在南京,新房3.5-4万购买区间,供应量不算少!但要说价值底盘最稳,城建利好兑现最快、等待期最短的,还得是燕子矶!

当前主城房价回调,大部分人买房更加务实,相比其他内卷新城,燕子矶新城拥有两张明牌: 1区位优,2资源稳。

区位优新街口以北,单价3.5-4万之间潜力板块,只有燕子矶,它解决的是鼓楼、玄武、栖霞三区的年轻青年和初改需求,宜居性和性价比兼备。

有人说,新玄武也不错,但新玄武土地开发接近尾声,房价介于4.5-5.1万之间,普通初改上车有压力;鼓楼滨江人口聚集度很高,目前供应偏少,洋房也不便宜,只能吸引地缘客,雨花软件谷、河西中、江北的人不愿过去。

迈皋桥、鼓北一个位于栖霞区、一个在鼓楼幕府创新区,老房子多,拆迁繁琐,城市界面一般。因此在整个新街口以北,有江景、有TOD中心、有连片醇熟社区氛围的,有且只是有燕子矶。

资源稳:3条地铁在握,且都稳步推进中,待7号线南段今年年底通车后,从河西南到燕子矶将实现轨道直达,1号线北延线去年与7号线北段顺利贯通,新街口去燕子矶也只有半小时不到;地铁6号线终点站止步于栖霞山风景区,预计2024年通车,从南部新城到城北会更加方便,届时在燕子矶与7号线换乘,直达河西。

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当下经济发展,城市化进程,已进入新常态,高歌猛进的发展或许会有,但不常见了。 之前南京人买房,要看你的规划如何,规划层级越高越好。而现在南京人买房,更务实,要看你眼前有什么。燕子矶就有这个优势,除了滨江地块,燕核门户区重大规划,基本上都实现了,而且马上进入集中兑现期!

约21万方华润万象MALL计划本月15号开业,一批品牌店首进南京,区域内还有已经开业的招商花园城;江苏省人民医院燕子矶分院,燕子矶体育公园,南师晓庄校区高中部、南外燕子矶分校等一批民生项目陆续落地,关键滨江生态岸线还不错,燕子矶完全有能力成为下一个新街口。

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从供应方面,目前 燕子矶主力在售楼盘有5家,根据项目所在区域不同,分为燕子矶门户、燕子矶中央居住区、燕子矶滨江以及燕子矶幕燕4个板块。

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  • 燕子矶商业门户:保利燕璟和颂、保利国贸璟上;

  • 燕子矶中央居住区:星叶燕尚玥府、华发四季雅筑、颐和四季府;

  • 燕子矶滨江商务区:宝能滨江府

今天重点说下:保利燕璟和颂、保利国贸璟上以及栖霞建设星叶燕尚玥府。

首先,保利燕璟和颂,1-11月份南京城北流速最好的项目,区域单盘销冠。户型89㎡起,最大132㎡,上半年加装修包,一度卖到3.8万/㎡。从1月份首开至今板块内销量遥遥领先,单盘成绩在整个南京都能排得上号。

这个楼盘特点:就是稳!品牌稳、产品稳、区位稳。

保利地产作为全国头部央企,资金方面相对安全,产品能力也很突出,深耕南京多年,积淀了大量经验,了解地缘买房人喜好,精研产品,这几年开发的项目深受购房者喜爱。

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品质上,保利燕璟和颂占地面积大,可以有足够空间做园林设计,且配有下沉式会所,规划瑜伽馆、健身中心、四点半学堂等功能区。

不是说有会所就会怎样,但目前燕子矶在售住宅,能把会所运营起来比例仍然很低,保利这个项目问题不大。

外立面方面,设计独特的V形尾羽、公建化立面,窗墙比较高,现代感比较强。

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区位方面,燕璟和颂位于燕子矶“新街口”门户位置,南外仙林分校旁,1号线北延、7号线和6号线(计划2024年通车)3条地铁,招商花园城和万象天地2大商场,板块最优质的的资源,都在附近。

燕璟和颂对面是晓庄小学伯乐中学新城幼儿园,还有一个民办仙外,后期上学很方便。另外,燕子矶21万方华润万象汇商业招商进入尾声,今年底就开业。

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前不久,南师附中晓庄新校区建设进度曝光,引发不少人关注。这个学校距保利燕璟和颂约500米,校区规模14轨42班,总建面约11万方,学校今年年底完工。

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当然,作为经验最丰富的操盘手,保利最近在南京主城推出多个项目,全部实现了“稳户型”目标,非常有针对性。

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结合南京网上房地产数据,对比更直观:

1、保利燕璟和颂

1-4月销售最好,每栋楼去化都超90%;进入5月以后,市场置业潮回落,项目推盘节奏加快,去化速度放缓。 即便如此,前11个月保利燕璟和颂仍以成交总额、成交套数领跑燕子矶。

