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装修报告是房哥&境与宅设计联合推出的家装改造栏目,我们从买房角度,剖析西安热门小区前世今生,探寻优质精装案例,让你更懂好房子的标准!

今天第7期,万科高新华府

房源类型:万科高新华府,建筑面积约89㎡,精装房改造

设计风格:日式混搭

整体费用:设计1.4w+施工6.4w+定制10w+主材4.5w+软装3w

硬装施工:境与宅设计

11月刚结束,西安各大开发商的销售榜单已经出炉,前三甲里龙湖卖了148.2亿,绿城卖了145.6亿,保利卖了118.8亿,曾经的大哥万科则来到第五,业绩102.3亿。

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(来源:中指数据)

作为较早进入西安的头部开发商,万科在西安拥有庞大的业主基数,东西南北过往的网红盘不断,几乎每个人身边都有几个住在万科的朋友。

虽然头顶刚需王,但万科在西安确实有不少经典小区,翡翠国际、翡翠国宾、金域东郡、高新华府等,也都曾名噪一时。

尤其是高新华府,几乎是预算够不到高新的年轻人,在西沣路都要看这个小区,二手房价格也是涨的凶猛。

交房多年后回头看,万科高新华府的二手房,到底值不值这价?

备注:以下图文约4200字,图片40余张,阅读需15min!

撰文:寻香行

前世今生

高新华府的历史回溯要来到九年前,毕竟2014年的西安楼市距今太过遥远,万科08年进西安后,先后在曲江、经开、大明宫、未央等区域迅速跑马圈地。

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2014年3月,9.5亿在西沣路拿地172亩,也就是后来的高新华府,16年后,又补充了二期用地78亩,2572元/㎡的楼面价对应当年8500元/㎡的售价,对开发商而言收获颇丰。

虽然利润高,但当年的房子远没有后来好卖,以至于周边金地、海亮等都要绑着学校卖房,万科也不例外,这也造成了后续西安众多的学位纠纷。

于是18年后,西安出台政策,禁止买房承诺上学,学位房正式告一段落,市场进入学区时代,好在房价上涨后,楼市火爆,学校的纠纷逐步转变为摇号的困扰,一个时代宣告结束。

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但买房就是这样,没有技巧,全凭赶早,当年均价8500/㎡在这里入手价,在楼市上行后,迅速翻番,成交价轻松破2万,高新华府也成为西沣路沿线的热门小区。

凭借百亩体量,自带商业,写字楼,万科物业的优势,多年来热度一直不减,当下去西沣路沿线买二手房,依旧是融创、万科、金地三选一居多,足见万科的影响。

即便在二手房萧条的当下,因为临近高新优势,外加周边生活配套齐全,小区扔可保持22630元/㎡的单价,并且面积越大,价格越高,160㎡朝上的四室,均价26000+,总价更是轻松超过400万。

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(万科高新华府二手房,来源:贝壳)

脚踩雁塔地,挂着高新名,上学在长安,真有人掏400万的价格在高新华府买房吗?软件新城的海棠三章、云谷天汇也不免汗颜!

是因为有独特魅力,还是小区老当益壮,到底值不值这价?今天,跟着房哥&境与宅设计,时隔多年,再看万科高新华府。

立面景观

园区关键词:立面,观感,绿化,层次

万科盖房的的时代,还不流行酒店式大堂,就是标准的人车人流,铁门栏杆,现在看只能叫简约,但好在方正开阔,立面上还用了石材。

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(大门实景)

大门正中设有保安亭,左侧为地库出入口,右侧装有电子刷卡闸机和消防门,实现人车分流。

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(小区底商实景)

小区大门正对西沣三路,两侧底商业态丰富,常见的药店、便利店、果蔬店、美发店、房产中介以及各类小吃店等都有,分布密集,数量众多,这就是成熟小区的好处。

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(高层外立面实景)

外立面则是大众最熟悉的土黄色涂料+真石漆,简单线条分割装饰,建筑的肌理感还是有的,小区交付入住已有六七年,外立面还算保持的不错,封窗也比较整齐。

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(园区景观实景)

不同于当下小区的简约景观风,当年是流行大量种树,通过绿化密度,体现小区档次,园区内植被覆盖率高,苗木的种类和数量也丰富。

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(景观组团实景)

