开篇提醒：今晚有直播！
今晚7:00，葫芦娃将为大家准备一场直播分享。
主要聊聊以下内容：
1、悲观的宏观楼市，触底了么？
2、悲观之下，哪些被我们忽略的机会正在发生？
俩月未见，走过很多城市的大碗，有一堆干货和心里话想对你说！
点击下方小卡片，预约今晚直播。
悲观世界里的乐观。
本月初，广州公布了11月份的二手房成交情况：成交量突破1万套，连续4个月上涨。
正当该消息公布之时，我恰好正在等待飞往广州的航班。
你以为，接下来我要跟你讲——
成交量破万，连涨四个月，量在价先！
这就是见底信号，抓紧时间进场！
当然不是。
敦促我启动广州考察的是一则很小的消息：
三个月前，广州天河北峻林小区成交一套二手房。总价约5000万，单价超过16万/㎡。
天河北天花板，险被刺破。
外地朋友，可能对上面那句话并未有太多感触。
别着急！耐心听我讲完峻林的三个标签，你一定会好奇：它究竟是个什么样的社区？
标签一：十年2番，从3.7万到15万。
峻林的首期于2012年建成，彼时新盘单价3字头，如今二手成交价在12-14万/㎡。至于2015-2016年建成的三期，二手成交单价则在12-16万/㎡。
十年时间，房价翻了近两番。
标签二：惊人的抗风险和抗波动性。
其实，广州十年翻两番的项目也不算少，峻林不算最顶尖。
峻林的拔尖，在于抗跌。
下面这张图，是与峻林“同板块/同学区”其他二手社区的房价表现。
当市场急速下坠，同板块和同学区内的其他社区全在“以价稳量”，成交均价动辄下跌15%，成交量却仍不见好转之时——
峻林的成交量翻倍，成交价只跌了不足2%。
真正的好资产，是在最差的年月里依然有较好的流动性和较强的保价力。
标签三：地处天河北，单价却对标珠江新城。
若时光倒流至2005年，峻林所在的天河北就是广州的标杆。
但18年过后的今天——
广州的CBD和文化商贸中心，已全部迁移至珠江新城。
身处天河北的峻林，成交价却追平了珠江新城里的一众豪宅。
三个标签合一——
峻林是一个十年翻两番、冲破地段限制、刺破板块房价天花板、最差行情里依然保持高流动性和强保价性、走出独立行情的标杆楼盘。
我此去广州考察，就是为了研究峻林。
我坚信一个观点——
当宏观市场增量衰减、不再有全面拉涨，真正的机会都藏在独立行情的微观里。
市场的确在分化，但分化不是重点，重点是分化之后的机会。
峻林是个很好的案例！
是时候，聊聊独立行情了。
我在广州考察了两周，峻林走出独立行情有以下三个原因：
原因一，强大的地缘购买力。
峻林所在的天河北，是一片神奇的土地。
它是广州曾经的CBD。
伴随中信广场的建成，500强纷纷从环市东搬来天河北。宝洁和花旗银行在搬去珠江新城之前，都曾在天河北呆了十余年。
它是香港人来广州的第一站。
通往深圳罗湖口岸的和谐号通车后，香港人从天河北的广州东站下车，便可看见中信广场高高在上，市长大厦闪着金光。
它更是广州最知名的富人区。
从20年前起，天河北就是广州的富人区。最早的穗园小区，到之后的帝景苑和芳草园……其产品、社区和园林，全优于同时期珠江新城的楼盘。
前CBD、港企入穗和高端豪宅相互堆叠，天河北拥有着强大的地缘购买力。
原因二，积聚的地缘改善需求。
天河北，曾是广州知名的初代富人区。但历经20年岁月沉淀，曾经的富人区都已经老旧。
下面这张图，就是峻林周边的社区实景照片——
这一栋栋的老房子背后，就是一个个鲜活的改善需求。
原因三，峻林是高端地缘改善的几乎唯一选择。
前文说到，天河北盘踞着大量的“老钱”。小20年房龄的老社区里，积聚着旺盛的地缘改善需求。
摆在他们面前是两个问题——
离开天河北？
舍不得，毕竟这里有成熟配套和顶尖学区。
留在天河北？
峻林几乎是最能满足地缘改善需求的唯一选择。
区域内新房断供。
天河北早在十年前已开发成熟，新房已彻底断供。
外立面十年如新。
无论风格还是材质，与周边立面脱落的社区有鲜明对比。
品质感领先十年。
度假风园林、地下双入户大堂、室内室外双泳池、约3000方会所、室内大堂大理石铺装……近两年才运用到豪宅里的这些硬件配置，早在十年前就已经落地在峻林。