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考虑到年底冲指标,保利多盘联动,部分房源给出空前钜惠,200多万、300多万、400多万都有,感兴趣朋友可私信教授,底价拿好房。前不久我们一位粉丝,在对比区域二手房与新房后,还是选择了保利燕璟和颂。

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2、保利国贸璟上

前身为国贸G20,是燕子矶今年首幅出让宅地,今年5月份土拍出让,引发数十家房企争抢,最终历经38轮竞价,被厦门国贸触顶摇号拿下,楼面价21253元/㎡。

随后国贸与保利合作开发,国贸操盘,规划11栋29-33F高层,户型建面约99㎡三房两厅两卫 (中间户) 、115㎡三房两厅两卫 (边户) 和135三房两厅两卫 (边户) 首开销许均价3.8万/㎡,目前折扣完在3.3-3.4万/㎡。

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客观说,保利国贸璟上央企+国起企开发,小区配会所,部分面积段与燕璟和颂重叠,如果想离地铁近,可考虑保利国贸璟上,项目就在地铁口,年底有优惠活动。

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3、星叶燕尚玥府

星叶燕尚玥府是上半年,燕子矶新城推出的唯一一家新盘,也是栖霞建设2023年新三子之一,由其独立开发,距离地铁1号线“笆斗山站”较近,小区配露天泳池及生活会所。

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地块容积率2.75,打造10栋28-29F高层,户型建面89㎡三房、120㎡与126㎡四房,于今年6月首开,精装销许均价3.5万/㎡,最近10月份推出的6#楼,精装均价高达3.7万/㎡。

南京网上房地产显示,项目6月份入市至今,累计入网353套,未售298套,整体去化1.6成!其中10月中 下旬推出的6#楼,目前一套未售,去化挂0,销售凄惨!

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如果对比复盘你会发现,这个盘存在以下几个问题:

①价格偏高:星叶燕尚玥府楼面价18620元/㎡,比保利、国贸拿地价低,但房价却是几个在售盘里面较高的,折扣力度一般。

6月份首开1、2#楼,238套房源,除了一二楼底跃房源低至2万7外,正常楼层在3.6-3.8万/㎡不等,其中2#楼最高单价超3.9万/㎡;

最近一次加推靠马路的6#楼,116套房源,销许价3.7万/㎡。一楼低至2万7,二楼及以上在3.4-3.8万/㎡。

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而区域几个主力楼盘,如颐和四季府、华发四季雅筑均价都在3.5万/㎡上下,只有燕子矶门户地铁盘—保利国贸璟上37480元/㎡均价,才可与星叶燕尚玥府比肩。

以为华发四季雅筑为例,全装修3.4万/㎡+2500元/㎡精装升级包,均价3.65万/㎡,且华发距学校、地铁更近,案场不间断推出特惠房。

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②卖点不明显。同样是高层,星叶燕尚玥府户型设在89-126㎡之间,产品与周边竞品盘没有拉开差距,即便有露天泳池加持,但实用性在于后天物业运营维护,栖霞建设在物业宣传度显然力度不够。加上项目位置距地铁远,营销声音弱,市场认可度低也就不奇怪了。

③营销思路保守脱离市场、固步自封的企业不会走远!授姐在与业内同行交流过程中曾多次听闻,栖霞建设这家企业运营模式和思路,还停留在上个世纪90年底国企体制中,这点与其他国央企无法相提并论。

眼前这个市场环境,再好的产品都需要包装,何况被周边竞品远超的情况下,星叶燕尚玥府的幕后营销团队更应该走出去,学习其他企业的团队经验和作战打法,拿出好的营销方案,助力销售端口破局。

当然, 为吸引客户到访,今年金九银十期间, 栖霞建设也做到尝试!

10月星叶燕尚玥府“祭出降价大招”,打出“2字头”、“总价265万起”上车燕子矶精装房口号,个别房源从前期3.5万+/㎡直接降到了2.94万/㎡,降价幅度超5000元/㎡,堪称今年以来燕子矶降价幅度最狠的一家新盘。

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但也只是部分房源,重要节点营销动作没有常规化,市场声音偏弱!

