现在有个很流行的说法，叫“祛魅”。
从入秋以来，大虹桥在购房者眼中突然就“祛魅”了，房子一下就卖不动了。
江桥的龙湖青云阙认筹率26%，认购过少直接取消了摇号，据说去化率连10%都没到；
徐泾的绿城春晓园首开375套，认筹了200多组，现在售楼处正在认小筹。
华润虹桥润璟， 10月22日首开，264套房源，227组认购，未触发积分。
作为大虹桥少有的低密洋房，开盘当天卖了只150多套，去化率不到六成。
新房滞销，一方面是项目自身的一些缺点，更不可忽视的是大虹桥整体的热度下降。
大虹桥，为什么不香了？
01
大虹桥的新房不好卖了，核心问题就是一个:
产业落地的速度远远落后于卖房子的速度，供需关系出了问题。
楼市这个东西，分析的精髓无非是供需二字，你能搞清楚这俩字背后的要素，基本就不会买错房。
一个片区都是谁在买房子？
基本可以分两类：地缘客户和外来客户，其中最重要的一定是地缘客户。
细分下来，地缘客户分为本地居民和产业带来的增量客户，外来客户就是下游改善客户，上游外溢客户，再加上投资（ji）客户。
拆分到这个维度，我们来拆解一下大虹桥到底都是谁在买房？
大虹桥这片土地是几个区的边界，没开发前是几个区的边角料，当年除了工厂就是别墅，本地原始居民基本没有。
产业客户，懂的都懂，大虹桥产业落地是有增量，但是肯定是不够用的。
地缘客户不多，大虹桥主要依靠的就是外来的客户。
回顾大虹桥这轮暴涨爆火到爆冷，整个过程就是这么几步。
第一步，20年市区暴涨，2号线、10号线外溢客户外溢到了大虹桥。
而当时大虹桥的能买的二手房十分稀少，就那几个小区，短时的供需关系挤压下，价格跟着水涨船高。
第二步，倒挂出现，叠加一堆开发商营销大虹桥的概念，投机需求出现。
部分买不到的又去买了二手房，近一步推高了热度。
第三步，就是如今经历的下行周期。
市场遇冷，上游板块降价，外溢客户减少；
随着二手房交付，供应变大，次新房不再稀缺，价格下挫。
随着市场回归理性，投资客户消失，大虹桥地缘客户和外来客户双减，新房开始进入滞销周期。
回看一下过去几年的数据，静态看一下大概也能感受到这个数据量。
2021年，大虹桥新房供应4456套，吸引了12356组客户；
2022年，大虹桥总供应量翻倍，达到8856套， 18928组客户认购，；
即使到今年，截止到9批次，虽仅有2157套房源入市，但认购仍有4572组，认购率达212%。
这群没有买到大虹桥房子的人，不是说突然就不买房了，只是不买大虹桥罢了。
02
从房企操盘视角看大虹桥这地方，的确是集合了新房好卖的几大要素：
超级规划，大量新房，靠近市区，有倒挂。
超级规划拔高了预取，大量新房有大量开发商炒作，靠近市区顺利吸纳刚需客户，有倒挂又吸引了大量的热度客户。
理想的情况是产业带来了产业人口，有标杆次新房拉着价格，新房慢慢卖带来人气，配套逐渐完善形成成熟居住区。
这个套路本身没问题，节奏控制好就是个崭新的城市副中心，至少也是个中产社区。
比较典型的就是唐镇，比较差的案例就是临港新房，区别就在于是现有需求还是先有供应。
大虹桥和临港的套路才是以前的常见路径：先卖地，把人引过来，再满满搞定产业。
这个其实无可厚非，是个路径依赖问题，但是不可忽视的是时代变了。
这套路径成立的前提是两个，一个是人口的高速导入，一个是产业的飞速落地，但是这俩条件如今都失效了。
03
环线写过很多文章分析大虹桥，甚至被很多网友成为“虹桥黑”，这么看一定是只看过我们写的部分文章。