楼栋间的各处,都能看到密实的多层灌木和形态饱满的灌球,苗木品种多样,花乔、果乔、常绿、落叶等植被穿插搭配。

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(景观组团实景)

现场可见的苗木有七叶树、桂花、丛生朴树、大叶女贞、紫荆、海棠、五角枫红枫、鸡爪槭、玉兰、紫叶李、银杏、山杏、石榴、樱花、国槐等等,小乔姿态飘逸,大乔高大挺拔,日常修剪养护做得很到位。

园区实景

配套关键词:大堂,儿童区,球类运动场地,座椅

楼栋大堂保持了和大门一样的简约,这也是众多万科小区的标配,由于入口在南侧,层高有限,开口也小,空间比较逼仄。

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(高层户外大堂实景)

简单雨棚,壁灯,苗木进行装饰,左右双单元门,其中左侧门外设有电子门禁。

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(户内大堂实景)

户内精装大堂,空间开阔很多,顶部吊顶,安装多个吸顶灯,大堂内的照明充足,墙面、地面铺设瓷砖,墙角、垭口位置,也做了金属包边。

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(首层电梯间实景)

首层电梯间,挑高一层,墙面、地面铺设瓷砖,顶部安装吸顶灯,电梯黑色金属包边,也没有什么墙面装饰,非常的简单。

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(平层电梯间实景)

平层电梯间部分,墙面改为涂料,地面瓷砖+踢脚线,高层两梯四户的设计,非连廊,传统的点板结合户型,两部电梯设在走廊中间区域。

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(社区活动场地)

园区内设有多处儿童娱乐场地,均为彩色塑胶材质,娱乐设施可见滑梯、弹簧木马、秋千、沙坑、儿童转车、迷宫、小黑板等,周边设计休息座椅,方便大人看护。

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(球类运动场地)

成人器械活动区也设有多处,园内可见多种球类运动场地,涵盖乒乓球、羽毛球、篮球等,强调实用。

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(休息座椅)

园内休息座椅遍布,道路旁、楼宇间、各个活动场地上均有分布且数量可观,偌大的园区,随处都能休息。

改造方案

设计关键词:风格,思路,方案,效果

高新华府的89㎡幸福系,当年也非常经典,纯南三室设计,毫无浪费,但万科产品更新很慢,甚至在最近的万科东望中,又看到同款放大版。

业主诉求:

业主是一对夫妇,有个1岁的宝宝,猫狗双全,主要诉求为喜欢日式风格,男主有居家办公的需要,女主全职照顾宝宝,希望改造后的空间开阔,方便宝宝洗澡,扩大收纳空间,同时有宠物活动区。

建面约89㎡,整体的改造花费为:设计1.4w+施工6.4w+定制10w+主材4.5w+软装3w。

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(原始户型图)

房屋痛点:

户型整体布局方正,无浪费,双卧朝南,明厨设计,餐客一体带南向阳台,采光较好,通透不佳,外加卫生间为暗卫,卧室的面积偏小,收纳空间不足。

经过与业主沟通,业主提出四大改造需求:

1.入户只有一个鞋柜,没有合理的储物空间。

2.卫生间面积过小,希望可以扩大淋浴区的位置,方便帮孩子洗澡。

3.餐桌不知道放在哪里合适,要既美观又方便使用。

4.三间卧室都很小,希望能够扩大主卧的使用空间,增加储物空间。

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(改造户型图)

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(空间鸟瞰图)

具体改造方案:

1.入户拥有鞋帽间

原卫生间台盆和淋浴区与门口合二为一,成为入户鞋帽间。

2.能给宝宝洗澡的超大淋浴区

原马桶位置改成淋浴间,使用面积更大。

3.干湿分离卫生间

将卫生间旁的次卧向内凹陷拆除,使卫生间台盆外移至此,形成干湿分离。

4.拥有超大主卧套间

将主卧与另一间小次卧合并形成套间,封掉两个门洞并在中间重新开一个门洞。

5.餐桌摆放合理化

主卧门洞封后,这个区域能合理放置餐桌。

在综合业主喜好,生活习惯,并与业主多次深入探讨后,最终确定该户型的改造效果如下:

part1:玄关

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(玄关拆分改造示意图)

