近日，上海11月二手房成交数据出炉。据上海中原地产数据显示，11月上海二手住宅成交1.41万套，环比增长约6％，同比减少12.62%。尽管成交量略有涨幅，但依然低于业内公认的1.5万套“荣枯线”标准。

数据来源于网上房地产，上海中原地产

成交“以价换量”，挂牌量微降

上海中原地产市场分析师卢文曦认为：“10月份交易热度下降，是受到国庆假期因素影响，到了11月，交易节奏回归了正常状态。”

由于房地产市场进入深度调整期，上海二手房交易量依然承压。一方面，11月比去年同期有所回落；另一方面，“以价换量”唱起主调，议价空间扩大。市场处于僵持的背景下，房东要促成交易，必定在价格上做更多让步，挂牌价打8折甚至更大的折扣才会激起买家兴趣。

在成交空间分布上，11月二手房交易量最大的依旧是传统大区浦东，宝山和闵行，比上月均有不同程度增加。从成交活跃的楼盘来看，甚至出现套均90平方米的楼盘，说明选择二手房不完全冲小面积，低总价去，适度的居住体验还是很重要的。

房屋挂牌量也开始逐步下降，网易房产从链家网数据获悉，12月份上海二手房的挂牌量为8.79万套，较11月下降了近5千套，不过挂牌套数同比去年12月仍几乎翻了个倍，说明还是处于较高水准。

数据来源于链家网，仅供参考

房东“花式卖房”折射出市场信号

二手房市场成交不景气，有业主开始被迫“花式卖房”，割肉离场。近日多家媒体报道称，有业主打出“卖房奖励奥迪A4L”，“0首付购房”等优惠消息。

图源网络

当然事件的真实性尚无法考证，对此有中介人士称，目前二手房市场不景气，部分些业主为了尽快成交，会拿出悬赏来激励经纪人，以此来获取更多的房源曝光和推送。但这些营销手段多数为“噱头”，都是业主私下的承诺，中介机构在房屋成交后会按规定收取相应的中介费，并不会向业主讨要“奖励”。

不仅如此，对于部分比较难以出手的老破小房源，甚至有房东会主动和下家分摊中介费和部分税费，市场明显转向了买方市场。

随着市场降温，为了能尽快实现房屋交易，降价成为了很多业主不得不选择的手段。其中，不少老旧小区的降幅领跑市场，典型的案例就是闵行区的高兴花园。据了解，高兴花园在楼市较热的2020年，一年成交了300多套房源，当时最高峰时期房价探上了9万+/平，远高于周边新房的价格。

但从2022年该片区学区改制后，高兴花园的房价已经出现腰斩，2023年市场进一步下行后，部分房源的挂牌均价更是跌破了5万/平，近三年跌幅在40-50%左右，以一套68平的2室户型为例，足足跌去了近300万。

图源贝壳找房

再如浦东网红盘仁恒河滨城，也网传出现了一个史无前例的同户型跌幅。以下左图为2021年年底的一个成交，右图则是上个月的成交价格，相近的户型价差高达千万。

以上都是个别极端的案例，据不完全统计，11月上海二手房的价格较年初下跌了约8.5%，而当前的二手房价格与2020年初的价格已经较为接近，这也意味着上海的房价几乎已经跌回3年前的水平。

对于2023年的上海二手房市场，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，行情打破了大家固有的一线城市楼市比较坚挺的印象。除了今年小阳春行情市场表现得不错，之后的市场一直属于低位盘整，到了下半年甚至有一个加速下行的趋势。即便有支持性的政策，但是政策的持续性可能就在一个月左右。现在上海楼市其实已经进入到一个改善时代，更多是卖掉二手房去打新，但二手房市场的流速出现了一定问题，那么间接也对新房的销售产生一定的压力。

目前很多人对于后市的发展信心可能不是特别足，那么大家对于买房的行为会趋于保守。卢文曦进一步分析称，明年大概率成交量应该还是会有一个比较平稳的收缩，或者整体还是处于一个震荡调整之势，如果明年整体的经济数据包括经济的大环境有所改善，那么后期可能会有一个修复性的行情。