关于市场,大家一直反应的就是冷

不论是一手房还是二手房都是如此,这些在内容层面我也有感受

但是另一层面出乎意料的是,最近我们关于租赁的内容引起了市场的强烈关注

大量十万加流量的存在在告诉我们,租赁市场早就不再是小众赛道

不知道大家是否还记得这个口号

租购并举

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在2017年第一次提出来的时候,多数地产人都选择忽略,只是觉得这仅仅是一个口号

现在已经六七年过去了

各位觉得租购并举这件事到底怎么样了

很多人可能没有感觉,或许是因为日常关注的焦点不同

但是没有看到不代表这件事没在发生,当我时至今日站在这个时间点沉下来去整理数据的时候发现

上海的租赁体系真的已经构建完成

一个庞大、完整、能够独立运转且强势的租赁市场体系,已经完整地交付了出来

六年的时间,有着很多股力量的介入,各种润物细无声之后

所呈现的体系化场景

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第一股力量,其实也是最早开始介入租赁市场的

也就是政府端的介入

而且介入的非常早

从提出这个口号之前就开始启动,这个我不是和大家来强调政府这边是怎么做的,我想和大家说这几年之后量变到质变的结果

根据我们几次实地走访,今年整个保租房未来的供应规模,已经比我们想象的还要大很多

官方数据是到2025年,保租房将新增供应47万套房源,累计筹措60万

单看这组数字,各位可能已经没什么太大感觉了

但有些数据对比起来是很惊人的

要知道2020年至今,上海一手成交约30.5万套

而平均一年卖出的二手房大概22.7万套

试想一下,未来这60万套保租房源全部进入市场,会发生什么?

也不用想太远,眼前就有答案了

我手动统计了随申办的实时房源情况,到11月27日,已入市的48个保租房项目中在租体量已超过5.1万套

距离今年7万套的目标不算远

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数据来源:随申办

这还只是今年不到一年的体量,传统租赁的压力已经肉眼可见

而且重要的是,除了量大,这些保租房本身品相、资源也不差

并不只在郊区偏远的地方,很多都是城市核心地段

要么靠近市区

比如随申办48个在租项目,7个中心城区内(长宁无供应,不包含在内)共有13个,占比27%,总房源数9279套,接近全市供应量的五分之一

这些房源正成为市区打工人的租房备选

要么干脆在产业园周围

最典型的城投宽庭张江社区,提供7635套房源,单看名字就知道是为张江科学城量身定做的

而且我看了这几年张江周围的土地供应情况,未来房源量还会翻倍增长

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这就是整个上海近在眼前的大势所趋,顶层意志介入的前提下,这样的房源将会持续不断的增加

换句话来说,对于租赁市场而言,不论是数量还是区位,都在用越来越好的品质来进入到市场

成为很多客群的重要选择

而这块更加重要的是,整体的租赁品质也在快速的提升,背后是因为大量国企也开始下场来做租赁市场

上个月我暗访的静安区市北高新人才公寓,背后就是一家区属国资企业

这样的市属、区属企业,正集中成为租赁市场的新一批房东

我们之前统计过,2017年到2022年上海租赁土地市场的公开招拍挂中

国央企就占了大头,以88%的拿地占比主导着大部分市场

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比如上海地产的城方、城投宽庭等等

尤其首个国家队租赁运营品牌,城方,前几年拿了很多地,今年已经成了租赁市场的大房东之一

到年底,将会有10个项目完成开业

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目前城方一共在上海布局19个保租房项目,去掉这10个,未来2年内的供应体量也不小

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除此之外,新一批房东里,还有一列比较特殊的存在

就是卷了很多年很多开发商下场来做,但都没怎么赚到钱的集中式租赁品牌

这两年都开始慢慢的缓过来,也陆续加入了保组房的队伍里

一个很重要的原因,就是这些房源也可以统一划入纳保房源

比如万科泊寓,今年在19个城市为8.3万间保租房提供运营服务,纳保数行业第一

央企头号选手华润有巢,到今年三季度也有1.1万间纳保房源

包括原本不属于国家队的民间企业,也在想方设法考个“编制”

比如龙湖冠寓、魔方公寓等等,都已成功上岸

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而且,纳保,几乎成为了长租企业保本的一项必由之路

我看了下政策,纳入保租房后,政府将在土地、金融、税收、执行民水电气价格等各方面进行扶持和补贴

企业成本会大大降低,所以这两年很多运营商也终于开始盈利了

龙湖冠寓2021年盈利1.4亿元,去年实现了连续盈利

万科泊寓到今年6月,月利润终于连续回正,轻舟已过万重山

总的来说,租赁行业这场大洗牌之下,不仅房源变多了、品质变好了,如今连背后的房东也在改头换面

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当然,整个租赁市场的整体房源结构也在内循环改善

比如元老级的优客逸家,以及自如、红璞公寓等等,主要布局一些分散式的个人租赁房源

其中很有意思的是自如

进入租赁行业后,自如其实只做了2件事,就保证自己在乱象丛生的市场里存活下来

第一件事就是把房子的品质拉高

也就是省心租模式,先整体收购房东手里的房源,再装修翻新,最后用来出租

赚的只是个低收高出的差价,不过之所以吃得开,靠的就是中间的装修环节

自如会把收来的房源改造成年轻人喜欢的样子,配备风格统一的家居用品,甚至带起过一股装修届的自如风

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除了风格,生活用品上也会适应年轻人的习惯,在出租屋里配智能家居系统,提高生活品质

