北京和上海新政就像这轮寒潮一样突然来袭，带动了京沪楼市在寒冬中燃起热火。

新政过去了几天，大碗带你一起看看真实的市场反馈到底是什么样。

新政之后，接到电话的频次直线上升，问要不要买房亦或是房子要不要挂牌的来电接踵而至。

中介加班联系客户，新房也连夜加班，纷纷表示今夜不打烊。

市场的火热直接影响了本来就准备在上海买房的朋友，当晚一个电话过来就要约我周末一起去踩盘，好好探一探市场虚实。

第一，上海新政中最大的受益者是谁呢？

像这位朋友这样正打算买个改善房的客户无疑是最大的受益者。

今年三月份就想把自己上海的房子卖掉然后再置换一套，苦于当时很多客户都是来试探售价底线表现的没什么诚意，在加上一直被打扰就没有挂牌了。

新政出台之后考虑到自己要抓紧时间完成置换再加上新政利好使得诚意客户也增多，当晚就赶紧把自己房子重新挂牌出售了。

带看的中介小哥告诉我们，像他这样有置换改善需求的业主不在少数，新政当晚就有好几个业主主动联系他把自己的房子挂牌出售了。

第二，挂牌量和挂牌价有什么变化呢？

14号新政当天贝系就新增挂牌了一千多套。

在“认房不认贷”出台之后，挂牌量攀升并在11月达到9.26万套的峰值，这次新政出台之后，挂牌量再次攀升，并在12月17日挂牌量再次突破9万，来到了9.03万套，释放了市场的置换需求。

挂牌价格也发生了变化。新政刚出台，这段时间业主也是心态各异。

价格维持不变，占比总量约97.08%； 挂牌价上涨，占比总量约0.27%； 挂牌价下降，占比总量约2.66%。

绝大多数业主都在等待看看市场的反应，所以没有改变挂牌价。

部分业主想尽快卖出变现也好、置换也罢，追求的就是一个尽早出清。

少部分业主选择了涨价，进一步剖析发现，总价在400万以下的房源多数选择了降价，而400万以上的房源更多的选择了涨价。

第三，挂牌量上升，那么带看量和成交量有什么变化呢？

挂牌量上升，看房的客户也增加了不少——

截至12月14日，全上海所有房源近30天的带看量为336390次。· 截至12月17日，全上海所有房源近30天的带看量为350788次。

从带看量数据来看，上海新政确实调动了购房者的热情。

在去看房的路上朋友说现在的新政把税费也免了、首付比例也下降了、房贷利率也少了，这么算下来能省去大几十万呢！

并且这次政策没有明确实施的有效时间，这种牺牲财政税收的政策等市场好转了之后很可能就取消了，得要好好珍惜这段合法合理不需要交税的时候。

看房的人变多了，下定金的客户也不少。

上海15号新政出台后第一天，二手房定金量就达到了上周同期的翻倍水平。

定金量上涨，成交量也在上涨，从成交套数来看，卖家还是很认新政的利好，新政后第一天突破此前没达到的600套，成交量开始回暖。

上海楼市新政后市场表现总体来看虽然没有“认房不认贷”新政反应火热，但也在缓缓变好。

普宅的大范围放宽充分释放了高端改善的需求，无疑让144平以内的高端改善大三房或四房迎来一波行情，而以“老破小”为代表的小面积住宅在未来的市场恐怕要失去竞争力。

没有价格限制的普宅有望打通刚需、刚改、高端改善的置换链条，上海楼市有望在数月之后彻底活跃起来。

由于北京的普宅线调整之后相比于上海仍保留单价限制，使得北京的普宅不像上海90%左右占比那么多，如今的普宅范围大概在70%左右的水平。

第一，北京新政中最大的受益者是谁呢？

无疑是享受了新政利好，放松了普宅线降低了购房门槛的刚需、刚改和高端改善的客户。

最直接利好的就是这些刚好卡在普通住宅线周边的房产：

五环内的500-700万的房子； 五环和六环之间，400-600万的房子； 五环到六环内低单价的大平层；

这对于原本首付凑不够但是月供上限比较高的客户来说是个相当好的上车机会。

但是持有下面两种风格房子的业主就相当郁闷了：

高单价的“老破小” 高单价远郊新房

像很火的在六环外的亦庄板块，这些在五环外的高单价房产的业主就难受了，因为单价基本都超过6.5万，只能被定为非普通住宅没办法享受税收的优惠。

第二，挂牌量和挂牌价有什么变化呢？

新政后两天北京二手房挂牌量出现反弹，从14日的165097套涨到15日165219套再到16日的165281套，但之后北京二手房挂牌量就开始滑落，17日165150套、18日164976套，这和周末成交量增长是相符合的。

客户愿意出手，部分核心板块的房东连夜上调了挂牌价——

朝阳区太阳宫半岛国际公寓，挂牌价从1298万涨到1399万； 昌平区回龙观国风美唐，挂牌价从850万涨到920万； 海淀区保利西山林语，挂牌价从新政前920万涨到1000万。

这些是核心板块品质小区的情况，整体来看，北京楼市房价还是以降价为主，风格和上海相似，降价的大部分都是低总价的房子。

第三，带看量和成交量有什么变化呢？

新政之后北京的大雪挡住了很多客户的脚步，但各个商圈仍有不少人顶着雪天来看房。

城六区中朝阳区的带看量最高，其次是海淀区，然后是东城区，而西城区的带看量最低。从商圈维度来看，带看量最高的是朝阳区的十八里店，其次是丰台区的青塔和海淀的五棵松。

这些刚需、刚改和高端改善的客户周末涌入楼市，新政后首个周末，贝系周六成交384套、周日成交465套，相比于之前周末平均300套左右的水平，虽然比不上9.1“认房不认房贷”新政后两天突破1100套的成交量，但考虑到北京这几天一直是大雪纷飞，市场算是初见起色。

由于前些年的7090政策，导致现在北京楼市中改善房出现短缺，这些群体都有换房的需求，所以有改善买房需求的，可以考虑捡漏了。

年后买就会因为小阳春行情导致，可供选择的房子不仅变少还会使得谈判空间变小，那时候和业主谈价格就没办法像现在这样还占据强势地位了。

刚需和高端改善的客户可以继续观望。

因为刚需房的库存最大，即使政策利好冲击，刚需房在短期内都很难涨起来，而对于高端改善，由于本身可选择的房子就有限，可以继续等市场释放更多好房源。

新政的出台引起了北京和上海的带看量增加，成交量也有所增长，从线下实际的表现来看，一反往年冬日冷清的常态，新政后明显有更多人愿意走出门来看房，甚至愿意出价和业主谈价下定了。

市场稍微火热起来，如此史诗级利好的政策实在难得，从上海下定金人数翻倍来看后续还会有不少成交，不少人对之后的楼市还是偏向乐观。

当下最大的负面影响因素就是天气，最近寒潮来袭雨雪不断，之后天气也将越来越冷，交易节奏无疑会被打乱，数据上的表现恐怕会差点意思。

如果这次京沪的新政能够带动楼市起来，那将刺激起二三线城市的交易量，整个市场也就再度盘活了。

如果无法给楼市带来大波澜的话，就会像“认房不认贷”那样一波起来，政策出台不久后就再度陷入更深的低迷。

如果再度低迷，之后无疑会出台更大力度的宽松政策，从7月份到现在半年持续不断地放松已经表明了上层只要救不起来那就一直救，直到再次起来为止的态度。

一线城市的限购政策到现在还没有放开，全国的购买力都在紧盯着核心城市，下次再出台政策大概率就是放松限购了。

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