观望许久的买家，已经悄悄进场了！

刚刚过去的11月，广州二手房成交套数，破天荒达地超过1万套，比2022年的高峰都要高。

楼市君观察了一下，变化最明显的是黄埔。

就连群里的中介都忍不住说：最近黄埔几个大盘，都卖得挺爆的...

｜来源：社群

已经两年没有新宅地出让的黄埔，正在酝酿微妙的变化...

两个信号，黄埔要热起来了

楼市君观察到，近期的黄埔出现了几个苗头：

1、科学城二手标杆，成交量最高涨200%。

以科城山庄为例的二手标杆，月成交量环比翻了三倍，板块总体带看量上涨5-20%不等。

｜技术生成

像中海誉城、万科东荟城等大盘，月带看量上涨近300次，平均每天多了10次带看。

有黄埔的资深中介透露，这几个大盘价格比较笋，之前隔岸观火的买家开始闻风而动。

2、相较于二手的回升，新房也在悄悄出货。

根据中原最新口径：11月的广州一手成交，同比上涨23%。

其中，黄埔网签面积达8.13万方，仅次于番禺，位列全市第二。

｜来源：广州中原研究发展部

我们可以发现，即便黄埔今年几乎没有新盘入市，但其吸引力、流动性还是数一数二的。

在这个节点，有不少买家蠢蠢欲动，在一二手房之间摇摆不定。

他们主要考虑的一点：

二手房价格很“笋”，一手房的品质更好，到底选哪个？

为什么只看价格，是不够审慎的？

到底买一手好，还是二手好？

这个问题之所以值得探讨，是因为在买房这件事上，有部分买家用的是炒股思维。

在他们看来，买房最直观的标准就是：买入价、卖出价、盈亏。

但这种价格导向的买房逻辑，是不够审慎的。

尤其是居住属性主导的当下，一个买房决策影响的不仅是居住的地点，还有生活品质、便捷度，甚至未来十年的流动性。

｜科学城航拍

｜广州楼市发布摄

可以肯定一点，以科学城为代表的黄埔二手，放在全市也很有优势：

楼龄在10年内的二手房占比约50%，房子的综合素质较好，板块价格已相对稳固。

但此时买二手房，你会面临几个问题：

首先，科学城绝大部分的二手房，10年黄金期快过去了。

今年，卖房的业主明显能够感受到，难度比过往都要大。

影响成交周期的，除了是价格，还有楼龄。

我们研究数据发现，处于10年内黄金期的黄埔二手房，成交周期在112天左右。15年以上的平均成交需要达到130天，周期增加16%。

而目前黄埔的二手成交，有63%以上的楼龄已经超过十年。（来源：链家）

小区
最长楼龄
龙光峰景华庭
16年
锦林山庄
25年
万科金色梦想
11年
新福港鼎峰
15年
万科新里程
16年
东荟城
12年
科城山庄
11年

来源：链家

这也意味着，等到你入住两三年后，房子的竞争力开始往下走。

其次，房子过了黄金期，产品力往往跟不上。

举个例子，在2015年之前，万科东荟城是科学城销量最好的盘，年网签量一度接近2000套。

体量更大的实地常春藤接棒不久，配套更全、产品力更好的保利罗兰国际入市，席卷了当年整个黄埔。

它的入市，让进入二手市场的东荟城，以及周边新房的成交速度下降明显。

｜技术生成

新产品入市对于二手盘来说，是一次全方位的降维打击。

还有一点，越来越多的新盘，产品使用率接近100%。

以板块4万/平的均价计算，100方的新房有接近100%的使用面积，每平方就是4万/平。

一套100方的二手房卖3万/平，只有80方左右的使用面积，每平米相当于3.75万/平。

看起来贵的新房，与二手的价格差并不大。

从长远看，一旦买错房，试错成本很高。

在目前的大环境，买错或者买小了，甚至买了发现教育配置不足，后果都是相似的：更长的转手周期、更高的置换成本。

尤其是今年，一套三房变四房，成本就增加了247万。

时间

三房

套均总价

四房

套均总价

多一房

成本增加

2023年
377万
624万
247万
2022年 366万 602万 236万 2021年 335万 512万 177万 2020年 289万 423万 134万

