买过房子的人都知道,利率会影响购房者的成本。而利率是浮动的,有的人买房是6.25%的利率,现在却降到4.25%,于是有人问,现在房贷利率下降到4.25%-4.4%,之前5.6%-6.3%买房的人怎么办?

首先我们来了解一下,为什么利率会出现从6.25%到4.25%的变化呢?

房地产的发展有周期规律,信贷宽松,人口增长率高的阶段,人们的购房需求增长较快,房地产发展迅速。但是当信贷收紧,限购政策收紧,人口增长放缓的阶段,人们的购房需求也会降低,前些年的高利率,也带有一定的“劝退性质”,即不鼓励人们过高负债买房。

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但是,从2021年下半年开始,不少城市的楼市就进入了一个低温的状态,不少城市的房价都出现了下跌,甚至有城市发布限跌令,要求新申请预售证的房价跌幅不得超过15%。购房者和开发商的心态都发生了变化,对于购房者来说可以慢慢选房子了,许多开发商也没有之前那种高高在上的姿态,纷纷放低态度,热情迎接购房者,就是希望人们能够尽快买房,开发商可以降低负债压力。

从2022年4月份开始,楼市宽松的信号越来越明显了,有的地区放宽限购,有的城市发放契税补贴和人才购房补贴,还有的家庭响应国家号召,三胎家庭可以多在限购区内多够买一套房,多子女家庭申请公积金提高额度等,不一而足,特别是房贷利率的下降,基本到了近三年的低位了。

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以前买房贷款利率6.25%,老业主能享受现在4.25%的利率吗?

利率作为资金的成本,也是楼市调控的一个重要手段,当资金供不应求时,利率就会上调,资金供过于求时,利率就会下降。央行的房贷数据显示,4月住房贷款减少605亿元,同比少增4022亿元。正所谓,物极必反,高房价的影响下,房贷也居高不下,许多人看待买房这件事,开始犹豫,而下调房贷利率,也是一种激励人们买房入市的手段。

最近一个多月以来,很多城市都下调了房贷利率,去年房贷利率最高达到5.5%~6.3%之间,提高了购房者的成本。

但是现在房贷利率在不断下调,有数据显示,某机构监测的42个城市中,从5月20号央行下调LPR,到5月25日,已经有17个城市执行首套4.25%,二套5.05%的利率。这些城市中还包括一些楼市发展较好的新一线城市,比如济南、天津、青岛、苏州、福州、沈阳、哈尔滨。未来可能会有越来越多的城市跟进下调房贷利率。

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利率从5%降到目前的4.25%,100万的房子,贷款70万元,20年还款时间,等额本息方式下可以省下6.84万元利息,等额本金模式下可以省下5.28万元利息。这个水平已经是近10年来非常低的利率了,甚至低于许多人2016年时的购房利率。

据笔者了解,一线城市广州也有小部分银行可以按照4.25%申请房贷利率了。其中有两家银行,要拿到4.25%的利率已经不是太难,基本正常申请就有机会拿到。广东银监局近日也明确,佛山和珠海的首套房利率下限可以达到LPR下调20个bp。

原先的老业主,该怎么办呢?

之前按照6.3%的利率买了房,难道就不能享受4.25%的利率优惠了吗?这两年由于国家对楼市的强力调控,投资者已经在逐渐退出,前两年买房的,也是刚需群体居多,他们的购房需求也应当考虑在内。

有人提出,能不能申请更换利率呢?先将房子过户给自己的亲戚,再以这套房子向银行申请4.25%的利率。

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实际上,贷款合同一旦签订,就是白纸黑字,有效力的。当年签订的借款合同也不会被轻易更改,除非有管理部门出面下通知,才可以改变目前的借款合同。如果你的房子是全款买的,或者解除了抵押,那么房子可以过户给你的亲戚。这种行为属于房屋买卖行为,也会增加交易税费,比如增值税,契税等等。

但是,全款买房的人毕竟少,如今房价高昂,大部分买房人都是贷款买的房。房贷利率在贷款合同上早已有规定,不能轻易更改的。而且就算之后利率的基点下调,大概率也不会降到4.25%的水平。

一些城市将利率降到4.25%的水平,基本也是在鼓励刚需购房。前期买房的购房者也不必心理不平衡,早买房可以享受前些年更低的房价,房价少1000元,比利率下调1%实惠多了。早买房的人,还可以早点住进自己的房子,避免房东频繁涨房租。如果你是与LPR挂钩的既有购房者,也可以等到明年1月1日或者与贷款发放日对应的日期(之前贷款发放的月日)之后,享受此次“定向降息”的福利。

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如果你确实想享受4.25%的利率,也是有办法的,就是把之前的房子卖掉,重新再买一套房,银行按照首套房的利息给你发放房贷。

但是,短期内卖房不是一件简单的事,重庆、西安、杭州等城市的二手房挂牌量超过10万套,二手房的增值税、契税、中介费等开支也拦住了一大批购房者,预算有限的情况下人们还是优先买新房,所以看待利率下跌这件事,还是愿赌服输吧,不过还是希望相关部门可以考虑前期购房者的房贷压力,比如对存量房贷进行调整,不仅能提高大家的消费能力,还能提高大家的幸福感。