这样改造过的房子,基本很快就能租出去,最多不会超过一个月

第二件事,就是让租期和租金更稳定

过去的租赁市场,最大的不安全感就来自这两个部分

而自如的运营逻辑里,租金是排在最后的,大致权重是这样:规模>出租率>租金价格

去年那场涨价风波中,自如也公布过一个数据,二季度自如的租金环比波动±2%,续约房源同比涨幅不到3%

这个浮动率,低于普租市场的价格涨幅,所以续租率也就上去了

这两件事的逻辑,细看并不算多完善

比起现在的保租房逻辑来看还比较粗糙

但凭借这两个逻辑,自如撑过了长租公寓最混乱的时代走到了现在

这个案例也反映了过去的租赁市场是多么蛮荒无序,只要一家企业稍微多走两步,就已经稳坐行业头部了

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除此之外,租赁政策的支持也成为今年行业变化的重要力量

我统计了下过去这一年,全国大大小小的租赁相关政策

发现很多城市都会直接亮出真金白银

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但这其实不是最重要的

最意外的发现是,保租房的政策推进,比我们想象的更深入、更彻底

你会发现很多从前悬而未决的争论或问题,今天回过头看,过去这一年都逐渐被敲定

比如REITS的发行、租赁市场的资金监管、租房能不能落户以及子女入学等等

这些问题,已经在各个城市出现了可执行的样本

尤其很多人最关心的租房家庭子女教育问题,最早我们关注上海保租房时就有分享过

以城方的耀华滨江项目为例,符合一定条件的租户就可以办理人户分离,申请就近入学

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包括很多城市都有一个比较统一的动作,叫盘活存量资源

具体就是把城市里的各种闲置住房、非住房资源利用起来,改为保租房

比如我们上个月刚写过上海的趸租模式,市区老破小可以拿出来交给企业统一运营,老年人去换租郊区更好的新房

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一个月过去,一些老人也已经通过换租住进了全新的商品房

安徽、广州、日照这些地方,是通过工业低效土地转让、老社区改造等方式来扩充保租房房源

包括苏州、成都等城市,也会通过升级集宿区解决青年群体的住房问题

而今天,我们把这一系列动作连起来看,你会发现租房这件小事已经变了

变成了一件和买房同等重要的大事

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还有一点很重要,就是对个人而言,租到好房子的成本正越来越低

而且低到什么程度?

只个税这一项,新规中就明确划定了个人租房支出可抵扣的税额

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不过前提是要租正规房源,个税APP上需填写房屋合同编号,才能抵扣个税

这种捆绑个人税收的方式,其实也是在鼓励每个人去租正规市场上的优质房源

包括之前也写过,公积金可以提现用来租房

普租是每月3000元的上限,如果申请保租房,每月最多可提取4500元

基本能覆盖大部分房租

其次就是越来越多的城市为了引进人才,也开始真金白银的发放租赁补贴

比如海南,从拔尖人才到普通本科毕业生都可以申请租房补贴

而且除了金钱,时间成本也在降低

以前我们认为的租房,就是找中介门店

现在租赁方式的选择也与时俱进了

比如上海可通过随申办申请租房,线上直接操作

而且通过官方备案的房子,都是品相过关的正规房源,不用承担二房东、假合同等风险

看下来最感慨的也是这一点,相比五六年前那会儿

现在年轻人从走出校园到工作成家,整个过程都可以通过租房来保障基本生活了,风险也在尽可能地降低

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最后一步,就是行业整个供给侧也在改变

我是想回答大家为什么之前租房一直没有安全感

或者说之前为什么说不买房不合理

这背后有一部分是因为房价一直在涨用户有购买性的恐慌

另一个维度就是在租赁市场,很长一段时间90%的供给侧都是来自房东和二房东的供应

这些供应决定了居住者的不安全感

另外一个重要原因就是个体房源供应下出现了大量的违规房源

比如这两年,群租房、甲醛房等大量劣质房源,是不是肉眼可见的减少了

此前造成这种乱象,也和长期失衡的供求结构有关

上海房管局曾披露过全市租房人口差不多有1000万,远比买房群体多得多,而今年三季度的最新数据中,全市存量长租公寓房源仅有22万套

巨大的供需错配下,过去的租房市场完全是野蛮粗放生长的

但今年,高品质保租房的集中出现,正在快速纠正这个乱象

包括一些个人二房东模式,如今看来也没什么生存空间了

去年上海已经明令禁止群租房,并确定了N+1的边界,主要针对的就是这个群体

今年保租房无论从规模、能级、品质等各方面来看,都更有保障

当摆在租房人面前的选择越来越多、越来越好时,很多乱象也就消失了

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所以今天为什么要写这篇文章

为什么很多人认为租购并举只是一个口号

因为确实租房在很长一段时间从来就没有被一个家庭当做长期居住来做

事实上也不太允许

但是现在我们看到的是,如今在上海整个租赁体系被完整的构建

不论是政府类的还是企业类的还是商业类的,你都可以拥有很好的选择

不仅具备保障,而且切实可以降低各种生活成本

而且不要觉得这些房源都在很偏远的地方,绝大部分都处于一个版块的核心位置

再加上当下商品房市场的萎靡

当下真实的反应就是有大量的年轻人把租房当成自己的长期计划

这也是我们眼中的,租购并举真正实现

当然租和购还有存在鸿沟,比如大家关注的教育,但是这些事情未来是不是会改变,我们不得而知

但是起码租购并举的信号变得越来越明显

未来市场,会有越来越多的刚需选择租赁

整个市场会彻底细分成租赁市场、刚需购房市场、改善市场和品质市场

这四个市场互相独立,成为一个内循环的消费品市场

房地产市场的变化也有可能从这一步变的更加彻底

这也是我们当下需要对政策足够的敬畏,楼市的变化早和我们认知里的房地产市场不一样,很多事情拉长来看,都有着雷霆万钧之力

敬畏市场,敬畏市场,敬畏市场

这句话说一万次都不过分

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