河西南海峡城，跌到谷底？
锐评君浏览阿里资产·司法网站时发现，海峡城第三街区有一套房源被摆上拍卖货架，起拍单价仅2.35万/㎡。
这是什么概念？要知道，8年前海峡城一期二手房最低也能卖到2.5万/㎡左右（数据来源于链家，仅供参考）。
虽然为河西南星八客的成员，可海峡城这个超大体量的小区，房源换手的价格一直与星八客其他成员不同频。这一次，2.35万/㎡会是触底价吗？
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先看房源基本档案。
海峡城这套待拍卖房源位于第三街区5幢，建筑面积116.99㎡，起拍总价275万，单价约2.35万/㎡，将在12月28日上午10点正式拍卖。
稍稍留意不难发现，这套房曾在12月8日进行了第一次拍卖。当时的起拍总价为340万，折合单价约2.9万/㎡，但因无人出价而流拍。
这次再拍卖，总价在首次拍卖的基础上降了65万，较市场评估总价则打了5.8折。
需要指出，这套房位于2楼。第三方给出的评估市场价，以及两次拍卖的起拍定价，显然充分考虑了低楼层、市场行情等因素。
一个参考：
锐评君翻阅链家的成交数据，今年9月，小区一套137㎡的低楼层三房，在挂牌价的基础上降了56万成交，单价仅3万/㎡，直接退回到2016年的水平。
从建邺区人民法院拍摄的房屋内部实景图来看，这套房有明显的居住痕迹，收拾得干净整洁。
由于标的物介绍页面只标注了房屋权利来源为司法裁定，但没有附上法院执行裁定书，这套房被拍卖的原因暂时无从知晓。锐评君试着从已有信息里，进行一些基础推演。
众所周知，海峡城第三街区的新房销售周期大概在2014年11月至2017年4月，首开均价2.2万/㎡，收官均价飙升至3.2万/㎡左右。
被拍卖的这套房位于5号楼，2016年7月开盘时，单价约3.2万/㎡。
2018年6月底，海峡城第三街区的几栋住宅集中交付，5号楼也在其中。拍卖房源的不动产权证登记时间为2019年7月，由于南京早在2017年5月就出台了限售政策，锐评君推测，房主拿到这套房后一直自住，没有转手过。
那么，当初以3.2万/㎡的单价买入，如今以2.35万/㎡的单价拍卖，即使将贷款、税费等费用忽略不计，也“蒸发”掉了上百万，亏掉底裤。
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无论置身何种行情，海峡城的一举一动，被买房人强关注。
最早一批次新房在2012年9月推出，销售周期一直持续到2017年，海峡城可谓河西南的资深拓荒盘。
次新房市场中，海峡城的表现有点“后知后觉”，此前我们统计过：
2019年下半年，鲁能成交单价在4.5-5.1万/㎡不等，佳兆业、正荣成交单价在5.2-5.3万/㎡以上，而海峡城成交单价仅在4.2-4.6万/㎡左右；
2021年上半年，河西南屡屡有破7万成交的次新房。五矿、升龙、佳兆业等小区二手房均价集体站稳6万大关，海峡城却在5.5万/㎡左右。
不过，海峡城也有属于自己的辉煌。
2020年6月，一则“海峡城小学被纳入南师附中新城教育集团”的消息，引发了海峡城房价的补涨。当时，中介的兴奋溢于言表：“成交量一路看涨，一个月内挂牌价涨幅近20%，成交价也大幅提升。”
举个例子。
教育利好官宣前，海峡城不同组团的二手房成交单价差异不大，在4.5万/㎡上下。
官宣后，小区房价明显跳涨，一度有超5.6万/㎡成交的房源出现。
2021年上半年，小区次新房价达到峰值，不少房源超6.1万/㎡成交。
即便在法拍房市场，海峡城也曾被争抢过。
2021年12月，一套144.65㎡房源，起拍总价535.68万，经历114次出价后，以692.68万成交；
2022年12月，一套146.34㎡房源，起拍总价499万，经历65次出价后，以582万成交。
如今，是什么光景？
链家数据显示，目前河西南挂牌二手房共2417套（刨去升龙汇金中心、正荣中心天寓等公寓房源），可光海峡城一个小区的挂牌量就达317套，占比超13%。
成交量，与“海量”挂牌量却不成正比。三个月时间里，海峡城只卖了4套二手房。供，远大于求。
小到70多平，大到180多平，成交单价回落到3字头。
“这样的市场环境下，不少业主心态已经崩了。”中介说，“拿这套161㎡的跃层来说，业主7个月前挂牌，当时的心理预期是650万。眼看一直无人问津，急了，10万、20万的降价，最狠的一次往下调了40万。效果不能说没有，最近看房的人确实多了起来，但还没人愿意出手。”
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3万/㎡，亦或是2.35万/㎡，海峡城降到低谷的房价，探测着市场的真实温度。形成这种局面的原因有很多，市场必然因素抛开不谈，锐评君想说两点：
第一，超大体量社区，挂牌总量自然要比体量适中的小区多，竞争更为激烈。
海峡城几千户的体量，意味着摆上货架的二手房，光是同一种户型就能卷到极致。众多房源中，凭什么你的房子能卖掉？楼层、采光、房子维护保养、价格等指标，都得摆上台面好好PK。
第二，南京产品更新换代太快，上年头、与市场主流脱节的小区，面临更大压力。
现在的河西南，新房格局已经卷出几种档次。比如千万级别、顶配的长江之歌、中宁府、天琴华樟，站在金字塔尖；建发缦云、颐和铂樾府等，涵盖首改与品质改善需求，是总价段在六百多万至千万不等的中间档；枫璟雅园等，则以112-142㎡的相对“小”户型，让入手门槛更为亲民。
这些主流在售新盘，从户型设计、精装配置、会所/架空层、园林景观等方方面面迭新，给予改善买家更为舒适的生活空间与场景。
再看河西金茂府、建发珺和府，放在当时的入市、交付节点，产品可能已经做到标杆，可难免会被不断迭代的新品超越，更别提更早时期的星八客了。
伟星长江之歌实景图
最后，回到海峡城这套法拍房。
市场行情使然，这几年被法拍的房子越来越多，如何消化是个问题。江苏显然是走在前列的，上个月出台新规，支持购买法拍房使用公积金贷款。这传递的信号是，在确认无权利瑕疵等纠纷的前提下，性价比高的法拍房，可以买。
当下的南京市场，2.35万/㎡买海峡城第三街区实属为捡大漏。在锐评君看来，这个价格已经给出了十足诚意，就看有没有真实需求接手了。
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