同区不同命！燕子矶三盘PK，它成垫底！|新街口|江北|河西|滨江|燕子矶|花园城

在南京，新房3.5-4万购买区间，供应量不算少！但要说价值底盘最稳，城建利好兑现最快、等待期最短的，还得是燕子矶！

当前主城房价回调，大部分人买房更加务实，相比其他内卷新城，燕子矶新城拥有两张明牌： 1区位优，2资源稳。

区位优：新街口以北，单价3.5-4万之间潜力板块，只有燕子矶，它解决的是鼓楼、玄武、栖霞三区的年轻青年和初改需求，宜居性和性价比兼备。

有人说，新玄武也不错，但新玄武土地开发接近尾声，房价介于4.5-5.1万之间，普通初改上车有压力；鼓楼滨江人口聚集度很高，目前供应偏少，洋房也不便宜，只能吸引地缘客，雨花软件谷、河西中、江北的人不愿过去。

迈皋桥、鼓北一个位于栖霞区、一个在鼓楼幕府创新区，老房子多，拆迁繁琐，城市界面一般。因此在整个新街口以北，有江景、有TOD中心、有连片醇熟社区氛围的，有且只是有燕子矶。

资源稳：3条地铁在握，且都稳步推进中，待7号线南段今年年底通车后，从河西南到燕子矶将实现轨道直达，1号线北延线去年与7号线北段顺利贯通，新街口去燕子矶也只有半小时不到；地铁6号线终点站止步于栖霞山风景区，预计2024年通车，从南部新城到城北会更加方便，届时在燕子矶与7号线换乘，直达河西。

当下经济发展，城市化进程，已进入新常态，高歌猛进的发展或许会有，但不常见了。之前南京人买房，要看你的规划如何，规划层级越高越好。而现在南京人买房，更务实，要看你眼前有什么。燕子矶就有这个优势，除了滨江地块，燕核门户区重大规划，基本上都实现了，而且马上进入集中兑现期！

约21万方华润万象MALL计划本月15号开业，一批品牌店首进南京，区域内还有已经开业的招商花园城；江苏省人民医院燕子矶分院，燕子矶体育公园，南师晓庄校区高中部、南外燕子矶分校等一批民生项目陆续落地，关键滨江生态岸线还不错，燕子矶完全有能力成为下一个新街口。

从供应方面，目前燕子矶主力在售楼盘有5家，根据项目所在区域不同，分为燕子矶门户、燕子矶中央居住区、燕子矶滨江以及燕子矶幕燕4个板块。

燕子矶商业门户：保利燕璟和颂、保利国贸璟上；
燕子矶中央居住区：星叶燕尚玥府、华发四季雅筑、颐和四季府；
燕子矶滨江商务区：宝能滨江府

今天重点说下：保利燕璟和颂、保利国贸璟上以及栖霞建设星叶燕尚玥府。

首先，保利燕璟和颂，1-11月份南京城北流速最好的项目，区域单盘销冠。户型89㎡起，最大132㎡，上半年加装修包，一度卖到3.8万/㎡。从1月份首开至今板块内销量遥遥领先，单盘成绩在整个南京都能排得上号。

这个楼盘特点：就是稳！品牌稳、产品稳、区位稳。

保利地产作为全国头部央企，资金方面相对安全，产品能力也很突出，深耕南京多年，积淀了大量经验，了解地缘买房人喜好，精研产品，这几年开发的项目深受购房者喜爱。

品质上，保利燕璟和颂占地面积大，可以有足够空间做园林设计，且配有下沉式会所，规划瑜伽馆、健身中心、四点半学堂等功能区。

不是说有会所就会怎样，但目前燕子矶在售住宅，能把会所运营起来比例仍然很低，保利这个项目问题不大。

外立面方面，设计独特的V形尾羽、公建化立面，窗墙比较高，现代感比较强。

区位方面，燕璟和颂位于燕子矶“新街口”门户位置，南外仙林分校旁，1号线北延、7号线和6号线（计划2024年通车）3条地铁，招商花园城和万象天地2大商场，板块最优质的的资源，都在附近。