在新房已经断供多年的天河北，地缘高端改善客们想要找到一个设计风格和社区品质都不输于当下顶尖豪宅的二手楼盘，似乎只有峻林！
接下来，本文的核心来了！
峻林走出独立行情的原因是什么？
其实就是两点：
1、找到微观板块里的潜在购买力；
2、成为他们的唯一解或最佳解。
找到峻林的答案后，我选择留在广州市场里继续刨，想找到更多类似峻林的存在。
真的有！
三个月前，全国自媒体都在传一篇文章：广州房价跌回2019年。
从某种意义上说，这就是悲凉的宏观。
但悲凉宏观之下，广州也存在着“走出独立行情”的乐观案例。
黄埔的不跌反涨。
新福港鼎峰四房，19年3.9w，23年4.8-6w。
保利香雪山三房，19年3.9w，23年4.5-5w。
海珠的不跌反涨。
珠江帝景，19年5.5-5.8w，23年8.5-10w。
紫龙府，19年7w，23年11-13w。
当我仔细剖析这些案例，究其原因，大都如峻林：
对标微观板块里的潜在购买力，成为他们的唯一解或最佳解。
真实的市场，就是这么简单：
没有宏大叙事，也没有政策变迁，更没有板块逆袭，不过就是挖掘需求、一击即中。
客观地说，近两年楼市的确很差。
以广州为例，90%以上的楼盘都呈现出普遍下跌。
客观地说，悲凉的宏观楼市里依旧有乐观的个体存在。
以广州为例，90%普遍下跌的楼盘里，依旧有前面提到的那些社区在不跌反涨。
同样是客观，
既要看到宏观的悲凉，也不能忽视个体的上涨。
回到八年前，买套峻林。
有人说，分析那么多有什么用。
我们都无法回到八年前，更错过了3万多块的峻林。
若是可以回到呢……
峻林的开发商是香港新鸿基地产，我为了搞清楚峻林，还专门跑了趟香港，去看看新鸿基地产在香港做的所有标杆项目——香港ifc、香港icc、沙田新城市广场、元朗YOHO……
我发现这家企业起码有两个迥异于其他房企的独到能力——
有眼光。
总能找到片区里最核心的那批潜在需求。
有耐性。
总能以充满长期主义的精神头，围绕需求十年磨一剑，做出最优解。
为此，我还专门写过一篇文章。
更详细的分析，请跳到上篇文章。
我们拿新鸿基地产在广州落地的广州南站icc，再给大家举个例子——
新鸿基地产是如何找到南站的潜在需求？又是如何对标需求给出最优解？
第一、广州南站的潜力是什么？
广州人提到南站，心里肯定会咯噔一下：
距离广州主城远，画饼起点贼高但规划落地贼慢，高铁站人流复杂，站内外分流疏导混乱。
以上都是南站板块客观存在的问题。
但是！
作为中国最大的铁路枢纽站，我们也必须承认南站的客观优势：
1、华南门户枢纽所带来的人流量和辐射力。
广州南站的选址，并不在传统主城区，而在大湾区的几何中心：番禺。
先后接入4条地铁、4条城际铁路，以及南广、广深港、京广和武广等多条高铁。
立足于广州南站——
广佛绝大多数区域，实现地铁半小时通达； 华南所有核心城市，实现高铁四小时覆盖； 中国大半核心城市，实现高铁八小时覆盖；
60分钟覆盖大湾区，57分钟直达澳门；44分钟直达香港，最快15分钟直达广州中心城区，年客流量破10亿人次……南站板块，既是当之无愧的华南门户，也是外地人抵达广州的首站。
放眼广东，无一人能及。放眼国内，也难有对手。
2、庞大的客群腹地。
熟悉广州的人，肯定都听过一个词：南番顺。广州番禺、佛山南海和佛山顺德，自古以来都是广东人口密集度最高、中小产业基础最好、中小企业主最多的三大龙头板块。
用一句话形容——
南番顺，就是广府老钱的聚集地。
而南番顺的地理几何中心在哪里？
南站板块！
3、散装南番顺，无真正核心。
前文提到，南番顺是广州老钱的聚集地。
但是，
番禺、南海和顺德，作为广东镇区经济的三大代表，常年都是散装存在，至今尚未形成一个真正意义上的区域核心。
甚至，顺德连个城市级的商圈都未形成，诸多顺德人周末还会跨越番禺，北上珠江新城消费。
作为“南番顺”地理几何中心的广州南站板块，有充分成为老钱核心的理由：华南门户、地铁枢纽、高铁枢纽、地理中心、入穗首站、辐射南番顺。
