11月14日，西安太古里开工，项目进入正式建设阶段；11月17日，华润西安CCBD举办主题发布暨产品体验会，一座全新万象城揭开神秘面纱；近日，体量超32万方的西安荟聚也官宣了开业时间：2024年4月；11月17日至11月20日，在第七届丝绸之路国际博览会暨中国东西部合作与投资贸易洽谈会上，王府井国际港丝路购物中心项目签约国际港务区、山姆会员商店西北首店签约雁塔、金周时代奥特莱斯购物公园项目落址周至县……一时间，知名商业连锁企业接连在西安曝出动态，古城商业热度空前高涨，缘何如此，铱星云商来一探究竟。
01西安商业历程回顾
资料显示，西安现代商业发端于解放路，1959年，民生百货大楼竣工开业，被评选“西安十大建筑”；1990年，新民生百货大楼正式建成，当年销售额突破1亿元；1996年新民生百货大楼进行了二期扩建，在原有基础上扩大了一倍多，体量超10万平米，以民生百货为首的“解放路商圈”坐稳西安商业市场头把交椅。
1996年，钟楼旁解放市场更名开元商城重新开业；1998年，西安首家外资百货公司——百盛落户钟楼；同年，本土商业巨擘世纪金花在钟楼诞生。至此，“钟楼商圈”形成了对解放路商圈的强势分流。
图源：西安文旅之声
竞争如影随形，为此，解放路于2008年正式开启全面改造，2009年年底，商业综合体西安民乐园万达广场、大型商超、美食街等相继开业，五路口商圈也随之形成。
到了2013年，钟楼东大街开始进行长达十余年的路面改造及地铁围挡施工，往日东大街的人潮涌动景象随之消失，又因为东大街和解放路商圈紧密相连，围绕在钟楼、解放路商圈的繁华悄然转移。
2013年10月1日，位于小寨十字东北角的赛格国际购物中心开业，世界最大室内瀑布、西北最大空中停车场、1层直达6层的心跳飞天梯、西安最大体量的儿童娱乐中心、西安最大的美食街区等等世界、西北、西安之最，彼时，赛格国际凭一己之力奠定了小寨商圈地位。时至今日，商业体量约19万方的赛格国际购物中心仍是中国西部地区最大的在营单体购物中心。
与此同时，竞品商业如雨后春笋出现，2014年南门王府井百货开业；2016年，CityOn熙地港、老城根Gpark、中大国际商业中心迎客；2018年，西安SKP、MOMOPARK、大融城、大悦城、王府井、高新大都荟......大体量购物中心频繁亮相，西安商业体迎来爆发式增长，传统商圈在一个个新崛起的消费中心面前黯然失色，商业格局也随之发生深刻的变化。
赛格国际
西安SKP
MOMOPARK
图源：铱星云商，曹婕 拍摄
据统计，2022年，西安共开业包括静安荟生活奥莱、DCC·小寨百盛、未央168商业街区、中建方寸间、南门合生汇、际华生活广场、西安益田假日天地约7个商业项目，商业体量共42.31万㎡。截至2022年年末，西安购物中心存量数（商业建筑面积≥3万㎡）为103个，总体量高达883.92万㎡。
2023年上半年，西安相继迎来世纪金花New Block"焕新亮相”；5月大茂城开业；6月端午节当天南飞鸿·乐荟中心和浐灞印象城两个购物中心同启。
02外资、港资、内资商业优等生会师古城
下文将回顾在文章开头提及的前三个“巨无霸”商业体，具体了解下项目背景、规划布局及预计开业时间等信息。
西安太古里
西安太古里项目效果图
2018年底，西安市小雁塔历史文化片区综合改造项目正式启动，提出将以小雁塔为核心，打造集文化、旅游、商业、生态为一体的“老西安名片”和“西安会客厅”。此后，太古地产多次造访曲江新区，双方就小雁塔片区改造深入洽谈。
2022年3月4日，太古地产宣布，公司将与西安曲江新区管理委员会下属国企西安城桓文化投资发展有限公司（西安城桓文投）合作发展西安太古里项目。西安太古里位于西安市碑林区小雁塔历史文化片区，是太古地产于中国内地的第七个发展项目，也是继北京三里屯太古里、成都远洋太古里和上海前滩太古里后，太古地产为西安小雁塔历史文化片区量身定制的中国内地第四座“太古里”。此前，两家公司以总价人民币25.75亿元竞得该宗商业用地的开发权。
合作双方将成立合资公司，把用地发展为以零售为主导的综合商业项目西安太古里。太古地产和西安城桓文投将分别持有该项目70%及30%的权益。项目的总投资额预计约为人民币100亿元。
西安太古里位于碑林区友谊路以南、长安路以西、体育场北路以北、朱雀大街以东，双条地铁线（2号线及5号线）交汇处。用地所在的“小雁塔历史文化片区”历史底蕴深厚且交通便利，紧邻世界文化遗产“小雁塔”和始建于唐代长安城中著名皇家寺院“荐福寺”；且两处古迹均坐落于国家一级博物馆、全国4A级旅游景区“西安博物院”内。
西安太古里艺术效果图
