中山市三角镇迪茵湖畔再添产业新载体。近日,民森信息科技服务业集聚区一区项目1-4号楼封顶,将建设4栋高标准工业大厦,建筑面积超过12万平方米。这是三角镇村镇低效工业园改造升级(下称“工改”)工作中又一个取得关键进展的企业自主改造项目。

三角镇针对村级物业少、私人土地较多的实际情况,在政策同意范畴内,最大限度降低企业参与“工改”的准入门槛,用足用好“工改”优待政策,通过“一企一策”充分调动市场力量、民间资本参与“工改”的积极性,找到民营企业“工改”的最优解。

据统计,截至今年11月底,三角镇2023年经市认定的拆除整备用地面积1069亩,完成市下达全年目标任务的214%,完成进度位居全市第一。目前17个已批复改造方案的“工改”项目均由民营企业或个人作为改造主体。

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民森信息科技服务业集聚区一区项目首期封顶。

给予企业最大“灵活度”

“‘工改’的活力和动力要靠市场,‘工改’的可连续性和检验成效也要靠市场。”

推动民营企业自主改造成为三角镇“工改”的必由之路,也是主要的发力点。

三角镇党委副书记熊定鹏介绍,由于客观历史原因,三角镇现有工业用地约15500亩,其中村集体、镇政府持有的公有建设用地占比仅1.67%。除了蟠龙村集体有约111亩连片工业用地外,绝大部分土地都掌握在民营企业和私人手中。

为让民营企业在“工改”中唱好“主角”,今年以来,三角镇坚持两手抓、两手硬。一方面,三角镇抓政策“吸引力”。“信心比黄金还重要。”熊定鹏介绍,三角镇在政策同意范畴内,不考核“税收强度”,并在投资强度、分割销售、延长土地使用年期、容积率调整、建设期限等方面,尽量满足企业实际改造需要,给予企业最大的灵活度,让成本和风险可控。另一方面,三角镇抓执法“驱动力”,坚持包容审慎执法,对一些“小散乱污危”问题突出且具备改造条件的企业,坚决执法、果断亮剑,防止“躺平”和“躺赢”。

“春江水暖鸭先知,企业最贴近和了解市场。‘工改’的活力和动力要靠市场,‘工改’的可连续性和检验成效也要靠市场。”熊定鹏表示,相比其他模式,企业自改更为灵活自如,进可攻、退可守,不需要‘工改’周转金和财政资金注入,充分发挥了市场力量,让企业和民间资本根据市场形势,更加积极自主参与改造招商和运营。

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富山周密电镀(中山)有限公司“工改工”宗地项目建设现场。

“工改”项目总投资36.9亿元,亿元以上项目“扎堆”

“好产品需要杰出的营销,好政策同样需要有力的宣传和推动。”

梁壮忠是深圳某企业的法人代表。深中通道通车在即,他先行一步,果断将投资目光投到中山三角这块热土上,一举股权收购广东海源管业有限公司并决定投资超3亿元进行“工改”,进展冷链物流、仓储和预制菜。

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广东海源管业有限公司“工改工”项目效果图。

梁壮忠表示,他曾到多地考察,综合考量下来,三角镇给他的感觉最好。“优良的营商环境、优越的地理位置、交通便利,这些都会成为企业高质量进展的助推剂。”他说。

为让企业安心参与“工改”,三角镇多维发力,将服务工作贯穿在“工改”的全流程。

对于三角镇的服务工作,中山裕北涂料有限公司总经理梁坚来印象深刻。他透露,早在8年前,公司的用地和厂房低效化问题已十分突出,严峻制约了企业进展。近两年,中山吹响“工改”的号角,但此前对于“要不要改”和“怎么改”等关键问题,他仍存在较多疑问。

三角镇“工改”专班工作人员的一个电话开启了中山裕北涂料有限公司的“工改”之路。今年,梁坚来在出游期间接到一个陌生来电,来电的正是三角镇“工改”专班工作人员。由于当时在外不便详细对接,梁坚来在简单回复后便挂断了电话,并很快就忘记了这事。当回到中山后不久,他再次接到了专班工作人员来电。通过一次次拜访联系,工作人员向梁坚来耐心讲解政策,回答疑问,打消了他心中的疑虑并进一步坚定了他参与“工改”的决心,并最终决定投资1.42亿元参与“工改”,研发、制造纺织类新材料等产品。

此外,在“工改”项目审批环节,三角镇一方面理顺镇内“工改”流程和协同机制,另一方面加强与市相关职能部门沟通和谐,推动‘工改’审批流程更为顺畅、高效。

三角镇“工改”专班技术骨干吴钊文表示,“工改”的过程,就是帮助企业系统梳理和解决土地、计划、报建问题的过程,往往耗时费力。经过市镇两级不断地提速和压缩审批时限,三角镇“工改”项目审批已越来越快。近期,三角镇利用“工改”新政,同步开展大基智能科技(中山)有限公司等多个项目改造方案征求意见和公示、土地并证等工作,极大地压缩了审批时间,增强了企业改造投资信心。

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大基智能科技(中山)有限公司“工改工”宗地项目效果图。

“好产品需要杰出的营销,好政策同样需要有力的宣传和推动。政策只是文字,‘工改’专班的服务让其变得更暖和人心,越发坚定了我对三角未来进展的信心。政府给政策、领导给信心、企业要给力。”梁坚来说。

贴身的服务有效激活了企业参与“工改”的积极性。截至目前,三角镇17个批复改造方案类“工改”项目计划总投资额36.93亿元,其中超亿元项目13个,占比77%,超3亿元项目5个,投资额最大的项目达8.2亿元。

勉励集中连片改造,防止新“碎片化”

“‘工改’的初衷是解决土地碎片化和低效利用问题,因此三角镇‘工改’自始至终都坚守这个初衷。”

在勉励和支持企业自改的同时,三角镇尤为强调集中连片改造。

中山市下派三角工作组副组长刘志康介绍,“‘工改’的初衷是解决土地碎片化和低效利用问题,因此三角镇‘工改’自始至终都坚守这个初衷,引导企业集中连片改造,防止出现新的土地和厂房碎片化问题。”

三角镇的“集中连片改造”涵盖地块和地上两个方面。一方面,勉励土地集中连片改造。以中山市十大主题产业园之一的北部(三角)新材料产业园作为“工改”主阵地,着力打造万亩集中连片的产业新高地。目前,北部(三角)新材料产业园内共有27个“工改”项目,占全镇“工改”项目总数的六成,其中9个已经完成改造方案,拆除整理土地面积合计665亩。

另一方面,严格执行厂房分割销售政策。在充分考虑企业资金状况的前提下,引导“工改”项目分割销售比例不超过49%,以幢和层为最小分割基本单位,且幢和层的单元面积不小于2000平方米、500平方米,力求在分割销售和园区统一治理运营上找到最佳平稳点。

在以上改造理念下,三角镇形成了多个占地面积较大的“工改”项目。

占地面积约233.8亩民森信息科技服务业集聚区一区项目首期已经封顶,建筑面积约12.8万平方米,将于2024年6月投入使用。

占地415亩的国泰染整公司,正在全力化解土地和建筑历史遗留问题,计划将9块隶属不同权利人的地块进行合并和分期开发。

截至目前,三角镇2023年经中山市认定的“工改”拆除整理项目共30个,拆除整理总面积1069亩,平均每个项目的拆除整理面积为35.64亩,高于全市平均水平。

南方+记者雷海泉