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我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔,你好,想在虹桥买房,预算在700-850万,新房要积分摇号,想问一下虹桥买哪里会比较好呢?最好是多少积分可以摇呢?

沪叔:你好,虹桥有极大政策红利且正在落实,而且周围人口多,有极佳的高薪购买力。大虹桥徐泾地区的楼盘极为畅销。还有虹桥地区主城区的楼盘热度最大,其次是长宁和青浦徐泾,而热度最低的则是江桥。西拓展区则以刚需小户型为主,另有少量改善盘;一般来说,55分以下较难买到新房,55-65可以买到绝大数新房,但需要小心抢房现象;至于分数更高者则可以随意选房。在虹桥主城区的三大项目中,投资回报率最大的板块和楼盘,详见知识星球内部分享。

提问:沪叔,你好,本人名下有套老破小,目前在出租,现在因为有2个孩子,空间小了另外在租了一套房,在杭州有套300万左右的房子,这套上海老破小可以卖掉在400万左右,还有70万贷款,年底估计存款有300万,现在纠结一个问题是该怎么能让资产最大化,孩子在1岁多,可能就买个有学区的老破小,然后就挂个学区,如果这套上海房子卖掉的话积分还可以,估计在72分左右,请问现在怎么做比较好呢?

沪叔:你好,这两种方案可以考虑下:方案一先把老破小卖掉后,在大虹桥、南翔这种热门的一些区域去打新一套价格没那么高总价的新房,大概在550-600万新房,接下来在浦东买套小户型的400万左右学区房,黄浦和徐汇小户型学区房没有500万拿不下来;方案二就是把所有资金集中买套1000万左右新房,周边学区三梯队到一梯队学区都有,这里存在新房划分学区不确定性。总体上比较建议方案一,一方面小孩在没上高中前,买的自住房是动不了,方案二的新房保守9年不能动,方案一相对来说比较灵活,短期和长期都可以操作,5年后你的收入也在增长,未来加上投资增值部分和收入方面,可以做到资产更大化。

提问:沪叔,你好,苏州人,刚拿到上海户口,现金300万,上海第二套,主要为投资保值,您给啥建议?

沪叔:你好,300w首付现金投资二套,新房首付最低7成,450w以内总价预期,二手房可以按照你们的还供预期进行合理杠杆,正常按揭的话只能考虑430w以内总价的小区。

提问:沪叔,你好,浦东工作,自住300万左右的房子是选在市区老破小还是外环外,因为外地有一套房,有贷款记录。现在手里有200万左右,在纠结曹路动迁房还是杨浦中原地区曹路动迁,另外这个预算投资的话,该怎么买呢?

沪叔:你好,目前曹路地铁口的永华苑,基本成交价在350w+可以买到85的两房户型,地铁口北侧的星颂,星晓家园,70平两房成交价也是305w+,您如果是在外高桥上班,不论是高行高东还是外高桥,两个板块自住都没有问题,从配套上来说,个人更推荐中原,从溢价上来说,曹路相比中原可能更多,但从投资角度上来说,两个板块都比较一般,属于跟跑大盘的板块

如果是纯投资,不考虑自住通勤,300w的预算可以把范围面扩宽,选择外环线边缘的近郊板块,有比当下您意向的两个板块更利于投资的板块,因为房产投资当下没有政策红利的加持,未来增速放缓的了,选择对板块是尤为重要的

投资出发点看版面常住的人群,像杨浦很多板块老房子,城市界面比较旧,住的都是本地local爷叔阿姨,不会有高消费文娱的习惯,这种板块房价大概率不会有破格的提升,也不会有多少年轻人愿意来接盘,一是不符合年轻人当下的居住理念二是房龄太旧不好贷款

300w可投资板块比较优质的当下可以关注:嘉定江桥13号线金运路地铁口附近动迁

周浦18号线沈梅路附近动迁。这两个板块的投资属性当下更具备确定性,一个是聚集了上海西部外溢年轻人第一站,一个是浦东向南发展的第一站周浦板块的最低入门门槛。13号线金运路地铁口下来就是万达广场,商业+地铁+年轻人是投资优势,18号线地铁口下来是3块地铁口空地,预计今年待拍,这一片的商业配套源于就近沈梅东路的底商满足日常生活所需,往北2站地铁口才是大型周浦万达配套,周浦的产业比较确定,周浦医谷已规模雏形,对标张江药谷,这个都是张江科学城的敲定版面,浦东多看产业。

提问:沪叔,你好,我刚需买房,首套房,买房预算总价在800-1200万,该怎么选?应该考虑哪些因素?能否推荐几个楼盘?

沪叔:你好, 对于预算在800-1200万的购房者来说,首先应该关注规划即板块因素,张江地区整体未来发展前景不错,产业聚集,政府规划倾斜,教育资源较好,商业聚集,环绕森林公园,整体环境较好。其次这类购房者也可以根据楼盘配置来购房,考虑整体配置,南翔是较好的选择。南翔地区高速公路四通八达,周围也有地铁站公交站,交通便利,离医院,学校等设施距离较近。生态环境较好,绿化面积大。还有康桥板块的楼盘也是不错的选择。

总之,预算在800-1200万可以根据区域位置或者配置条件进行相关楼盘的选择。具体价值高的板块及楼盘分析,详见知识星球内部分享。