提升地方政府财力是当前中国经济的破局之道，即推高房价，高价卖地

在丁彦皓聊投资公益直播中的演讲

文\丁彦皓-可信财商、珂芯资产

一、当前摆在中国面前最大的问题就是地方政府债务过高过高，以致于政府的财力扩张被严重限制了

12月5号，穆迪将中国政府主权信用评级展望从“稳定”下调为“负面”，理由是对中国财政实力和政策有效性的担忧，主要来自房地产下行对土地出让收入的冲击

据其估计，中国房地产行业占整体经济比重仍将低于2021年行业调整之前的水平，由此地方财政收入将面临结构性的损失，2022年土地出让收入占地方财政收入（不含中央转移支付）的37%

尤其对严重依赖卖地的地区来说，没有可实质性抵消卖地收入损失的其他收入来源，在可预见的未来面临财政压力

其实，中国这一轮房地产行情极速下行、开发商与地方政府债务高企的核心因素之一就是上一轮房地产调控过猛，让市场失去了缓冲与腾挪的能力，硬着陆了

在中国以行政性的方式强制逆转房地产的行情之后，全球出现中美全面对立、新冠疫情、俄乌冲突以及美联储持续大幅加息等不利因素持续冲击全球经济，最终波及到中国

当前摆在中国面前最大的问题就是地方政府债务过高过高，以致于政府的财力扩张被严重限制了，导致出局的套路就两招，即

1、 化债

2、 培育第四次工业革命，寻求新的附加值创造

二、通过再次向房地产市场注入天量货币，人为大幅推高房价，最终让地方政府和开发商能够高价变现所持有的资产，将所积聚的债务分摊至全社会是化解地方政府债务的关键

对中国而言，没有土地财政收入帮忙洗债，地方财政收支失衡的问题将会越来越严重

即便今年中央可以通过万亿专项债借新还旧，但也就短期有效，并非长效机制，债务黑洞必然越来越大

真正最后让地方政府和开发商所积聚的巨额债务得到化解就一招，即通过再次向房地产市场注入天量货币，人为大幅推高房价，最终让地方政府和开发商能够高价变现所持有的资产，将所积聚的债务分摊至全社会

然后人为维持资产价格的高位运行，通过产业升级转型与培育第四次工业革命释放增量红利，通过社会收入的提升化解房价远离内在价值的风险

其实，当前中国的房地产不仅仅涉及房价这一维度，还有地方财政的财力扩张与金融体系的信用之锚

一味地掐死房价，社会经济的活力大减，创造增量财富的潜力无法最大化的发挥，最终冲击了产业升级转型与第四次工业革命的培育

在我看来，穆迪这次将中国政府主权信用评级展望从“稳定”下调为“负面”的本质是对地方政府的财政扩张潜力产生了质疑，但事实中国经济发展的核心动力就是地方政府

一旦地方财政开支扩张被大幅限制，经济自然降速，央行货币宽松的货币无法有效的注入社会，最终遏制了经济潜力的最大化释放

基于此，在12月8日召开的政治局会议上明确提出，“明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”、“加大宏观调控力度”、“积极的财政政策要适度加力、提质增效，稳健的货币政策要灵活适度、精准有效”以及“要着力扩大国内需求，形成消费和投资相互促进的良性循环”等

其实，本轮会议未明说，但是却持续围绕的话题就是扩大地方政府的财力，即想尽一切办法让地方政府有钱可花，但前提是首先将已有的巨额债务给化解掉

三、中国经济短期内根本离不开房地产，如果盲目的全面放弃房地产，必然出现断代期与空白期，最终冲击产业升级转型与第四次工业革命的培育，得不偿失

自古政府化解债务就一招，即无底线的投放货币，通过超大规模的通胀透支既定债务的购买力

最明确的招数自然是通过向房地产市场注入货币，推高房价，地方政府高价卖地，回笼资金

另外，多发行的货币引爆社会通胀，让钱不值钱，自然还钱的压力大减

其实，靠投资推动的中国经济本就是一部化债的演变史

当年搞分税制改革，鼓励地方招商引资、土地财政、出口退税等都是为了帮助中央化债，2006年的股市大牛市就是给积累了几十年的银行系统的呆账坏账化债，2018年的全面降杠杆，就是让局部吐血换来全局的化债

之所以出现这一切的关键就是因为过去的中国经济就是一部靠财政扩张推动基建、城市化、工业化的过程

严格意义来讲，这种发展模式根本没法持续，最终经济发展戛然而止，甚至大规模的倒退已是必然

但是中国经济最大的魅力就是体量足够大，货币政策绝对独立，赶上加入WTO后的全球经济高速增长与全球政治稳定的浪潮，尤其关键的是通过数次成功的化债将沉淀在“水泥”中的财富成功转向了社会，甚至全球