综合以上两点，南站的潜力是什么？
利用华南门户枢纽，把过路的客流留下来；借助南番顺地理中心，把广府的老钱聚起来。
找到了潜力，就该给出最优解了。
第二，新鸿基地产的最优解。
1、搞TOD。
对于十多条轨交交汇的板块，最适合的开发模式就是TOD。
作为TOD领域公认的专家，早在上世纪80年代就在香港建设了最早的大型TOD——新城市广场，之后又连续开发了香港ifc、香港icc和上海ifc等20余个世界级TOD范本，恐怕没有人比新鸿基地产更了解TOD。
针对广州南站icc，新鸿基地产搭建了一套无缝连接体系——
把南站枢纽与城市完整地长在了一起。
东广场的写字楼，通过扶梯、直梯和连廊，可同时直通地铁与高铁； 搭乘地铁和高铁抵达的客流，出站就可抵达广州南站icc的商业核心； 商场的地下空间，无缝对接地铁，地上空间无缝衔接南站；
2、自持商办，强化南站商务地位。
判断一家地产商，是否真在用心开发和运营一个板块价值的方法，其实很简单：就看它是否敢自持商办物业！
如果连发展商自己都不敢持有自己所开发的综合体，还谈个屁的改变城市价值。
针对广州南站icc，新鸿基地产不仅将自持运营五星级酒店和商业，还自持了近半的写字楼。
对！
它连写字楼都要自持！
新鸿基地产的某位朋友跟我说——
他们坚定看好广州南站icc，这里将成为广州南的商务新核心。
香港西九龙icc落成时，以德意志银行为代表的诸多金融机构从中环搬到了西九龙；广州南站icc落成时，我们有信心也将有香港企业在这里开办新的办事处。
3、落地商业，塑造南番顺的商圈核心。
前文提及，作为广府老钱最密集的南番顺，一直缺个真正的城市级商业。
新鸿基地产在广州南站icc落地的商场，大概率将填上这块空白。
针对新鸿基地产的商业塑造能力，广州的朋友有目共睹。我也曾在上篇文章中，举过广州天环的案例——
它以一己之力，冲进广州竞争最大的天河路商圈，以全新的空间设计、多频且充满新意的活动链接，叠加上一大票的广州首店，给初显疲态的天河路再次注入活力。
有人说，这不够具体。
那就说个具体的——
天环可能是广州业态调整最频繁的商场之一，今年上半年就调整了20多家品牌，下半年又是7家首店进入。
新鸿基地产手里得握着多庞大的商家资源，才敢这么调整。
以上，
就是新鸿基地产针对南站板块，给出的最优解。
搞TOD！
让城市与枢纽长在一起，强化枢纽地位。
自持商办和酒店，搞商务核心！
放大枢纽优势，让产业扎进来，塑造商务地标，让来往客流留下来。
自持商场，搞南番顺的新商圈核心！
背靠南番顺地理中心，用成熟的商业运营能力，让南番顺的人流聚起来。
至此，
广州南站icc不仅成为南番顺的区域核心，也将成为立足广州、辐射华南的新城市核心之一。
至此，
桎梏南站板块十余年的问题，就这三招解决。
没有花头，大道至简。
说白了，新鸿基地产还是峻林那套打法——
找到潜在需求点，
以充满长期主义的精神头给出最优解！
宏大叙事时代的落幕。
过往一年，我们发现几乎所有的宏大叙事都失效了。
——再也没有“买哪都能赚钱”了，再也没有“挂个规划都能赚钱”了。
如今的时代，
是属于峻林们和新鸿基地产的时代！
是属于微观主义者和长期主义者的时代！
对于我们买房者来说，不用再关心所有的宏大叙事，也不用再关心所谓的大规划、大政策和大概念，更不用再操心国际地缘关系的变化。
任何城市的任何楼盘，它有没有价值的判断标准变得极其统一：
它有没有对标区域的潜在需求；
它是不是潜在需求的唯一最优选。
峻林们已经向我们证明，这套判断标准：很有效！
本周末，趁着我还在广州，大碗将组织一场别样的广州考察团，用全新的楼市价值评判标准带你走一圈市场，寻找微观市场里的新机会！
让我们用一场年末的集中考察——
学会告别宏观叙事，学会聚焦微观需求，学会找到那个最优选！
报名链接放在下面，葫芦娃手把手教学仅此一次。
置业逻辑：
环京：|||
武汉：城市分析
长三角：
大湾区：
沈阳：||
大连：||
其他城市：
热门跟贴