改造重点:原始卫生间淋浴区与门口鞋柜合二为一,形成步入式鞋帽间,主要用来放置鞋子、没拆的快递、孩子的小推车等。

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(玄关改造效果图)

改造重点:鞋帽间旁边就是卫生间,台盆借用次卧一小部分空间,向内凹陷形成干湿分离的卫生间,方便一家人的使用和日常清洁。

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(卫生间拆分改造示意图)

改造重点:马桶区域变更为淋浴间,扩大使用空间,方便父母给孩子洗澡。规划了四层壁龛,可以收纳所有毛巾和洗护用品,最下方可以收纳小朋友洗澡的凳子、玩具。

墙排马桶上方的1㎡也不能浪费,增加储物柜,卫生纸、清洁用品等囤货收纳在这里,随取随用。

part2:餐厅

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(餐厅拆分改造示意图)

改造重点:餐厅配备了两组柜子来缓解厨房的储物压力,一组是可以当做西厨使用的餐边柜。

另一组是通顶收纳柜,定制了开放式格子,用来陈列收藏品,让餐厅更显精致美观。

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(餐厅改造效果图)

改造重点:将通顶收纳柜后面原本的主卧门移动位置,给餐厅留出了合理摆放餐桌的位置。

对于三口之家来说,一米的圆桌既不太占用餐厅空间,也能满足日常需求。

part3:客厅

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(客厅拆分改造示意图)

改造重点:根据业主的生活习惯把客厅打造成一个能够让亲子间有更多交流、互动的空间,集娱乐、观影、阅读于一体。

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(客厅改造效果图)

改造重点:舍弃传统电视背景墙,选择可升降的幕布+投影仪,对于幼龄段的小朋友来说,幕布是漫反射,没有电视那么伤眼睛,而且屏幕够大,很适合和孩子一起看早教动画。

客厅整体是原木色的基调,沙发选择牛油果绿,视觉上更显活泼。沿吊顶下方的墙面上做悬空书架,充分利用立面空间,极大提升储物和装饰功能。阳台定制猫爬架,增加宠物活动区域。

part4:主卧

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(主卧拆分改造示意图)

改造重点:原始精装房规划的主卧仅有10平,放置一张1.5米的床基本上就没有其他空间,而隔壁的次卧只有8平,无法进行日常使用。

因此将两个空间合并形成一个套间,收纳空间扩大到32平,储物量飙升。

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(主卧改造效果图)

改造重点:主卧是榻榻米+衣柜一体的布局,地面抬高35cm造地台,下方全部可以用来收纳。

靠窗边内嵌放置床垫,床头床尾同样也定制了收纳柜,专门的抽屉可以分类收纳,让内衣物拿取更便捷,主卧的空间也变得更加整洁有序。

书桌上方的墙面开了一扇窗户,使全屋变得更加通透,男主人居家办公时,抬头望去就是客厅,可与在客厅玩耍的家人进行互动交流。

part5:儿童房

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(儿童房拆分改造示意图)

改造重点:儿童房定制木屋造型+书柜组合配置,围合的空间既充满童趣,又不会过于幼稚。

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(儿童房改造效果图)

改造重点:床垫下方和主卧一样做地台,用于储物收纳,全部家具都靠墙靠窗摆放,中间的空间可作为儿童活动区。

part6:材质

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改造后的新家,在有限的面积内,通过空间的拼接,视线透视及头顶空间利用,单配原木风格,温馨且实用,业主强调的储物空间,足够但不拥挤。

房哥有话

虽然有大户型,在作为万科当年经典的刚需小区,89㎡幸福系的占比还是很高的,当年买的早的,经历房价上涨后,也都小换大,搬了出去,或者从雁塔又回到了高新,如今在这里买二手房的,则更多是预算有限的年轻人。

既然房价难降,房间面积有限,只能在装修改造上多花心思,利用率最大化,小房子也能住出幸福感。

而对于手握400万预算的,在当下,也没有必要屈居雁塔,航天、高新、曲江都有更好的选择,真正花400万在刚需小区里买的狠人,只是极少数!

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西安房哥&境与宅设计联动,如果你不找游击队,不定套餐包,有点审美,预算尚可,重视设计,可以和我聊聊,带你打开新世界大门!

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作者:寻香行

独立思考,人人房哥

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