作者:纵横论市

楼市回暖,远比想象中艰难。

有一家比较知名的大型房地产研究机构日前对当下楼市做了一个剖析,自称运用了行业的真实数据,从几个关键指标角度道出了楼市之难。

一是土地收入。从顶峰2021年的9万亿级别,已经降至2023年的4万亿水平(预计),即便是与去年相比,也有2.7万亿的下降。

二是住宅新开工面积。2020年是16.4亿平米,去年降至8.8亿平米,而今年虽然还没出来,但1-10月份数据显示。仅5.7亿平米了。

三是地产从业人员流失率。百强房企,债务暴雷有近一半的数量,然后就开启了大规模的裁员,仅在2022年,地产从业人员就被裁掉了20万左右,而需求端,各岗位都有70%-95%的跌幅,有的岗位直接就不新进人了。所以,有业内人士悲观的预测,将有超过70%房地产从业人员将离开行业。

四是融资跳水不因喊话而刹住。从2021年房企融资额1.32万亿,2022年降至0.78万亿,2023年1-9月则只有0.47万亿了。“三支箭”喊出满足房企合理融资需求快两年了,但商业银行就是不买账,反其道而行之,惜贷简直就浸透银行财主们的每一个细胞。尤其具有讽刺意味的是,国家刚提出一视同仁满足房企合理融资需求时,10月份房企融资额环比、同比均呈现显著的下滑,降幅分别为41.5%、51.9%。

实际上,我们自己感受应该更为真切。从官方公布的全国新建商品房均价来看,在高峰期有超1.1万/平米的均价,现在大概只有9500/平米不到了,整体跌幅15%都不到,但实际上呢?我们很多个盘二手房小区要比这个幅度更为深刻,如果市区15%的话,郊区可能就有30%甚至更多,有的远郊跌幅几近一半了。

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为什么如此?最直接的原因到底是什么?其实用一段话就可以概括。

网上说的是因为这几年出生人口减少,也有说是经济和收入原因。这些原因有影响吗?有,但很小,毕竟出生人口到形成购房需求还有很长一段时间要走,起码没这么快产生影响,至于收入减少,老实说,如果楼市真红火起来,相信那些没钱的,砸锅卖铁也要买,短期的收入下滑并不会影响购买力。实际上,从以往经验看,主要还是因为大家对楼市发展的信心不足,加上住房总量趋于饱和,对房子的需求缩小了。这可不是个人臆测,我们可以看看官方对眼下及未来房地产的论述和表态,可读出一些重要讯息来。

一周内,央行两发文谈房地产,释放重要信号,历史少见。

11月28日,央行行长潘功胜在香港金管局—国际清算银行会议上讲话中提到,“中国正在经历经济增长模式的转型,传统增长模式过度依赖基础设施和房地产投资,也许短期内能实现更高增速,但也会固化结构性矛盾,损害增长的可持续性。高质量和可持续发展更加重要,我们必须更加关注经济结构调整,培育新的增长点。这是我们必须要经历的转型之路。”
12月4日,中国人民银行党委书记、行长潘功胜在《人民日报》撰文指出,主动适应我国房地产市场重大转型,战略上,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位;策略上,弱化房地产市场风险水平,防范房地产市场风险外溢,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,维护房地产市场稳健运行。为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持,完善住房租赁金融政策体系,加快构建房地产发展新模式。

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一周内,连续两次表态,央行释放的信号是明确的。首先需要说明的是,央行是对房地产、楼市影响最为深刻的部门,他们的表态,从某种程度上说,其实就是执行和代表了国家意志。短短两段话,用白话翻译一下,起码释放了几层含义:

1.认为过度依赖房地产会产生较大后遗症,不利于经济的高质量和可持续发展。明面虽然没有否认房地产对经济发展的作用,但这其实是对过去房地产作为国民经济支柱地位的修正,说白了,现在我们正培育新的经济增长点,比如像汽车等行业,是可以替代房地产在经济中占比下滑的空缺,而且也要、也能承受房地产失速带来阵痛。“我们要主动适应房地产市场重大转型”,这也说明国家已经有了相关心理准备。