｜数据来源：中指院

所以，很多人宁愿一开始，就选择一步到位的全能型新房。

纵观全黄埔，科学城热度虽然回升最快，它却是一手新房机会最少的板块。

楼市君粗略盘了下，目前科学城一手货量只有700多套，比老黄埔、知识城都要少。

黄埔各版块一手新房货量

来源：中指院

板块
可售货量
老黄埔 2691
知识城
2138
科学城
761
黄陂
1123

按照今年1727套的新房去化速度，只需不到半年就能完全消化，板块已逐渐进入货量告急状态。

加上这几年，科学城没有新增地，接下来一两年也几乎不会有新项目入市。

产业规模扩大、人才不断进入的科学城，正需要一个“舒适生活圈”。

肩负人居使命，保利来了！

要打造一个“生活圈”，考验着企业的资金实力，以及颠覆土地价值的能耐。

保利带着人居升级的使命，来了！

它针对不同阶段的客户，打造了不同特点的产品，在其中埋了不少彩蛋：

｜技术生成

保利锦上

低门槛上车，23X万起买南向三房

对于年轻的奋斗一族，保利打造的保利锦上，是科学城最靓的仔之一。

它满足了品质买家几个苛刻要求：近核心、全面配套、环境优美。

｜来源：项目资料

｜预售证：穗房预（网）字第20220660号

它的位置非常独特，距离黄埔区府板块仅约6公里，自驾抵达仅约10分钟。

不仅如此，项目旁边有规划中的有轨电车5号线（永和隧道南站），约1公里处就是有轨电车2号线。

通过有轨电车、楼巴，可直接接驳地铁6号线、13号线，直达黄埔、天河、越秀等地。

｜技术生成

作为与科学城最紧密的项目之一，保利锦上10公里内聚集着整个科学城的精华。

直线900米处还规划了一个大型商业综合体，楼下就有现成的商业街。

项目在紧靠繁华的同时，它三山环抱，坐落在绿肺之中。

推开窗，不仅能望到满山绿意，还能呼吸到来自山间的清风与负氧离子

｜项目周边实景图

生活环境好，还得有书念。

社区旁一路之隔，就是公立广大附中高新区实验学校。目前保利锦上已经与该校签约。（教育免责：入读政策以教育局公布为准，不做入读承诺）

保利锦上纳入广大附中高新区实验学校招生范围，小业主能就近享受更优质的教育，家长接送也更方便。

对普通人来说，“住在城央”就意味着要放弃生态环境；“睡在山畔”只能在郊区实现；“长在学校旁”要么选老城区的老破小。

住在城央、睡在山畔、长在学校旁，放眼全城，同时拥有这三张王牌的项目屈指可数，简直不要太棒。

目前，保利锦上也相当有诚意，带出项目主推76-138平户型，满足不同群体的居住需求：

左右滑动查看更多户型

它们共同点是全屋飘窗、灵动大阳台，兼具实用性与灵气。

例如86㎡3房户型， 能做到储物玄关、U型厨房、5.6米宽景阳台，四开间朝南望山景的格局，做出100方的尺度。

105㎡3+1房户型，LDK一体的40平家庭厅，加上6米宽景阳台与南向采光，阔绰大气。主卧套房设计，舒适度与私密性都有保证。

138㎡3+1房户型，五开间朝南，南北对流，主卧套房设计带步入式衣帽间，堪称360度无死角的理性户型。

｜样板间实景图

更重要的是，总价约23X万起，就能拿下科学城南向三房。

这样的性价比，堪称科学城最高。

楼市君把科学城各个楼盘的价格对比了一下：从保利锦上出发，开车1、2首歌的距离到达区府，门槛价就提高了40-50万；同样是南向三房基本得300万起步。

｜技术生成

而保利锦上230万起就能一步到位、全部搞掂，而且还是买南向三房！

你就能享受地段核心、教育能打、商业环绕的全能配套，性价比太香！

保利罗兰国际四期

