实际上,价格还远未到底,网红盘不仅跌破发行价,外围片区还在疯狂调整。

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跌破发行价,其实不是什么新鲜事了。

但网红盘就不一样了。

网红盘之所以成为网红盘,位置,价格,时机等缺一不可,最能代表区域的风向,甚至能成为楼市中的里程碑。

宝安沙井的华强城市花园,2018年11月开盘,因为当时的沙井红日正当,并且又是当时片区第一个新盘,且是唯一的新盘,火热到一度推动深圳楼市的“积分摇号”规则诞生,并且这个规则一直影响深圳的新房直至今天。

但5年过去,华强城市花园已经跌破发行价。

最近华强城市花园一套89平满五房源,带学位,开价只需要430万。而开价430万,换句话说,也就是还有谈价空间。

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要知道华强城市花园一期,89平户型的备案总价区间约388.57万-430万/平。

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而挂出的这套房源,报价才430万,中间如果包含谈价,算上持有5年的房贷利息,业主亏了不少钱。

不仅如此,报价相比9月16日小区同户型的成交价(总价457万)还低了27万。

所以现在买房,不仅要会算账,还要算时间的账,算沉没成本。

否则,即使是网红盘,也未必能挺过周期的压力。

如果是那种没什么配套,单纯靠概念,喜欢贴标签,搞PPT的地段,就更要尽量不碰。

要买就买居住属性很成熟的项目,至少“商业、地铁、学校”都是现成的项目。

因为发展变化就是深圳的特色,即使前期规划好的东西,在推进的过程中也有可能出现调整。最常见的就是一个小区的施工建设,中途调整都是很常见的事。

而现在开发商集体缺钱,房子也卖不出去的情况下,前期拿地开发承诺的各种东西,不一定都兑现不了,但肯定没有以前的快。

就算有钱,肯定也是先快点建好住宅的部分,其他地方再慢慢搞。

加上各房企严控成本,高周转、007工作模式,整体房屋质量大概率不及预期。

这样一来,交房想要交出精品就成了玄学。

最明显的,很多小区虽然交房了,但公区、装修的交付水准等让业主难以接受。

比如选择了龙岗坂田的云望府,主体虽然到封顶的程度,但跟进施工一年了,却发现没有什么进展,连围挡都开始拆了;

比如同样是坂田的项目联发天境雅居,业主反馈装修劣质,设计不合理;

再比如龙岗坂田的信城缙华府,业主发现小区恢弘气派的大门,变成了一排整齐的闸机。

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一个板块范围内,就有3个新房出现问题,说明各个房企在节衣缩食,加速回笼资金,由过去的隐性影响变成了显性问题。

有网友在互联网上发帖表示,深圳买了房的同事朋友,都在“weiquan”,自己买的房子,明年交房,邻居也开始投诉质量问题了。

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这就像互联网近段时间各大APP宕机一样,当降本增效,精简运营架构到一定程度的时候,很容易就出现维护不及时的情况。

房地产领域也同理。

当公司在等着卖房回血,严控成本的情况下,质量很难会比以前更好。

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除了要算账,也要会分辨板块之间的各个项目真正有价值的地方。

因为板块和地段,和圈层和区域资源挂钩,很多新房喜欢蹭热门区域,热门规划,热衷给自己贴标签,特别是位置有点尴尬的项目。

最明显的,龙华的重点是红山和北站,民治的范围的项目喜欢贴红山或者北站的标签,龙岗的重点是大运,所以横岗喜欢和大运沾上点关系。

而现在这些热门区域,都在调整自己的价格,喜欢蹭标签的外围价格就更不用说了,基本已经坍塌。

龙岗横岗就是最好的例子。

区域内的名居山河里5月开盘均价约4.37万/平,折后单价4.0万/平起。

11月价格给出了89折左右。

约95-102平总价区间原本需要约451万-507万/套,约120平总价区间约606万-645万/套,141平总价区间约793万-800万/套。

但11月约95-102平总价降到401万-456万/套,约120平总价降到545万-581万/套,约141平总价降到714万-733万/套。

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到了这两天,项目又在低调释放出降价的消息。

根据了解,项目在原来基础上调整了备案价格,然后再在调价的基础上,低调到了约3.3万/平,而低楼层的三房约3万/平。

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要知道这个项目的位置,虽然不属于真正的大运片区,但片区内2021年11月开盘的颐安雍悦华府(THE TOWN乐城二期)开盘备案均价5.41万/平,单价区间约5.23万-5.63万/套,总价区间427万-720万/平,距离项目不过步行2.4公里。

也就是说,短短两年,选择了颐安雍悦华府的业主,多花了大几十万。

而价格调到3万+/平的横岗,已经回到了2016年。

2016年的时候,横岗的新房价格已经去到4万+/平,比如星河智荟开盘4万+/平

荣德国际开盘4万+/平,地铁锦上花园开盘3.8万+/平。

所以在新房滞销的情况下,选择需要越来越理智了。

作者|醉酒大鲨鱼