曾经中国试图脱离房地产，全面产业升级转型与培育第四次工业革命来实现经济的可持续增长

但是演变至今的实践证明，中国经济短期内根本离不开房地产，如果盲目的全面放弃房地产，必然出现断代期与空白期，最终冲击产业升级转型与第四次工业革命的培育，得不偿失

基于此，12月8日召开的政治局会议上对2024年的经济工作提出了“稳中求进、以进促稳、先立后破”的定位

四、当前中国经济的破局之道就是全力化债，最大化释放地方政府的财力扩张潜力，唯有如此才可继续上项目、搞基建、推动产业升级与培育第四次工业革命

目前中国经济面临的最大的尴尬就是既要维稳经济，还要对外博弈，又要产业升级，但地方财政扩张却被巨额债务所绑架，动弹不得

事实中国经济的奇迹就基于两点，即

1、全球化红利时代的外贸出口

2、举国体制下的财政扩张

但现在又深陷出口疲软，增长乏力的困境中，这是短期内无法轻易解决的，基于此唯有全力化债，最大化释放地方政府的财力扩张潜力，唯有如此才可继续上项目、搞基建、推动产业升级与培育第四次工业革命

最近几年，中国房地产熄火后，经济风险开始加速向实体经济和金融市场传导，直接表现就是楼市不行，内需疲软，实体经济萎靡，中国经济全面承压

由于中国货币投放是基于银行贷款，尤其是房贷、开发商贷款以及地方政府债务，在政府卡死房地产行业后，导致盘踞在银行内部的货币无法传到至实体经济，自然在银行体系内部空转

另外，之所以目前经济陷入通缩边缘的关键是所有企业与个人对经济的预期较为悲观，持币观望，致使货币乘数断崖，从而导致到处缺钱，市场没有购买力

现实逼迫央行必须加大货币投放总量，以弥补货币乘数效应的断崖

但是这一选择的最大困境是一旦经济向好，市场预期乐观时，乘数效应必然回归常态，到那时多投放的货币与上升的乘数效应叠加，自然会出现资产价格与物价的全面飙升，极易走向极端，且已成大概率事件

但是如果不激进放水，货币的乘数效应无法回归常态，内需萎靡、需求侧不振与供给侧艰难的现实自然会传导给各个行业，使中国经济产生陷入持续萎缩的态势，事实这个风险更承受不起

货币乘数效应崩塌的关键是经济产业升级转型遇到了瓶颈，陷入了存量零和博弈的困境，过去30多年日本经济何尝不是如此

但是产业升级转型又取决于需求，即只有持续增长的需求才能够启动产业升级转型的迭代

这就意味着，要想让货币乘数回归常态，脱离崩塌困境的关键是让社会重新进入“扩表周期”，即社会重新敢花钱了，经济自然就起来了

五、2024年中国会迎来中美两国货币的同步宽松，中国境内的人民币总量必然爆发式增长，导致资产价格与通货膨胀全面暴涨

其实，自古杜绝社会囤积现金，敢于投资就一招，即通过一定的通货膨胀提高持续有现金的成本，使其持续贬值，除此之外，再无他法

但是通过通货膨胀将社会的资金赶向投资之前必须提前准备好承接的资产池，目前就三个选择，即

1、推高CPI，让全社会的物资上涨

2、任由资金流向承载力更强的资产，即房地产

3、定向宽松，让增量货币投向实体经济

目前难度系数最低的就是让增量货币推高物价，但这也是必然，而要想增量货币规模化的流向资产，则需形成赚钱效应，即价格持续稳步上涨，改变市场的预期

但是市场预期与赚钱效应的形成是个相互作用的伴生品，需要一个过程，在过去几年中，强势调控、中美博弈以及疫情让社会对未来更加悲观，不愿消费、投资与创业

当下的经济现实是对过去几年不利困境的强反噬，这就意味着要想让经济进入上行期首先需要逆转社会预期，即将其由悲观直接逆转为乐观，否则社会很难重新进入“扩表周期”