2.房地产市场重大转型是什么?在今年中经济工作会议上已有阐述,那就是供求关系发生重大转变。说直白点,需求远低于供应,房子出现了明显过剩。虽然房地产市场在过去两年不断的有激发需求端措施出来,但需求仍旧疲软,楼市库存越累积越多。根据统计部门信息,目前全国新房库存已有6.4亿平米,更别说越来越多的二手房挂牌量。展望未来,老龄化以及新生人口不断下滑,住房需求将进一步萎缩,我们应在各方面适应这种市场变化,不再建那么多房子了。

3.“房住不炒”要一直坚持下去,在楼市的这个阶段,再次重提这个原则,释放的信号是明确的,无论如何,不再允许炒房了,这是说给那些还心存一点念想、期待国家更大的提振市场招、楼市回暖再炒一把的人听的。有人说,为什么还要提一视同仁满足房企合理融资?这主要是从防风险角度考虑,希望实现房地产软着陆,对经济影响减至最小。

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4.提了多年的房地产新模式,现在的轮廓终于清晰,就是长期支持城中村改造、保障房、平急两用设施设备等“三大工程”。城中村改造是给市区老旧房一次新生的机会,提高居民的居住水平,保障房是给没有房子的人准备的,实现人人有房住,而平急两用设施设备,主要是补齐突发公共事件的短板。这三大工程可谓一举三得,既解决了高房价住房问题,又解决了居住舒适度问题,还解决大量工程建设投资带来的经济增长问题,这显然是近年房地产调控、发展积累的经验所得,为未来房地产发展指明了方向。

鉴于以上讯息,如无意外,预示着楼市有一种预感越来越强烈了。

整体看来,楼市确实“变天”了,依靠买房暴富将成为过去式,如果我们还抱着过去的老思维来判断房地产,并因此实施一些决策,势必会碰壁,甚至吃大亏,有3点建议:

1.如果实在要买房,一定要有讲究。如果工作生活确实需要,要买刚需房,或者改善置换,这没什么好说的,该买还得买,因为这是你的必需品。如果确实后面子女确实需要房子,你又不嫌麻烦,可以选择品质、地段都较好的房子选购,但要想尽量保值,最好每到8-10年内更换一次,否则,房子都会变老变旧,肯定赶不上新上市产品的。此外,随着国家重新放开低容积率住宅建设,意味着,供求关系转变以后,房子供应将从高楼向低楼层转变,虽然说低矮住宅不能完全替代高楼,但肯定占比会逐步提升,这对高层住宅性价比形成挤压,如果我们有条件的话,还是尽量优先选择低层住宅。

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2.房子在精不在多。有的人其实是有恋房情结的,总感觉手中要好几套房子很有成就感,殊不知,大多房子都没多少金融属性,说白了,几套房子价格加起来还赶不上人家一两套房。要知道,随着土地收入越来越少,加上住房保有量越来越多,这为房地产税替代土地财政奠定了基础,而且从业内人士的观点看,未来很可能就是给你一个免征面积,超出部分就收税。你说你不愿意,因为你要住,你说你不是土豪,谁信?谁让你有那么多套房子?所以,如果自己还有其他空着的房子,建议还是趁着楼市季节性行情逐步处置了,不要跟高峰期价格比,起码你还有得赚就行。

3.有人说,房子变现了,钱用来干嘛?如果存银行,谁都知道,经济发展压力越来越大,银行会想着法子降存款利率,让你把存款拿出去花。存钱不行,其他投资渠道又不靠谱,咋办?老实说,只能说,存钱是相对于持有一些房子会亏本的退而求其次方案,未来充满不确定性,我要能知道其他好办法,我就可获得诺贝尔奖了,只能是走一步看一步。那么,你还有其他什么好建议呢?