实际上，我不止一次写过肯定大虹桥规划的文章，因为大虹桥的规划的确很牛逼，战略地位也高，这点无需否认。
但是大虹桥很特殊，他不是一个行政区的概念，背后涉及到四个区之间的资源协调。
如果大虹桥像唐镇一样，一年供应三四个项目，即便是规划落地一般，也不会出现崩盘的情况，毕竟预期还在。
但是这四个区各自还有各自的打算，各自卖地的钱都有各自的用处，基本是各管各的，这新房供应就直接没收住，喀喀喀卖了几万套新房。
眼下还不是问题最大的时候，爆发期在五年后。
想要解决这个问题的最好办法自然就是快速把产业搞起来，大虹桥要是产业能级有张江的水平，房价自然就站稳了。
不过，四区共管这个机制又不太利于产业的发育。
郊区造一个新城的常规逻辑是什么？
整体规划整体安排，集中力量办大事。
如果大虹桥是一盘棋，整体规划应该怎么操盘？
最优先的就是把c位的虹桥商务区先搞到牛逼plus，然后形成产业中心虹吸效应，慢慢由中心向四周扩散范围。
但是没办法，各家各管各的，于是闵行把医药弄去了前湾，嘉定把蔚来弄去了江桥，徐泾在青浦搞了中核、美的。
长宁临空、闵行的虹桥商务区和前湾、青浦徐泾、嘉定江桥这四个区的五片区域，在产业引进、规划思路、推进速度、落地能力上都有着较大的差别。
大家各忙各的，就都没办法汇聚起来强大力量，没有带动产业链的作用，反而建了一堆空写字楼 。
04
之前的倒挂热潮很不健康，催生了不少投机需求。
大量“热度客户”为了倒挂改变的自己的购房策略，买了自己根本不会去住的房子。
房子的本质是居所，要有人住、有人接盘才有流通价值，要不都是空中楼阁。
大虹桥吸收了不少投机需求，等到限售解开，影响注定是很大的，大家还是要做好心理准备。
当然，最近长三角一体化会议刚开，我觉得对大虹桥算是个利好。
给些资源给些政策，一个区域发展起来速度是很快的，倒也不必过于悲观。
05
作为一个前房企打工人，每次看到新房不好卖第一时间总会脑补出营销负责人推卸责任的场景。
关注我们账号的很多都是行业从业者，我也从微观层面帮你们找些理由，希望能帮到你们。
首先，项目卖的不好，最先一定要赖给市场。
“环境不景气，前滩滞销，徐滨低分，我大虹桥自然也难以幸免。”
第二，一定要赖给竞品。
“虹桥多盘连着两批次集中推售，来不及蓄客，竞争对手品牌好/配置高/价格便宜，我们没优势。”
第三免不了还是要找找项目自身的毛病，位置偏，城市界面差，设计不给力等等。
本批次滞销的这几个项目或多或少都有这个原因，比如龙湖青云阙那个城市界面，满满的城乡结合部的直视感。
实拍
华润虹桥润璟密度是低，周围也的确是别墅，但是咱毕竟是个主打刚需的项目，人家别墅区的幽静，对于咱们就叫配套不足了。
比较有意思的是绿城这个项目。
这项目跟招商虹桥公馆三期一样，都是那个片区最北面第三排，再往北就是安置房和农田了。
但是我实际去调研发现，走过仁恒西郊的路口就看见了售楼处，一时间我还怀疑自己记错了地块的位置。
实拍
好吗，走过去才发现，人家只是售楼处修在了更靠近地铁的位置，这操作，你品，你细品。
（图片有些花，主要是调研那天手机镜头坏了，不是上海的天气不好。）
文末提醒一句大家，如今这个市场行情，预计未来的一段时间，卖房的各种骚操作都会重出江湖。
建议各位读者一定要谨慎，后面我们也会推出专题文章分析套路，有摸不准的地方可以来跟我们交流一下。
以上为正文
编辑∣环线咨询
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