通常情况下，商品房认购协议被认定为商品房买卖的预约合同。但是，如果该协议具备一定的实质要件，例如符合法定要件的要求，那么无论合同名称如何，仍可以被认定为商品房买卖正式合同，也就是所谓的"名为预约实为本约"。

买房失利？

河南郑州，是中国中部地区的一个重要城市，也是河南省的省会。在这个城市，发生了一起涉及房地产的故事，主角是62岁的马大爷。

2010年，马大爷在河南郑州某合置业公司的楼盘上购买了五套住房，总价值达到349万元。令人惊讶的是，马大爷竟然以现金方式支付了全部购房款项。这样的巨额现金交易引起了人们的关注和好奇。

马大爷表示，自己支付了买房的款项后，开发商给了他相关的收据，并签署了一份认购协议书。然而，当时开发商和他并没有签订正式的房屋买卖合同，使得购买的五套住房的房产证在购房后并未及时办理下来。

起初，马大爷并没有过多在意这个问题，可能是对开发商的信任或者其他原因，他并没有主动去追问和催促办理房产证。然而，随着时间的推移，他开始怀疑事情的真相。他意识到，房产证迟迟未办下来可能意味着存在着一些不妥之处。

为了弄清楚事情的原委，马大爷决定去物业查询自己名下的房产情况。令他大吃一惊的是，在查询结果中发现，他名下竟然没有任何一套房产。这个打击让他充满了愤怒和不解。

愤怒之下，马大爷找到了开发商，要求他们给出一个解释和说法。他希望通过这样的交流能够揭开事情的真相，并找到解决问题的途径。

经过多番奔波和交涉，马大爷终于弄清楚了事情的真相。

开发商和工程队存在着工程款的欠账，在收到马大爷购房款之后，开发商某合公司拖延办理房产证，实际上是因为他们并没有真正打算按照合同规定办理过户手续。相反，他们将这些房子抵押给了银行和其他债权人。

事实的真相让马大爷感到愤怒和憋屈。他意识到自己早就已经陷入了开发商设置的陷阱之中。为了维护自己的合法权益，马大爷决定，向法院提起诉讼，要求开发商某合公司履行购房合同或者退还购房款。

诉讼的过程并不轻松，马大爷面临着许多困难和挑战。

法律分析

在这个故事中，马大爷起诉的内容是请求当地人民法院判决开发商履行义务，为其办理房屋产权证书。

基本的案情是：马大爷在2010年与开发商签订了房屋认购协议书，随后以现金的方式支付了购房款，开发商向其出示了收据。但开发商并未与其签订正式的房屋买卖合同，也并未为其办理房屋产权证书，而是将案涉房屋抵押给银行。

而当地人民法院最终驳回了马大爷的诉讼请求，其理由在判决书的说理部分已经言明：马大爷支付给开发商的购房款为三百四十九万元，全部通过现金的方式支付。

此次交易不符合一般的习惯，并且原告马某对于这三百四十九万元的来源并不能提供有效的来源证明，在仅有开发商提供的收据而无其他证据的情况下，不能证明案涉房屋为马某所有。因此，并未支持马某要求开发商为其办理房屋产权合同的请求。

而对于马大爷，其购房一事是否存在亦或是其三百四十九万的现金从何而来，并非故事主人公的我们也不得而知。而根据民事诉讼司法实践，对于民事诉讼应当按照“谁主张积极事由，谁举证”的原则，由马大爷举证来证明其向开发商支付了购房款的事实。

在本案中，马大爷主张其向开发商通过现金的方式支付购房款，并且开发商也提供了收条。在一般情况下，应当认定马大爷已经支付了购房款。

但是这个案件的特殊之处在于，马大爷的购房款数额达到了三百四十九万，在如此大的交易数额下，无论是金融机构还是民间交易，一般都是采取的银行卡转账的方式进行的交易。

并且对于银行来说，其也应当按照相关金融法规对于单笔交易金额在五万元以上的存取款和转账等业务进行审查，以避免出现洗钱或者偷税漏税的问题。

但是马大爷只是声称自己的现金全是自己这几年来的修鞋所得，这一理由显然无法说服合议庭，也超出了我们一般人对于“修鞋工作”的认知。基于此，法院才未确认二者之间的房屋买卖关系成立。

结语

这个案例引起了社会各界的关注，也揭示出了房地产行业存在的一些问题。在这起案件之后，监管机构加强了对房地产交易的监管，以确保购房者的权益得到保护，并促进房地产市场的健康发展。

不仅在法律层面上，这个故事也引发了人们对于购房过程中风险与权益保护的关注。购房是一个涉及重大财产交易的过程，参与者需要保持警惕，并了解自己的权利。这个故事提醒我们在进行房地产交易时，要认真审查相关的合同和文件，确保交易的合法性和安全性。

与此同时，这个故事也引发了对于开发商和房地产行业的反思。开发商作为房地产市场的重要参与者，承担着提供房屋和保障购房者权益的责任。他们应当遵守法律法规，诚信经营，并确保已售房屋的产权得到合法确权。