燕璟和颂对面是晓庄小学、伯乐中学和新城幼儿园，还有一个民办仙外，后期上学很方便。另外，燕子矶21万方华润万象汇商业招商进入尾声，今年底就开业。

前不久，南师附中晓庄新校区建设进度曝光，引发不少人关注。这个学校距保利燕璟和颂约500米，校区规模14轨42班，总建面约11万方，学校今年年底完工。

当然，作为经验最丰富的操盘手，保利最近在南京主城推出多个项目，全部实现了“稳户型”目标，非常有针对性。

结合南京网上房地产数据，对比更直观：

1、保利燕璟和颂

1-4月销售最好，每栋楼去化都超90%；进入5月以后，市场置业潮回落，项目推盘节奏加快，去化速度放缓。即便如此，前11个月保利燕璟和颂仍以成交总额、成交套数领跑燕子矶。

考虑到年底冲指标，保利多盘联动，部分房源给出空前钜惠，200多万、300多万、400多万都有，感兴趣朋友可私信教授，底价拿好房。前不久我们一位粉丝，在对比区域二手房与新房后，还是选择了保利燕璟和颂。

2、保利国贸璟上

前身为国贸G20，是燕子矶今年首幅出让宅地，今年5月份土拍出让，引发数十家房企争抢，最终历经38轮竞价，被厦门国贸触顶摇号拿下，楼面价21253元/㎡。

随后国贸与保利合作开发，国贸操盘，规划11栋29-33F高层，户型建面约99㎡三房两厅两卫（中间户）、115㎡三房两厅两卫（边户）和135三房两厅两卫（边户）首开销许均价3.8万/㎡，目前折扣完在3.3-3.4万/㎡。

客观说，保利国贸璟上央企+国起企开发，小区配会所，部分面积段与燕璟和颂重叠，如果想离地铁近，可考虑保利国贸璟上，项目就在地铁口，年底有优惠活动。

3、星叶燕尚玥府

星叶燕尚玥府是上半年，燕子矶新城推出的唯一一家新盘，也是栖霞建设2023年新三子之一，由其独立开发，距离地铁1号线“笆斗山站”较近，小区配露天泳池及生活会所。

地块容积率2.75，打造10栋28-29F高层，户型建面89㎡三房、120㎡与126㎡四房，于今年6月首开，精装销许均价3.5万/㎡，最近10月份推出的6#楼，精装均价高达3.7万/㎡。

南京网上房地产显示，项目6月份入市至今，累计入网353套，未售298套，整体去化1.6成！其中10月中下旬推出的6#楼，目前一套未售，去化挂0，销售凄惨！

如果对比复盘你会发现，这个盘存在以下几个问题：

①价格偏高：星叶燕尚玥府楼面价18620元/㎡，比保利、国贸拿地价低，但房价却是几个在售盘里面较高的，折扣力度一般。

6月份首开1、2#楼，238套房源，除了一二楼底跃房源低至2万7外，正常楼层在3.6-3.8万/㎡不等，其中2#楼最高单价超3.9万/㎡；

最近一次加推靠马路的6#楼，116套房源，销许价3.7万/㎡。一楼低至2万7，二楼及以上在3.4-3.8万/㎡。

而区域几个主力楼盘，如颐和四季府、华发四季雅筑均价都在3.5万/㎡上下，只有燕子矶门户地铁盘—保利国贸璟上37480元/㎡均价，才可与星叶燕尚玥府比肩。

以为华发四季雅筑为例，全装修3.4万/㎡+2500元/㎡精装升级包，均价3.65万/㎡，且华发距学校、地铁更近，案场不间断推出特惠房。

②卖点不明显。同样是高层，星叶燕尚玥府户型设在89-126㎡之间，产品与周边竞品盘没有拉开差距，即便有露天泳池加持，但实用性在于后天物业运营维护，栖霞建设在物业宣传度显然力度不够。加上项目位置距地铁远，营销声音弱，市场认可度低也就不奇怪了。

③营销思路保守。脱离市场、固步自封的企业不会走远！授姐在与业内同行交流过程中曾多次听闻，栖霞建设这家企业运营模式和思路，还停留在上个世纪90年底国企体制中，这点与其他国央企无法相提并论。

眼前这个市场环境，再好的产品都需要包装，何况被周边竞品远超的情况下，星叶燕尚玥府的幕后营销团队更应该走出去，学习其他企业的团队经验和作战打法，拿出好的营销方案，助力销售端口破局。