到今年年底,栖霞建设在南京已走过39个年头!39年,旗下项目遍布主城各地,保障房、商品房都有涉猎,数量上来了,但品牌影响力却一直原地踏步,被队友颐居、奥建甩在身后,与后来者金基更不在一个段位。

南京本土房企众多,常被拿来说道的其他两个“国资建设系”姊妹团——颐居建设、奥体建设,这两年紧随市场形势变化,纷纷调整战略布局,收缩二线,持续深耕河西、南部新城等头部板块,做到做强护城河。金基嘛自然不用多说,素有南京“2号仁恒”之称,被誉为南京豪宅专家,非主城核心地段不入,旗下“yue”系,更是因地制宜不断精进,取得超预期业绩...这两年在江浙沪豪宅圈品牌知名度不断提升。

反观栖霞建设,作为成立近40年的南京本土国企,去年在短暂出走河西后再次蛰伏大本营栖霞,拿地逻辑一反常态,从主城核心区到次能级板块再到偏远板块,旗下多盘滞销,口碑一般。

江心洲星叶栖悦湾
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江心洲星叶栖悦湾

客观说,这些年栖霞建设,除河西中星叶云墅、城中朝天宫星叶翰锦院少量精品外,鲜少有较高声望的高端作品。

此外对市场形势把握认识不足,盲目托底是其业绩下滑的重要原因。

今年以来新斩获项目更是转战二、三线板块,市场下行、营销节点把握不准,与竞品盘同批入市,客源分流严重,销售陷入被动,这也致使公司前11个月总销售业绩直线下滑,旗下无一项目进入top20榜单。

1-11月南京房企项目销售情况
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1-11月南京房企项目销售情况

我们常说好品牌是可以溢价的,好的作品与品牌相辅相成,品牌可以反哺作品,同样作品也可以影响品牌知名度,而品牌好感度的培养沉淀非朝夕能达,背后是一个循序渐进持续镀金的积累过程。

这几年我们熟知的百强房企,基本都有清晰的“产品系”和王牌明星项目,提到“新中式”想到建发,提到“臻系”想到招商,提到“凤起系”就能想到绿城,这就要求开发商专注精品,产品研发要紧跟市场,了解年轻人人喜好。

时代不同,企业也要因时而变!栖霞建设变了吗?没记错的话,栖霞建设步履三十多载只有一个“星叶系”,从板桥星叶欢乐城,到河西星叶云墅,到燕子矶星叶燕尚玥府,再到栖霞山星叶枫情玥府,无论是千万级一套的豪宅还是二三百万一套的纯刚需,“星叶”全城楼盘一码通,没有产品系区分,好处是省时、省力、省资源,可以拿来直接用,坏处就是企业品牌含金量直线掉价。

4、颐和四季府、华发四季雅筑

都是去年上市楼盘,各楼栋基本都已封顶,含包价在3.6万/㎡左右,户型面积89-143㎡不等,能够满足从刚需到改善不同人群的需求。目前2盘还有房源在售,均有优惠可以提前联系。

5、宝能滨江府

滨江板块目前有宝能滨江府在售,由于宝能被查封,资金短缺,销售情况一直不好。另外就是高科打造的燕子矶老镇商业和洋房大平层项目,起步215㎡。

6、高科江悦堂

高科G34备案名为江悦堂,分为南苑、北苑、东苑三个区,定位一线低密滨江住宅,商业部分规划燕栖渡商业广场,对标太古里,级别较高。

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项目规划22栋4-5F洋房,户型面积215、255、260、320㎡,全系LDKB一体化空间设计,4房2厅3卫起步。目前,工地已经动工在建,大概率明年上市。

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从公示效果图来看,洋房产品非常惊艳。

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户型方面,全部南北双宽厅、最小开间6.2米、最大客厅开间达到7.8米;

主卧全部套房设计,多户型都带独立衣帽间,建面约255㎡及以上户型主卧双开门且带独立书房;

建面约320㎡户型还是南北双阳台,南向次卧老人房不仅带独立卫生间且朝南.....

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滨江板块自然条件优越,边上就是长江,幕府山、观音山、滨江公园和燕子矶公园,环境较好,地铁1号线在设置了站点“笆斗山站”。

附近有早期规划的滨江铂尔曼酒店,随着宝能暴雷,建设陷入停滞。

从航拍图上看,燕子矶滨江板块,还有不少地块未出让,未来很有可能开发中高端住宅,可能会作为压轴好地上场。

除了滨江片区,另外一个值得关注,即是燕子矶吉祥庵片区。 这个区域是一个全新的低密居住区,区域全部限高60米以下,最低处不高于15米,是燕子矶目前非常稀缺的低密区域,值得期待!

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总体来说,燕子矶发展比很多新城区要来得扎实,庞大的城北客群、地缘改善构成了基本盘,地铁、商业、学校等很快落地,对自住家庭的吸引力很强。

作为南京重点建设的滨江宜居新城,燕子矶近几年在教育、医疗、交通、商业等建设上同步推进,万象汇、南外、南师、地铁1号线北延、地铁7号线北段、省人医燕子矶分院、燕子矶体育公园,落实速度可以说是南京众新城板块中佼佼者。

如果你预算350-450万,工作、生活圈子都在城北,那么兼具医疗、教育、生态滨江特色为一体的燕子矶,就是一个不错的宜居板块!

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