打开网易新闻 查看精彩图片

我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔好。上海人,单身,名下尚有一套动迁房,但可以随时交易给父母。公司法人,流水一直没用心维护,2016年时咨询贷款较麻烦(也是不懂,不高兴多问)只能公积金贷30w,总价150买了虹口老破小,去年240w卖出。目前手上有400w现金,积分大概571、请问杠杆买房,流水是否换个法人不是我的公司发工资就行?需要半年以上的流水吗?2、新房哪里比较比较推荐?3、如果不买新房,老破小还推荐吗?看了app上宝山上大、梅陇、中原的房子,有些户型很喜欢。而且我的兴趣就是很喜欢装修改造…喜欢选正方形的户型,按照我的设计理念打造…不过上次投资可能是幸运(同小区面积我的租金最高,卖价也应该是最好的了),第二次投资出手总觉得有点怕…麻烦叔指点下谢谢!

沪叔:你好,①按揭的主贷人如果是公司法人,这样借款的情况,一般银行需要自雇人提供公司流水,个人进账流水,缴税情况等。如若要抬高自雇人的按揭额度,公司营业流水,个人流水都需要做参考,换法人和抬高按揭额度没有必然联系,具体要求以买房按揭前银行信贷要求为准。

②如名下动迁房过户给你父母,之前只有公积金按揭记录,目前纯商贷仍然属于首套,400万首付,你按揭情况并不了解,月供能力并不了解,不清楚你的新房总价段,如果是600-800万的新房,57分积分,今年整个年度新房,浦东可以关注融创未来金融城后期几个地块,颛桥可以关注紫薇花园的加推,在预算内相对是优选。

③吃过投资的红利,实际上和买入和卖出的时间节点有关,一轮楼市投对的成本多,利润也自然多。“老破小”能不能买具体要看多方面因素,地段,附带配套价值,产品本身等,你自子网上关注的板块离散度比较大,二手投资择优板块是王道。

提问:沪叔,你好,想问一下邻桥那个板块,这个板块是我自己研究出来的,因为地铁已经修过去了,而且还有三条隧道,想买这里房子,不知道以后这边发展如何?

沪叔:你好,就目前的话,你指的邻桥应该就是十号线靠近的话那一块儿,然后往前走往江边那个方向走那一块是属于邻桥的。

邻桥这一块的话,有点靠江边,西靠宝山洋行,往这个浦东方向走,这边是靠近内高桥。

其实邻桥这个板块的已经撤销掉了,不过的确有邻桥这个社区的存在。交通挺便利,地铁也好,自驾也好,去浦东浦西都很方便。未来发展方向主要一是看高桥镇发展,高桥镇是进出口的一个贸易区,算是浦东价格不算特别高的一个洼地,由于十号线目前就延伸过去的影响力其实不是特别大,邻桥这一块居住的居民不是特别多,传播范围不太广。

另外看江对面的宝山杨行发展,杨行这有两个大的规划,一个就是吴淞城市副中心。另外一个宝山这一块还有一个上海北站。

尤其是吴淞的城市副中心这一块儿是离邻桥社区是非常近的。基本上是隔江相望,隧道比较多,两边的话过来其实其实相对来说流通是非常方便的一个地方。吴淞再往北走一点,会有个上海北站,上海北站是一个高铁站这一块的发展可能都会影响到邻桥社区这一块。

提问:沪叔,你好,预算2100万左右,翠湖天地御苑和淡水湾花园(一期)怎么选比较好呢?

沪叔:你好,严格来说翠湖天地在新天地-淮海中路板块内,这个板块内大平层豪宅代表着身份认同和价值感,淡水湾花园在五里桥-打浦桥板块内,主要受高级中产欢迎,建议首选翠湖天地御苑。

提问:沪叔,你好,家里小朋友现在一岁半,基本几岁前出手相对合适?因为我和我太太年收入相对可观(一年能存大概100万),因此晚一些可能选择会更好。

沪叔:你好,关于学区房入手时间,也就是人户一致时间,如果考虑双学区,小学比较好的,基本上都要提前三年以上入手,也就是至少三岁前,根据具体的学校再进一步分析。

提问:沪叔,你好,现在有车贷,想买首套房,会不会对买房贷款有影响呢?

沪叔:你好,如果还有车贷未还清,银行会考虑这方面因素,现在贷款的条件不像过去宽松,贷款管控比较严,除了流水可以覆盖2倍月供的,必须先把之前的小额贷账户还清,哪怕花呗什么都要先还清。