当然，为吸引客户到访，今年金九银十期间，栖霞建设也做到尝试！

10月星叶燕尚玥府“祭出降价大招”，打出“2字头”、“总价265万起”上车燕子矶精装房口号，个别房源从前期3.5万+/㎡直接降到了2.94万/㎡，降价幅度超5000元/㎡，堪称今年以来燕子矶降价幅度最狠的一家新盘。

但也只是部分房源，重要节点营销动作没有常规化，市场声音偏弱！

到今年年底，栖霞建设在南京已走过39个年头！39年，旗下项目遍布主城各地，保障房、商品房都有涉猎，数量上来了，但品牌影响力却一直原地踏步，被队友颐居、奥建甩在身后，与后来者金基更不在一个段位。

南京本土房企众多，常被拿来说道的其他两个“国资建设系”姊妹团——颐居建设、奥体建设，这两年紧随市场形势变化，纷纷调整战略布局，收缩二线，持续深耕河西、南部新城等头部板块，做到做强护城河。金基嘛自然不用多说，素有南京“2号仁恒”之称，被誉为南京豪宅专家，非主城核心地段不入，旗下“yue”系，更是因地制宜不断精进，取得超预期业绩...这两年在江浙沪豪宅圈品牌知名度不断提升。

反观栖霞建设，作为成立近40年的南京本土国企，去年在短暂出走河西后再次蛰伏大本营栖霞，拿地逻辑一反常态，从主城核心区到次能级板块再到偏远板块，旗下多盘滞销，口碑一般。

客观说，这些年栖霞建设，除河西中星叶云墅、城中朝天宫星叶翰锦院少量精品外，鲜少有较高声望的高端作品。

此外对市场形势把握认识不足，盲目托底是其业绩下滑的重要原因。

今年以来新斩获项目更是转战二、三线板块，市场下行、营销节点把握不准，与竞品盘同批入市，客源分流严重，销售陷入被动，这也致使公司前11个月总销售业绩直线下滑，旗下无一项目进入top20榜单。

我们常说好品牌是可以溢价的，好的作品与品牌相辅相成，品牌可以反哺作品，同样作品也可以影响品牌知名度，而品牌好感度的培养沉淀非朝夕能达，背后是一个循序渐进持续镀金的积累过程。

这几年我们熟知的百强房企，基本都有清晰的“产品系”和王牌明星项目，提到“新中式”想到建发，提到“臻系”想到招商，提到“凤起系”就能想到绿城，这就要求开发商专注精品，产品研发要紧跟市场，了解年轻人人喜好。

时代不同，企业也要因时而变！栖霞建设变了吗？没记错的话，栖霞建设步履三十多载只有一个“星叶系”，从板桥星叶欢乐城，到河西星叶云墅，到燕子矶星叶燕尚玥府，再到栖霞山星叶枫情玥府，无论是千万级一套的豪宅还是二三百万一套的纯刚需，“星叶”全城楼盘一码通，没有产品系区分，好处是省时、省力、省资源，可以拿来直接用，坏处就是企业品牌含金量直线掉价。

4、颐和四季府、华发四季雅筑

都是去年上市楼盘，各楼栋基本都已封顶，含包价在3.6万/㎡左右，户型面积89-143㎡不等，能够满足从刚需到改善不同人群的需求。目前2盘还有房源在售，均有优惠可以提前联系。

5、宝能滨江府

滨江板块目前有宝能滨江府在售，由于宝能被查封，资金短缺，销售情况一直不好。另外就是高科打造的燕子矶老镇商业和洋房大平层项目，起步215㎡。

6、高科江悦堂

高科G34备案名为江悦堂，分为南苑、北苑、东苑三个区，定位一线低密滨江住宅，商业部分规划燕栖渡商业广场，对标太古里，级别较高。

项目规划22栋4-5F洋房，户型面积215、255、260、320㎡，全系LDKB一体化空间设计，4房2厅3卫起步。目前，工地已经动工在建，大概率明年上市。

从公示效果图来看，洋房产品非常惊艳。

户型方面，全部南北双宽厅、最小开间6.2米、最大客厅开间达到7.8米；

主卧全部套房设计，多户型都带独立衣帽间，建面约255㎡及以上户型主卧双开门且带独立书房；

建面约320㎡户型还是南北双阳台，南向次卧老人房不仅带独立卫生间且朝南.....

滨江板块自然条件优越，边上就是长江，幕府山、观音山、滨江公园和燕子矶公园，环境较好，地铁1号线在设置了站点“笆斗山站”。