NO.1丨壹

刚刚，合肥豪宅7万/㎡成交

尽管合肥现在二手房市场一路下跌，但少部分豪宅产品，仍旧可以做到逆势上涨。

如融创壹号院，12月初成交一套164平洋房，单价7万+/㎡，总价高达1165万。

还有内森庄园一套517平的别墅，成交总价3180万，单价也高达6万+/㎡。

而在前两日，同为合肥第一梯队的豪宅栢悦公馆，成交价却降了。

信息显示，栢悦公馆成交了一套139平的二手房，总高40层，这套房子在中间楼层，成交价4.36万/㎡，总价610万。

虽然对比合肥一众二手房，4.36万的成交价仍然是遥遥领先的存在。

但不要忽略了，这可是栢悦公馆，无数合肥人心中白月光的存在，更是曾经创造7万+、8万+记录的存在。

我们再看一个月之间该小区的成交，虽然楼栋位置不一样，面积也多了3㎡，但户型一致、也同样是40层大高，并且还是低楼层，成交价却高达4.99万/㎡，总价高达713.3万。

对比之下，一个月时间，差价6300元/㎡，整整100万+。

分化的市场，说明了什么信号：

1、在改善需求爆发下，只有地段、品质、物业皆优的洋房或大平层或别墅产品，才是终极改善客群比较青睐的。

2、标准户型的大高层，或者挂学区的小户型，即使身处豪宅小区内，但依旧扛不住下跌行情，开始降价。

栢悦公馆是个典型的例子。

同样情况的还有凯旋门等小区。

此前，凯旋门一些稀缺的顶复大户型产品，卖出千万高价，但小户型房源，却一路下跌。

比如11月份凯旋门成交的几套，单价均降到了2.7-2.8万/㎡之间。

NO.2丨贰

政务12月10个小区上涨、42个下跌

我们再来看下政务区其他小区的行情。

根据二手房平台数据，我统计了政务区二手房最新房价，一共78个小区。

通过表格数据，可以看出几点：

1、通过与10月份房价对比来看，上涨的小区有10个，持平的26个，下降的42个。

不过，涨幅、跌幅都在一两千左右，整体比较平稳。

2、房价坚挺在4万+以上的小区，有18个。

其中融创壹号院、栢悦公馆、天鹅湖MOMA等小区遥遥领先，处于第一梯队。

当然，如果5万+成交房源显示，这几个小区实际价格会更高。

天鹅湾花园、内森庄园高层等小区，堪堪保住4万大关。

而岸上玫瑰北区10月份均价还在4万以上，这个月则跌落3.9万了。

3、3万-4万/㎡区间的小区，共有31个，也是目前政务区房价的主力市场。

其中，大部分小区此前都涨到了4万+，如今价格已经在慢慢回落。

4、2万-3万/㎡区间的小区，共有26个，大多数以老旧小区为主。

其中，跌幅比较高的是IMORE公寓，一室的户型目前成交价在2万/㎡。

对比之下，跌了3万/㎡，极为恐怖。

5、1万-2万/㎡区间的小区，仅3个，多为回迁房。

接下来政务区二手房房价会如何演变呢？置业者又该如何选择？

政务区未来房价分化会越来越明显，融创壹号院、栢悦公馆等位置、品质俱佳的小区，房价会持续攀高，如今市场上的一些8万+、9万+成交案例，也印证了这个趋势。

大多数房龄10年以上的小区，会稳定在3万左右，但是会随着时间的推移，价格会缓慢下降。

因为随着合肥多中心的发展，更新的区域会出现，政务区总归会老去，大多数物业、产品一般的小区，会率先下跌。

两房户型，尽早出手，随着书包房的优势再减弱，这类资产还会继续下跌。

终极改善，依旧可以放心买入融创壹号院、栢悦公馆等小区，刚需眼下想入住政务区的，发能太阳海岸、乐富强御龙湾、凯旋门等小户型，是个不错的选择，但要做好未来房价可能继续跌的准备。

NO.3丨叁

11月合肥二手房住宅网签5728套，环比上涨4.35%

我们来看下最近的二手房成交情况。

数据由七七说数据统计分析，有需要的可以关注下其个人公众号“七七说数据”，数据由中墅为支撑，比较权威。

成交量价

11月，全市二手房住宅网签5728套（不含三县），环比上涨4.35%，同比上涨65.93%，本月成交量小幅上涨。二手房住宅成交均价17699元/㎡，环比下降2.41%，同比下降5.58%。市场价格有所回落。

从成交走势来看，从9月多项房产政策落地以来，网签总量连续两月环比小幅上涨。

区域情况

从区域热度来看，11月蜀山区超越瑶海排名第一，全月网签占比18.9%，环比上涨35.59%。除蜀山区网签总量增加明显外，包河区环比上涨6.11%，庐阳区环比上涨5.29%，新站区环比上涨3.55%。滨湖区环比下降8.37%，政务区环比下降8.33%，经开环比下降8.13%，瑶海环比下降3.96%，高新环比下降2.79%。

价格方面，政务区11月成交房源均价达3万/㎡以上，领跑全市；滨湖区紧随其后，成交房源均价达2.3万/㎡，高新区成交房源均价达2.0万/㎡，位于第三。其中庐阳成交房源均价环比下降11-12个百分点;蜀山、经开、包河成交房源均价环比下降3-6个百分点；瑶海、高新成交房源均价环比下降0-1个百分点；政务区、滨湖区、新站区成交房源均价环比上涨0-4个百分点。整体上趋于稳定，没有较大波动。

挂牌行情

据中墅地产统计，11月合肥二手房新增挂牌量5743套，环比上涨3.44%。新增挂牌均价为21288元/㎡，环比下降1.28%。从挂牌行情来看，目前合肥二手房市场上的挂牌量依旧处于高位，月平均增幅1.6%，较上月下降了0.4个百分点，购房者选择空间大。

成交周期

从成交周期来看，11月二手房客户成交周期35天，相较10月减少了1天。房源成交周期为245天，较上月延长了17天，随着市场上挂牌房源越来越多，供需关系不平衡，客户的选择范围广，本月房源成交周期有所延长。

议价空间

议价情况，据中墅地产统计，11月合肥二手房成交议价空间扩大至5.74%，目前为本年度最高；从市场行情来看，11月合肥二手房挂牌房源量突破15w+，这意味着市场有更多的房源可供选择，买家的选择余地大。对于想快速卖房的业主来说，价格上就需要做出更大的让步！

户型选择

从面积段分布看，90平以下小户型成交占比为46.02%，环比上涨0.55%，其中90-120平成交占比最高，占比33.88%。

年龄结构

从成交年龄结构来看，11月成交房源的主力军为85后-95后，其中90年-95年的客户群体占比最高，达到22.17%，其次是85年-90年的客户群体，占比达到21.82%。