项目总占地面积约119,906平方米，将发展成以零售为主导的项目，采用低密度、开放式的建筑设计布局，包含零售商场、文化设施、奢华酒店、服务式公寓和商业公寓等丰富业态。预计项目地上地下的总建筑面积为256,192平方米，也是目前为止规划商业面积最大的“太古里”。
西安太古里预计于2026年底起分阶段竣工。
西安CCBD万象城
西安CCBD商务综合体效果图
早在2017年，西安市政府与华润集团就签约包括西安丝路国际会展中心、西安体育中心和西安中央文化商务区三大项目。2020年年初，华润以约34.7亿拿下西安中央文化商务区 （原曲江会展中心地块）；2020年6月20日，原曲江国际会展中心拆除正式拆除。
2022年3月，西安华润国际文化商业中心规划公示，标志着总投资90亿元的CCBD项目正式开工建设。按照规划，该地块总建面为56.54万㎡，其中地上计容建面36.776万㎡，包含酒店、办公、商业等；地下建面19.24万㎡，包含停车场、地下商业、地下交通枢纽等。在地上部分，规划建设3栋地上3F、4F的商业裙楼建筑，以及4栋用途为商办和酒店的超高层建筑。
西安CCBD位于曲江新区雁展路以南、长安南路以东、汇新路以西，距西安太古里约4.5公里，与地铁2号线与8号线双地铁接驳。项目建成后将为市民带来“西部新一代”万象城购物中心、柏悦酒店、瑞玺公寓、高端办公楼。2023年中，CCBD万象城主体结构竣工，“生命之树”钢结构封顶。
生命之树局部效果图
生命之树现场施工图，图源：网络
值得一提的是，英国鬼才设计师Thomas Heatherwick为西安CCBD整个区域核心景观“生命之树”的主创设计师。生命之树高达57米，以西安古观音禅寺的千年银杏树为原型，通过60个叶片演绎七重生态景观气候系统，重现丝绸之路上亚欧大陆不同的地域景观风貌。也因此，CCBD万象城被大家亲切地称为“神树万象城”，业内简称“树万”。
据悉，全新万象城将于2024年底开业，业态规划以百货、餐饮为主，服装、腕表、化妆品类全球一线国际品牌95%以上确定入驻，各类店铺中西北首店及旗舰店超200家。
至此，华润置地已在西安落地西咸万象城、曲江万象天地、万象域商业集群、曲江时光里、CCBD万象城等商业项目，为西安带来万象精彩。
西安荟聚
西安荟聚效果图
资料显示，在2016年5月丝博会暨第20届西洽会上，西安雁塔区与英格卡集团（原宜家集团）签订战略合作意向书，2017年3月签订《合作备忘录》，同年确定西安荟聚购物中心的投资计划。
2017年9月26日，英格卡集团（原宜家集团）摘得西安城南西部大道北侧约13.7万平方米的商业地块，标志着中国西部首家荟聚正式落址西安。不过，摘地之后，项目地经历了长达3年的考古搁置，直至2020年12月30日，西安荟聚中心才正式开工。2022年9月26日，西安荟聚项目主体结构全面封顶，继而全面迈入二次结构及装饰装修施工阶段。
2023年4月20日，西安荟聚举办招商大会，完成项目首批涵盖零售、餐饮、体验等多个类型的租户签约；2023年11月初，承建方中建一局宣布西安荟聚项目正式竣工。
图源：中建一局
西安荟聚位于雁塔区沈家桥一路以东、雁南公园以南、子午大道以西、西部大道以北，分地下两层、地上三层、局部四层，建设内容包括购物中心、宜家家居停车场及下沉式广场、屋顶花园等，总投资额达43亿元，是陕西省最大的外商投资商业项目。
项目总建筑体量约32.5万平方米，将超过总体量约25万平米的赛格国际购物中心、总体量约24万平米的SKP，成为目前西安体量最大的商业项目。项目总租赁面积约12.5万平方米，将携手宜家家居、450余家租户及3000个停车位，打造满足西安市民对于潮流、餐饮、亲子、智能、运动、平衡生活需求的聚会体验中心。
日前，英格卡集团开启了西安荟聚多个岗位的招聘，并宣布将于2024年4月正式启动项目运营。根据计划，未来首店比例将达20%，旗舰、概念门店比重超60%。据悉，截至2023年11月初，西安荟聚招商进度已达到90%。
自2009年正式进入中国，英格卡集团已在无锡、北京、武汉、福州、长沙、南宁、昆明、合肥等地布局8家荟聚。加上即将开业的西安及建设中的上海项目，明年在营荟聚共计将达10家。
03商业大佬为何扎堆西安？
据悉，截至目前，太古、华润、万科、万达、龙湖、金地、益田、银泰、合生、凯德、王府井、大悦城、新城控股、世纪金源、宜家、沃尔玛、京东等商业企业均布局西安，西安的商业潜力得到进一步激发。
不难发现，近些年国内外商业连锁企业纷纷将触角伸向这座西北古城，源于TA独特气质之上展现的文旅价值和消费活力，并在政府促消费政策的助推下生发出前所未有的巨大商业价值。
