撰文：齐麟

目前距离成都9.26新政已经过去了两个多月，这一段时间里，成都二手房市场像过山车一般，经历了大起大落，最后回归原点。

在新政刚出没多久，不知道大家对金融城房东一夜狂涨55万这件事还有没印象，当时可谓是火出整个成都楼市圈，让不少房东感觉到春天又回来了。

而现如今，也就不到3个月时间，同样是金融城，同样的小区，同样的户型，价格却差了整整85万！

就在最近，位于金融城的中海城南华府一套89㎡套二，3个月时间挂牌直降70万，目前总价390万，单价来到了4.38w/㎡。

而距离该房源挂牌降价70万也已经过去了一段时间，该房源仍然挂在贝壳，没有售出，所以，金融城的这个房东还会继续降价吗？

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金融城单价多少你能接受？单选

40000元/㎡左右，比较合适

30000元/㎡左右，非常满意

再低点！

01

成都“天花板”

金融城的二手情况如何？

城南华府一套小户型连续降价，是不是就意味着金融城二手市场不行了？

大错特错。

淘房君认为，一个小套二降价不仅代表不了金融城二手市场，更代表不了城南华府。

首先，金融城作为成都楼市T0的存在，它不仅是城南最炙手可热的板块，成都官方所在地，更是整个西南金融业发展和金融机构的核心承载地。

整个区域的住宅量本就稀少，且都是以大平层和叠拼的豪宅为主，如果说只拿一个小套二来衡量金融城的价值，真的有点管中窥豹。

金融城 图源网络

无独有偶，也就是在最近，位于金融城核心位置的银泰华悦府成交了一套建面约678㎡的跃层，该房源挂牌价为6400万，折合单价约为94443元/㎡。

有消息称，该房源真实成交价为6200万，折合单价约为91491元/㎡，当然这个单价已超过文儒德，刷新了金融城高层住宅的成交价格。

图源网络

所以说，这就是金融城豪宅的含金量！

当然，也有朋友说这种天花板的豪宅也说明不了什么，可能一年或者好几年就成交那么一套，同样没有意义。

那我们可以直接看看板块成交情况！

最近两年，在市场波动如此大的情况下，金融城无论是价格还是成交数量都非常可观，其中成交均价均维持在40000-45000/㎡！

图源 好好选房

要知道目前好多豪宅板块根本不敢看成交情况，只能盯着那挂牌价搁那自我高潮，金融城这可是实打实的成交，还不止一两套。

挂牌均价当然就更高了，基本都在48000-50000/㎡。

而像文儒德、银泰华悦府、西派澜岸等一些能级更高的豪宅，无论是挂牌还是成交都只高不低，其中最高的挂牌价格都接近100000/㎡了！

所以，就目前市场情况来看，金融城依旧是稳坐成都头部板块的钓鱼台。

图源好好选房

那么为什么到了中海城南华府这里，这套小户型就这么难出手呢？

是金融城卖不起价格？刚刚已经说了，金融城没问题。

是中海城南华府品质低吗？了解的朋友都知道，中海城南华府的品质还是很能打的。

淘房君认为，最大的原因就是它这个套二太鸡肋，无论是投资还是自住，尤其是豪宅板块里的小户型。

02

为什么在二手豪宅市场

小户型不吃香？

简单来说，在早些年不少豪宅开发商都会去设计一些约90-120平左右的套二、套三户型，目的只是为了迎合很少量的刚需群体需求。

但这类小户型，虽说是在头部板块，在后期出手却稍微有些吃力。

1）豪宅项目中，所有优质的资源都会首先考虑大户型；

如果项目本身的定位就是高端改善盘，开发商在当初造房子时，自然会把好的位置让给大户型。

那么，在楼栋较多的小区中，自然会出现一些采光不足、楼层朝向较差的瑕疵房，而这类房源大多都会被做成小户型，通过总价低的方式来方便出手。

这样造成的结果就是，开发商以不错的价格卖出去了，接盘的业主原以为以很低的门槛入驻了顶豪楼盘，很划算，开盘抢的热闹，殊不知，买了个鸡肋。

中海城南一号

2）在豪宅板块中，小户型、低总价的受众不太能够满足高改区域中高昂的生活成本，以及高总价换来的小空间缺乏实用性。

如果一个豪宅板块中的小户型，尽管总价相对板块其他产品相对较低，那么上车的必然是预算有限的家庭，并且对该板块中的某种资源情有独钟，这种资源包括教育、生态、商业等。

这种对某一类资源情有独钟，且愿意花高于市场上其他普通板块的价格来换取一个性价比较低的产品，这种需求的数量本身就很低，目前市场上的这种需求最大的就是学区房。

泡桐树小学西区

但问题就在于，目前成都一些学区优质的板块，并不是独一无二的，是有平替的，且平替的板块中，可能你花同样的价格还能得到更好的产品。

所以像这类豪宅盘小众户型后续的表现，现如今市场已经给出了答案。

而这种情况不止是成都有，深圳、杭州、上海等地都有类似的情况。

比如在杭州，之前就有报道称，在杭州市中心的某板块中，一个小区小户型成交价为6万元/㎡多，而其它户型面积大都在200㎡左右，它们的成交价能达到8万元/㎡多。

单价价差直接达到了20000/㎡这相当于一套刚需房的价格了，很难想象是出自同一小区之中。

所以，通过这个豪宅小户型产品的案例，我们也能看出现在市场分化有多严重。

不是豪宅盘的所有户型都能鸡犬升天的。相信已有不少抱着投资目的的有钱人买了这样的小户型中招了。

未来的房产选择，一定要把长期的居住属性放在首位。那种豪宅小户型，长期价值可能会有价无市，很难脱手，除非……

你认为呢？