美国却由于发动地缘战争、中美博弈以及美联储加息等导致债务高企，曾经美国凭借俄乌冲突大幅收割欧洲、俄罗斯与乌克兰，实现了短暂的输血

但现在美国在俄乌冲突中已经呈现颓势，又深陷哈以冲突，以色列在加沙行动的拉胯与中俄的影响力提升等因素决定中东格局正在悄然变化，最终冲击美元的地位

现实逼迫美国必须全球战略收缩，在中东、欧洲与东亚让利，另外，其国内也必须逆转货币政策，实施宽松

在当前全球经济都基于债务促动的模式下，5%的基准利率是经济的慢性毒药，时间越长，对经济的损害越大，自然注定不可持

美联储货币政策逆转就是变相宣布本轮榨干全球美元流动性的做法也到头了

这就意味着，一旦美联储被迫降息，大量美元又要从美国本土流向全球各地了，而目前中国依然是全球最大的增量财富的创造地，自然成为全球资本的最佳首选

中国之所以未在美联储加息之际实施货币宽松，死扛的关键就是为了防范美国的收割

一旦美联储实施货币宽松，中国自然也会与其同频宽松，否则不但2024年国内的需求起不来，而且还会错过这一轮全球经济大放水的利好

因此，在美联储降息向全球输出美元时，中国必然会通过货币乘数效应将部分流入的美元转化为更多的人民币，推动中国的供需双启动

这就意味着，2024年中国会迎来中美两国货币的同步宽松，中国境内的人民币总量必然爆发式增长，导致资产价格与通货膨胀全面暴涨，与2008年的“四万亿”如出一辙

资产价格与货币投放犹如水涨船高的逻辑，尤其目前政府又主动全面拆除了阻止货币流向房地产市场的各种壁垒，这就意味着2024年中美货币同时大幅宽松后，中国的房价受增量货币的投放必然大幅上涨

六、过去二十多年中国经济依然未能逃脱基于土地财政资助制造业的脉络，所以2024年依然如此，未有任何大的改变

一旦资产的赚钱效应凸显，社会愿意放弃囤积现金与扩张资产负债表，企业才能够获得更多的订单，从而有实力解决就业、纳税与技术升级，最终导致经济进入上行区与货币乘数效应放大

但是这一过程的“度”很难掌控，基于当前的经济现实，最终出现资产价格上涨与一定通货膨胀已是大概率

否则货币的乘数效应无法放大，经济低迷，货币在银行内部空转，经济陷入收缩式的负循环

可以肯定的是未来越来越多的人必然不愿再囤现金，选择购买资产，推动货币乘数效应的放大，最终获取巨额的投资收益

其实，这一现象的本质依然未能逃脱中国经济过去二十多年基于土地财政资助制造业的脉络，但这也没啥错，只要能推动中国实体经济发展与实现产业升级转型就行

中国利用这个极为难得的窗口期，用好全球总需求维稳的契机，趁势进一步做大做强先进制造业，应该也是最核心的发力点了

但是目前土地财政大幅下滑已经严重的遏制了地方政府的财政扩张能力，透支了中国经济的发展潜力

这就意味着，2024年中国必然会有一波房价上涨...

七、张江长三角科技城是上海与浙江共建的一个经济特区，潜在发展空间无限，目前是最佳的投资点与布局时机

其实，决定产业迁移路径的关键要素主要有两条，即

1、市场演变路径

2、国家的政策导向

但是国家的政策更多是围着市场演变的基本路径制定的，具有一致性，尤其投资获利的关键是要对国家的产业政策深信不疑，对国家的产业政策持质疑态度或漠视，必然投资很难取得大成就

张江长三角科技城（简称科技城），位于上海西南部枫泾镇与浙江东北部平湖市的交界处，地跨上海与浙江两地，目前正处于一期启动期

科技城由张江国家自主创新示范区管理委员会授权的张江枫泾科技园、张江平湖科技园共建

图 张江长三角科技城区位图

上海与浙江共建张江长三角科技城的关键是上海可供给的土地有限，但又想寻求低成本的可持续发展，不愿让其高房价将高附加值的产业与年轻人赶至其他地区

最后不得已让浙江出地，上海出产业，共建张江长三角科技城，其实目前张江长三角科技城就五个特征，即

1、潜力无限，国家长三角一体化大战略与浙江、上海共建等系列优势加持

2、张江高附加值产业的密集涌入，具有高附加值产业加持的优势

3、紧邻上海，但又处于杭州、宁波、苏州、绍兴等城市的最中心，尤其未来五条杭州湾跨海大桥都落脚该科技城，是个交流的必经枢纽，具有城市协同效应

4、房价极低，目前仅为1.3万左右，与社会平均接盘力6万有4.7万的差距

5、目前正处于行情的上升初期，且国家将首付款定为20%，在最佳的时间撬高杠杆

6、能够立即赚钱，嘉兴发布21条楼市新政，吸纳全国的资本流入，但却卡死了土地供给，目的就是推高房价，高价卖地，使其进入政策与市场共同鼓励的“双击”时期，房价已经开始大涨

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8年一遇的房地产机遇期已经到来，但这一轮行情的获益者必然是极少数，未来这种机会必然越来越少，务必珍惜

张江长三角科技城的房产具有绝对的投资价值，但是目前只是个刚刚规划的新区，社会认可度有限，不得已该科技城部分楼盘与可信财商（本文作者丁彦皓）达成合作

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房地产的2008时刻再次到来，错过2008年，不能错过2023年

只需20万首付，就可以让子女在上海获得一席之地，直接决定家族的未来

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作者简介：

丁彦皓博士、博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教