首先说文旅价值。作为十三朝古都、“丝绸之路”起点，西安是闻名世界的历史名城，与世界著名的罗马、雅典、开罗等古城齐名，也是中国六大古都中建都历史最长的一个。据百度百科，2003年11月，经世界旅游组织的考察，北京、西安、上海、桂林四个城市被评为中国首批向世界各国推介的最佳旅游目的地城市；有包括秦始皇陵及兵马俑、大雁塔、小雁塔、唐长安城大明宫遗址、汉长安城未央宫遗址、兴教寺塔等两项六处历史遗产被列入《世界遗产名录》，另有西安城墙、钟鼓楼、华清池、终南山、大唐芙蓉园、陕西历史博物馆、碑林等知名景点。
图源：西安文旅之声
这些文化底蕴深厚的旅游资源最终在疫情后爆发。据OTA平台数据，今年“十一”，西安入选国内热门旅游目的地Top10，以西安为目的地的订单同比去年增长261%，跨省订单占比近7成，3天以上的团占跟团游总量一半。据官方披露数据，今年十一期间，仅曲江新区就接待市民游客约509.82万人次。
客似云来，带动商贸零售业的增长。据西安市商务局披露，今年“十一”期间，全市重点监测49家商贸流通企业共实现销售额18.05亿元，日均同比增长12.24%。
在人口和产业方面，西安也不遑多让。资料显示，2022年西安市GDP为11486.51亿元，同比增长4.4%，高于全国城市平均增速。2022年末，西安常住人口达到1299.59万人，位列全国第九，较2021年增加了12.29万，人口增量仅次于杭州、合肥，位居全国第三。而真正让人留下来的，莫过于产业发展和就业机会的增加，2022年，西安新能源汽车产量突破100万辆，反超老牌汽车城上海，拿下了国内新能源汽车产量第一城的桂冠；城市对人口的服务能力也在迅速提升，截至2023年9月底，西安地铁已经开通运营了9条线路，线网总运营里程达311公里。
城内开花城外香，常住人口、外部旅游人口纷至沓来，催生出实体零售消费市场的标杆诞生，据2022年度全国商场销售成绩单，西安赛格国际购物中心和西安SKP分别斩获110亿元、95亿元的营收。近两年，长安十二时辰街区、大唐不夜城及“盛唐密盒”、“李白对诗”等盛唐文化IP不断出圈，助推这座古城话题度居高不下，西安已然成为网红城市。
据巨量引擎城市研究院发布“2023年中国夜间经济繁荣度TOP100城市”报告，西安位于TOP10的第一梯队。这当然也少不了西安政府的“夜经济”战略推动。2022年6月，西安市多部门联合出台支持“户外经济”“夜间经济”六项政策，允许商业步行街、大型商业综合体外摆经营，并对评为国家级、省级和市级的文旅消费聚集区、商圈和街区，给予资金奖励。2023年，西安市政府工作报告明确提出，要“打造不少于10个特色鲜明的夜间消费聚集区”，并将此项工作纳入全市八个方面重点工作，每月调度督办。
商业观察
繁华与落寞总是相伴相生，西安的商业世界也概莫能外，笑傲江湖者有之，由盛转衰者亦屡见不鲜。据不完全统计，从2018年至今，西安已有10多家大型商场停业关闭。2022年，中环银泰宣布破产清算；多家媒体曾报道，今年年中，五年前开业、曾是当时“地王”的西安悦荟广场客流稀少、空置率高企的状况；与此同时，与西安悦荟广场一路之隔的苏宁易购广场也经营惨淡，等待改造；在此之前，位于东二环的立丰国际购物广场宣布直接关闭北区，只保留南区继续营业。
来源：每日经济新闻
还有些商场虽未直接关停，但门可罗雀，处于摇摇欲坠之中，除前面提及的项目外，还有大华1935、太奥广场等。
对于上述变化，业内人将之归因于西安商圈的转移、硬件老旧和业态过时、项目定位的偏差等等。早年古楼商圈的光环已被高新、经开、曲江等区域商圈取代；现代化的建筑规划风格、时尚新潮的业态品牌对传统商业体形成冲击；前期定位贪大求全，没有形成自身的差异化竞争力。这些都不无道理。
据悉，除文章开头提到的太古里、荟聚、CCBD万象城、西洽会签约的多个商业体外，与SKP一期相邻的西安SKP二期项目已于去年正式官宣，预计总投资达120亿；银泰置业也于今年5月在幸福林带板块摘地，将落地中国第四座银泰中心……可以预见的是，随着这些入局商业的落户开业，优胜劣汰之下，西安商业或将再经历一轮洗牌和迭新。
参考文献：
七点西安《超内卷！西安9个重点商圈出炉，谁将率先成为商业新标杆？》
每日经济新闻《西安商场的“困”与“救”》
零售圈《全国第九座宜家·荟聚即将开业》
荣耀西安网《西安城南超级商业体宣布竣工，半年后将正式开业！》
新地产王鹏飞《这家“红色央企”在西安的“大手笔”》
悦西安《华润CCBD正式官宣，西安商业迈入未来时刻》
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