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太原楼评☞| 业内视角
496篇/文2152字/阅读12分
导读
新房跌幅超四成，年末翘尾难实现！优质土储不矜持，意图年前超放量！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
8月9月楼市利好相继出台，楼市呈现企稳迹象！
10月楼市环比微弱转正，11月来看楼市降幅扩大。
楼市复苏动能不足，预计12月房企或将加大营销折扣力度，全年降幅不可逆！
克尔瑞数据：百强房企11月份也是六成业绩环比降低；同时房企持续分化，优质房企韧性更强，中小房企的部分仍有资不抵债申请破产的情况。
国央企核心城市补仓。1-11月全国房企新增货值TOP10中，仅有滨江地产为纯民企，其余九家房企均为国央企或控股属性，不过普遍货值低于今年的销售额。
回到太原楼市，比全国楼市回撤的更大一些，环比跌幅达到40%以上，由于十月份新盘的开盘的影响下，对比九月份的成交看，也算是基本稳定。
即便有新入市开盘项目持销拉动，太原各个项目的成交并不乐观，内卷是必然趋势。
对全国楼市十二月份趋势预判：
一，新房成交微涨，促销程度加码。
二，二手房有所回落，新房分化些！
一：太原城市政策篇
01
太原荣获“殊荣”
11月24日，由新华社《瞭望东方周刊》主办的“2023中国幸福城市论坛”在成都举办“2023中国最具幸福感城市”榜单揭晓，太原首次登榜！
楼评君观点
最具幸福感城市，得益于太原城改推进以来的，治水养山，增森林覆盖率，晋阳湖等公园，以及各类河道修复梳理，使得太原空气质量大幅提高，市民享受蓝天白云。
二：太原土地市场篇
01 土地表现
超额供应亩价回落
土地建面供应229.66万㎡，建面成交8.62万㎡，成交共计5宗，全部为SWP类土地，获地方均为太原龙城置业。
▲来源|太原楼评
本月亩价因拿地特殊，亩价回归到310万/亩；楼面价稳定在2426元/㎡；
▲来源|太原楼评
根据潜在供应，预计12月份太原土地亩均单价约在800万/亩，且大部分土地位置极好！而拿地如备受关注的杨家堡可能会是中海、金茂间，龙城大街或许有蛇口身影。
楼评君观点
主城区土地超额供应，必然会推动土地市场的活跃和亩价上涨，太原优质地块陆续释放，未来改善盘或有集中供应，潜在的内卷压力加重！
三：太原商品房市场篇
01商品房
量价齐跌预售增
本月24项目获58张预售证，批售47.1万㎡，住宅39.2万㎡，商业大增为7.9万㎡。
▲来源|太原楼评
商品房市场供应量21.8万㎡，成交23.5万㎡，均价12473元/㎡，成交量大幅回撤！
▲来源|太原楼评
02住宅
成交下跌四成
商品住宅供应面积21.4万㎡；销售面积22.8㎡；市场回落，均价为12406元/㎡。
▲来源|太原楼评
商品住宅狭义推售存量121万㎡，预售存量393万㎡，住宅存量去化周期16个月；
▲来源|太原楼评
03公寓写字楼
量跌价涨少数盘
公寓/写字楼供应面积0.2万㎡，销售面积0.5万㎡；均价11256元/㎡主力为金茂。
▲来源|太原楼评
公寓/写字楼已推未售量面积35万㎡，流速0.8万㎡/月，预计去化46月，压力微增。
▲来源|太原楼评
04商业
供求降价上涨
商业供应0.2万㎡，销售0.2万㎡；以小店综改区底商为主，均价25636元/㎡。
▲来源|太原楼评
楼评君观点
新盘推售后，成交格局发生变化，主力成家集中于改善盘类，本月单价波动较小。
四：太原二手房市场
01二手房
挂牌高成交跌
二手房市场价涨量跌，均价9864元/㎡;新房均价12406元/㎡，价差幅度缩小。
▲来源|太原楼评
本月二手房市场挂牌量4.2万套，挂牌面积约354万㎡，理论去化周期为20个月。
▲来源|太原楼评
二手房市场成交20年以上楼龄占比约为40%，准新房5年内仅有7%，份额仍有潜力
▲来源|太原楼评
02市占
规模降市占增
太原新房+二手房宏观市场成交的套数规模回落到4000套，整体市场需求走低。
▲来源|太原楼评
二手房成交套量与新房占比上涨，受新房成交降幅影响，二手房降幅低于新房；
▲来源|太原楼评
楼评君观点
相对全国，太原二手房表现更稳定，成交量虽低于新房，但市场流通优势明显！
结语篇
太原楼市四季度仍不容乐观，2023年筑底期大概率实现。刚需释放回暖后疲软，持续性差，改善盘释放需政策鼓励，准豪宅份额持续逆势而扩展，此异象终将回归！
宏观而言太原楼市投资属性逐步弱化，开盘抢房热销难再出现，十月新盘在持销期大多未能保持领先势头，逐步进入到腰部梯队，头部项目仍有新生代或豪宅盘把持。
微观而言，未来楼市消费需求主力源于居住空间改善释放，新太原的吸附存在减弱，刚需份额降低。高容积率下的产品舒适度极低，低容积率舒适型产品青睐度更高！
楼评君作为房地产行业研究分析师，上市房企投决咨询顾问，曾参与房地产政策的制定。近五年有幸在太原之外的大同、忻州、晋中、长治、临汾、晋城、运城、吕梁等有地块开发咨询服务，感谢读者推荐以及业界大佬的支持。希望坚持客观立场发声！
最后，温馨提醒，市场下行，红利稀薄，开发须谨慎，房企掌舵决策人谋定而思动，兼听更明。没有任何行业能花红百日，守得云开见月明，静待花开终有时。
愿与坚守的地产人——
破冰前行共克艰，与君共勉！
咨询顾问，专注趋势！
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