科学城核心，9年大城所见即所得

如果你想更进一步，挤进科学城核心圈，保利罗兰国际四期更适合你。

过去9年，我们见证了它和科学城齐头并进的势头，不断自我超越与升华。

如今的保利罗兰国际，给买家带来三重升级：

一是生活品质的升级。

很多大盘的成熟期，常需等待3-5年，而这里，一二三期已收楼，四期第一批也已经收楼，一入住便可享受成熟齐全配套。

｜保利·罗兰国际实景图

楼下便是底商和肉菜市场；还有公交车接驳站，还有图书馆……

二是资源升级。

项目所在的区府，是科学城首屈一指的高端生活圈，高端配套星罗密布。

｜技术生成

万达广场、萝岗奥园广场商业中心、至泰广场等8大商业配套，就环绕在附近，体量达35万平，约等于2.2倍的天河城。

周边多维立体的交通路网，也可以快速去到广州各大中心区。

3地铁+3轨道环绕项目，6号线、21号线、7号线二期（在建）交汇，畅达智慧城、珠江新城、琶洲等板块。

｜技术生成

周边教育资源也是顶配，2公里内有6所省市一级重点中小学。

其中，家附近的开发区二小，还是开发区第一个评上省一级小学。（教育免责：入读政策以教育局公布为准，不做入读承诺）

三是产品升级。

项目在售的建面约108-135平四房，空间灵动性、采光性、舒适性都被仔细考量。

以约108平3+1房为例，三开间朝南，增强采光，也给了居者健康的舒居生活。

｜建面约108平户型图

｜图源：项目资料

保利翔龙天汇

1站直达天河，南向四房直望山景

如果你的预算充足，还憧憬天河，楼市君建议大胆冲保利翔龙天汇。

摊开地图来看，项目地处天河智慧城与黄埔科学城的交汇处，坐拥双城辐射的头排红利，区位首位度高。

｜技术生成

更重要的是，项目距6号线黄陂站约400米，1站直达天河。

还能两站到苏元，换乘21号线，便捷通达科学城、金融城等CBD。

同时，保利翔龙天汇被约880公顷的天鹿湖森林公园、黄陂生态湿地公园等5大生态公园环绕，带来优秀的生态环境。

好地段，好景观，还需要好产品锦上添花。

目前，项目主推建面约99平南向3+1房、约140平南向四房。

既做到尺度与功能的合理交互，也实现景观面最大化。

关键是，项目在综合性价比上，也相当能打。

单价“4”字头，房款不到天河一半，还能拥有更精彩的城央山居生活，无疑让人难以抗拒。

保利登顶全国销冠，抓住年底冲刺期！

不论是保利锦上、保利罗兰国际，还是保利翔龙天汇，保利都是打造品质项目的老手。

对买家而言，这是一个安全垫很厚、几乎稳胜的选择。

刚刚过去的11月，房地产行业的大政策，当属“50家房企白名单”。

据报道，监管机构正在起草一份中资房地产商“白名单”。在列的企业将获得包括信贷、债券和股权融资等多方面的支持。

丨图片来源：财联社电报

哪些房企有望进入？不少机构认为，主流国央企或将参考权益销售规模。

克而瑞统计显示，2023年，在全国房企权益销售金额的排名中，保利发展以3635亿的成绩，夺下冠军的王座。

今年以来，保利旗下多个项目，就频频传出热销捷报，其稳健与韧性可见一斑。

适逢年底冲刺月，对买家而言，这又是一年一度捡漏的好时机。

按照过往行情，一般12月往往是一年中的成交高潮。

｜技术生成

所以，黄埔作为大热门，市场会继续升温。

如今，科学城可售货量越来越少，但外地买家不断涌入，房源愈发紧俏，懂的人都懂！

眼见为实，感兴趣的朋友不妨去现场看看。

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