NO.1丨壹

刚刚,合肥豪宅7万/㎡成交

尽管合肥现在二手房市场一路下跌,但少部分豪宅产品,仍旧可以做到逆势上涨。

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如融创壹号院,12月初成交一套164平洋房,单价7万+/㎡,总价高达1165万。

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还有内森庄园一套517平的别墅,成交总价3180万,单价也高达6万+/㎡。

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而在前两日,同为合肥第一梯队的豪宅栢悦公馆,成交价却降了。

信息显示,栢悦公馆成交了一套139平的二手房,总高40层,这套房子在中间楼层,成交价4.36万/㎡,总价610万。

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虽然对比合肥一众二手房,4.36万的成交价仍然是遥遥领先的存在。

但不要忽略了,这可是栢悦公馆,无数合肥人心中白月光的存在,更是曾经创造7万+、8万+记录的存在。

我们再看一个月之间该小区的成交,虽然楼栋位置不一样,面积也多了3㎡,但户型一致、也同样是40层大高,并且还是低楼层,成交价却高达4.99万/㎡,总价高达713.3万。

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对比之下,一个月时间,差价6300元/㎡,整整100万+。

分化的市场,说明了什么信号:

1、在改善需求爆发下,只有地段、品质、物业皆优的洋房或大平层或别墅产品,才是终极改善客群比较青睐的。

2、标准户型的大高层,或者挂学区的小户型,即使身处豪宅小区内,但依旧扛不住下跌行情,开始降价。

栢悦公馆是个典型的例子。

同样情况的还有凯旋门等小区。

此前,凯旋门一些稀缺的顶复大户型产品,卖出千万高价,但小户型房源,却一路下跌。

比如11月份凯旋门成交的几套,单价均降到了2.7-2.8万/㎡之间。

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NO.2丨贰

政务12月10个小区上涨、42个下跌

我们再来看下政务区其他小区的行情。

根据二手房平台数据,我统计了政务区二手房最新房价,一共78个小区。

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通过表格数据,可以看出几点:

1、通过与10月份房价对比来看,上涨的小区有10个,持平的26个,下降的42个。

不过,涨幅、跌幅都在一两千左右,整体比较平稳。

2、房价坚挺在4万+以上的小区,有18个。

其中融创壹号院、栢悦公馆、天鹅湖MOMA等小区遥遥领先,处于第一梯队。

当然,如果5万+成交房源显示,这几个小区实际价格会更高。

天鹅湾花园、内森庄园高层等小区,堪堪保住4万大关。

而岸上玫瑰北区10月份均价还在4万以上,这个月则跌落3.9万了。

3、3万-4万/㎡区间的小区,共有31个,也是目前政务区房价的主力市场。

其中,大部分小区此前都涨到了4万+,如今价格已经在慢慢回落。

4、2万-3万/㎡区间的小区,共有26个,大多数以老旧小区为主。

其中,跌幅比较高的是IMORE公寓,一室的户型目前成交价在2万/㎡。

对比之下,跌了3万/㎡,极为恐怖。

5、1万-2万/㎡区间的小区,仅3个,多为回迁房。

接下来政务区二手房房价会如何演变呢?置业者又该如何选择?

政务区未来房价分化会越来越明显,融创壹号院、栢悦公馆等位置、品质俱佳的小区,房价会持续攀高,如今市场上的一些8万+、9万+成交案例,也印证了这个趋势。

大多数房龄10年以上的小区,会稳定在3万左右,但是会随着时间的推移,价格会缓慢下降。

因为随着合肥多中心的发展,更新的区域会出现,政务区总归会老去,大多数物业、产品一般的小区,会率先下跌。

两房户型,尽早出手,随着书包房的优势再减弱,这类资产还会继续下跌。

终极改善,依旧可以放心买入融创壹号院、栢悦公馆等小区,刚需眼下想入住政务区的,发能太阳海岸、乐富强御龙湾、凯旋门等小户型,是个不错的选择,但要做好未来房价可能继续跌的准备。

NO.3丨叁

11月合肥二手房住宅网签5728套,环比上涨4.35%

我们来看下最近的二手房成交情况。

数据由七七说数据统计分析,有需要的可以关注下其个人公众号“七七说数据”,数据由中墅为支撑,比较权威。

成交量价

11月,全市二手房住宅网签5728套(不含三县),环比上涨4.35%,同比上涨65.93%,本月成交量小幅上涨。二手房住宅成交均价17699元/㎡,环比下降2.41%,同比下降5.58%。市场价格有所回落。

从成交走势来看,从9月多项房产政策落地以来,网签总量连续两月环比小幅上涨。

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区域情况

从区域热度来看,11月蜀山区超越瑶海排名第一,全月网签占比18.9%,环比上涨35.59%。除蜀山区网签总量增加明显外,包河区环比上涨6.11%,庐阳区环比上涨5.29%,新站区环比上涨3.55%。滨湖区环比下降8.37%,政务区环比下降8.33%,经开环比下降8.13%,瑶海环比下降3.96%,高新环比下降2.79%。

价格方面,政务区11月成交房源均价达3万/㎡以上,领跑全市;滨湖区紧随其后,成交房源均价达2.3万/㎡,高新区成交房源均价达2.0万/㎡,位于第三。其中庐阳成交房源均价环比下降11-12个百分点;蜀山、经开、包河成交房源均价环比下降3-6个百分点;瑶海、高新成交房源均价环比下降0-1个百分点;政务区、滨湖区、新站区成交房源均价环比上涨0-4个百分点。整体上趋于稳定,没有较大波动。

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挂牌行情

据中墅地产统计,11月合肥二手房新增挂牌量5743套,环比上涨3.44%。新增挂牌均价为21288元/㎡,环比下降1.28%。从挂牌行情来看,目前合肥二手房市场上的挂牌量依旧处于高位,月平均增幅1.6%,较上月下降了0.4个百分点,购房者选择空间大。

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成交周期

从成交周期来看,11月二手房客户成交周期35天,相较10月减少了1天。房源成交周期为245天,较上月延长了17天,随着市场上挂牌房源越来越多,供需关系不平衡,客户的选择范围广,本月房源成交周期有所延长。

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议价空间

议价情况,据中墅地产统计,11月合肥二手房成交议价空间扩大至5.74%,目前为本年度最高;从市场行情来看,11月合肥二手房挂牌房源量突破15w+,这意味着市场有更多的房源可供选择,买家的选择余地大。对于想快速卖房的业主来说,价格上就需要做出更大的让步!

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户型选择

从面积段分布看,90平以下小户型成交占比为46.02%,环比上涨0.55%,其中90-120平成交占比最高,占比33.88%。

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年龄结构

从成交年龄结构来看,11月成交房源的主力军为85后-95后,其中90年-95年的客户群体占比最高,达到22.17%,其次是85年-90年的客户群体,占比达到21.82%。

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