十的还有拙政江南、和月泊庭、绿城春月锦园等楼盘。

2023年1-11月，苏州姑苏区新房新增供应20.53万㎡，同比增加26.65%；成交面积为17.78万㎡，同比减少39.4%；成交均价为36475元/㎡，同比上涨47.25%。

1-11月姑苏区供应量与网签量持续垫底，但10月开始，姑苏区就有多个新盘相继入市。

南门板块的和月泊庭以5.2万元/㎡的备案均价重新定义姑苏区新房均价体系，并且首开去化表现火热，近凭近2周的签约时间，便冲上了榜单第五位置。

平江新城的绿城春月锦园、沧浪新城的润鸿四季去化表现也都可圈可点，整体区域楼市在由“房荒”慢慢转为“内卷”。

相城区

2023.01-11

纵观相城区榜单，华侨城龙湖启元以25.8亿元、8.74万㎡、709套的销售表现摘得相城区2023年1-11月金额、面积、套数三冠王。

高铁新城的铂悦春和万象的成交金额为23.25亿元，成交面积为7.79万㎡，成交套数为617套，获成交金额、面积、套数三榜亚军。

和悦塘前雅院的成交金额为17.95亿元，获金额榜季军。

万科玉玲珑位居成交套数榜第三，其成交套数为434套。

龙湖青云阙位居成交面积榜第三，其成交套数为5.63万㎡。

此外，万科星遇光年、龙湖镜湖原著、浅隐林泉等项目也悉数上榜。

今年1-11月，苏州相城区商品住宅新增供应面积为124.46万㎡，同比增加11.46%；成交面积为131.19万㎡，同比减少16.05%；成交均价为23418元/㎡，同比下跌2.37%。

相城区的新房供求量均继续蝉联苏州六大区域第一，不仅核心板块高铁新城、元和、陆慕有新房持续供应，外围板块如苏相合作区、渭塘、黄埭在售楼盘也很多。

不过区域楼市分化严重，核心板块的强产品力楼盘去化表现突出，其他板块、尤其是外围乡镇板块，仍旧面临着高库存压力。

吴中区

2023.01-11

从吴中区的榜单来看，中建三局太泽之星以16.27亿元的销售金额蝉联到今年1-11月吴中区商品住宅成交金额榜第一的位置，其成交面积为4.77万㎡，位居面积榜第二。

大家东望的成交金额为14.17亿元，位居成交金额榜第二。

上城时光成交金额为12.93亿元，位居成交金额榜第三，其成交面积与成交套数为5.94万㎡、548套，摘得成交面积、套数双榜冠军。

绿城象屿观澜逸品的成交面积为4.69万㎡，位居面积榜第三。

璟萃雅园的成交套数为376套，位居套数榜第二；湖东未来的成交套数为342套，位居套数榜第三。

此外，中信泰富玖著云庭、晴翠璟园、龙湖云河颂等项目也悉数上榜。

1-11月苏州吴中区商品住宅新增供应面积为80.32万㎡，同比增加15.75%；成交面积为112.93万㎡，同比减少25.16%;成交均价为24631元/㎡，同比上涨2.7%。

和相城区一样，吴中区的板块众多，分化也较为明显。

吴中核心板块太湖新城与城南中心的高端改善楼盘受市场追捧。

随着太湖新城的中建太泽之星 | 御湖、中信泰富玖阅的入市热销，吴中太湖新城板块房价再次刷新，近期板块仁恒滨湖湾项目也已经取证，板块竞争十分激烈。

其他如甪直、太湖度假区等外围板块则多靠打折优惠来以价换量，去化较为艰难。

吴江区

2023.01-11

纵观吴江区榜单，中建三局吴江城投笠泽之星以16.89亿元的成绩蝉联2023年1-11月商品住宅成交金额第一的位置，其成交面积为5.44万㎡，位居面积榜第二。

保利湖畔云上以8.16万㎡、748套的销售成绩斩获成交面积、套数双冠王，其销售金额为15.65亿元，位居金额榜第二。

苏州湾壹号的成交金额为10.72亿元，位居成交金额榜第三。

绿地都会理想的成交套数为551套，成交面积为4.8万㎡，分别位居成交套数榜第二与成交面积榜第三。

新城十里锦绣以442套的成交套数位居套数榜第三。

此外，旭辉吴门里、中海悦湖东方、国风云樾花园、四季健康花园等项目也悉数上榜。

今年1-11月，吴江区商品住宅新房供应为49.12万㎡，同比减少40.92%；成交面积为83.31万㎡，同比减少35.47%;成交均价为19998元/㎡，同比上涨6.15%

从榜单来看，吴江的主力供应板块为太湖新城和运东、汾湖等一些刚需板块，但全年供应处于低位。

具有高性价比和价格优势的刚需楼盘受到市场认可，如汾湖板块的保利湖畔云、国风云樾花园，运东板块的旭辉吴门里等项目。

作为吴江区楼市“王牌”的吴江太湖新城也备受关注，板块楼盘中建三局吴江城投·笠泽之星去化成绩一直十分亮眼，蝉联榜首。

数据说明

1.指标解读：本次测评企业范畴为苏州市区范围内（不含昆山、太仓、常熟、张家港）的管理项目;

2.数据来源：合同签约数据，已剔除回迁房、政府回购房源、退房数据等。

3.统计时间：如无特殊说明，统计时间区间自2023年01月01日起至2023年11月30日；

4.数据复核：采取多方数据交叉复合原则。通过监测数据、公开数据对企业相关数据进行多方验证和复核，针对数据不一致的情况通过多种渠道，包括但不限于企业提供相关文件自主申报，予以复查确认后亦纳入

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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