（一）关于深圳都市圈

上午，被深圳都市圈刷屏了！惠州全域纳入深圳都市圈，这个规划并不是第一次提到，房姐希望两地打破行政壁垒，加快合作发展。

这次是省政府网站发布了广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂五大都市圈发展规划。规划期为2023—2030年，展望至2035年，为五大都市圈明确发展“路线图”。

惠州作为其中两个副中心之一，惠州发布也提到都市圈建设给惠州发展带来哪些利好？

9月26日，广汕高铁正式开通运营。

规划指出，深圳将联动惠州建设便捷高效的通勤圈、梯次配套的产业圈、便利共享的生活圈，加强深莞惠三市基础设施建设协调，建立区域产业、职能的分工协作机制，形成中心集聚、轴线拓展的集约发展态势。

当然，惠州与深圳地缘的关系，早就形成了“生活圈”。

临深惠阳和大亚湾，基本成为深圳人的睡城功能。现在楼市的恶果，也是当年被别有用心的人炒作“成为深圳人”的结果。

如今行情太差，那些投资客想通过抛售惠州房子变现，结果变成了诅咒惠州。

关注深圳都市圈，外地购房者更关心还是交通上的便利。比如说遥遥无期的惠州地铁梦，比如说深惠城际惠州段的进度、再到深大城际等等。

其次，还有教育配套和落户政策，毕竟他们在临深买房，更多还是想把孩子放在离深圳近，房价低、教育成本低的惠州。

（二）关于房价与房贷利率

回顾这一年来，房姐也提下购房者关心的问题。

关于房价：

当然，房价降了，这是不争的事实。具体跌幅较大的应该是临深地段，从将近两万的单价回到了一万出头水平。

当然，不仅仅惠州，全国房价都在跌，深圳、东莞跌幅也不比惠州小。只是骂惠州流量就更多。

毕竟深圳10多万一平 的 房 价并不是 大众能够得着 。

关于房价的走势情况，可以参考下惠民之家的数据。

具体楼盘价位，可以咨询房姐团队。

关于房贷利率

说到银行房贷利率，今年无论即将买房还是在供存量房贷都获利了。

降低存量房贷利率终于在呼声中落实了，自2023年9月25日起，银行已下调存量首套房商贷利率。目前，存量首套房贷利率下调已接近尾声。

不少高位入手的刚需购房者，首套房贷利率通通都降到了当前的LPR水平，4.2%或者4.3%。

当然，那些高位入手二套的购房者，银行房贷利率仍然是高位水平，并没有在此次获利。

房姐的某些粉丝，当年首套房买得早，房贷利率和贷款额度并不高。二套才是高位时入手，原以为这次调整能够获利，没想到二套的存量房贷并没有调整，由此并没有减轻他们的压力。

今年买房或者即将买房的人可享受到优惠了！

目前惠州首套住房商业贷款利率仍执行3.7%，二套住房商业贷款利率普遍执行4.4%（LPR+20BP）。且当下惠州首套住房首付比例可低至2成，二套住房首付比例3成起。

自2023年1月18日惠州市实施“阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限”以来，惠州首套房贷利率从4.1%降到了目前的3.7%，购房者月供减少229元。

深耕惠州在市场行走的房姐团队打听到，其实当前对银行房贷利率执行相对宽松，跨区或者跨行，二套也可以享受到首套房贷利率的优惠政策。也就是说，当前买房，二套房也可以享受到首套首付2成，房贷利率3.7%。

（三）购房群体分析

上周，惠州中原发布了2023年惠州购房客户分析，惠州购房群体区域分明，以惠城为主辐射到仲恺、博罗等区域，多以本地购房者为主，最高占比87%。以惠阳大亚湾为主的临深区域，多以深圳购房者为主，最高占比88%。

不同区县，地理位置、城市配套、产业结构、交通配套等因素不尽相同，因而客户来源也千差万别。

惠城区：本地客户绝对主力，地缘特征明显

惠城区作为一个典型的内需主导型市场，其置业需求主要源于本地及周边地区客户。分析近一年置业客户分布，广东省内客户占比达92%。省内客户构成中，惠州市客户占据了绝对的主导地位，占比高达87%，而来自深圳的客户占比为8%，东莞的客户占比为2%，其他跨区域的购房客户所占的比重较低。

近一年惠城购房客户组成图

仲恺区：本地与外来客户并存，客户来源展现多元平衡

仲恺区楼市客户成交占比的相对均衡态势，惠州本地客户占比高达60%，而东莞和深圳的客户合计占比为38%；

近一年仲恺购房客户组成图

惠阳区：深圳客户主导，龙岗、惠阳平分秋色

分析近一年客户构成，深圳客户占省内购房客户比例高达67%，同比有所上升；其中龙岗客户占深圳购房客户的37%；惠州本地客户占省内客户比例为26%，而惠阳区本地客户占惠州客户的比例高达76%。

近一年惠阳购房客户组成图

大亚湾：出行便利性加强 深客强势置业

大亚湾置业的广东客户中，惠州本地客户仅占比9%，其中多来自惠湾区域，而深圳购房客户占比高达88%，深客中又以龙岗区、宝安区、坪山区、龙华区、福田区及南山区客户为主，其占比分别达到28%、15%、13%、12%、11%及11%。

近一年大亚湾购房客户组成图

博罗县：县区客户为主导，东莞客户占比小幅增长

从博罗县的客户区域构成来看，惠州本地客户占据了60%，其中博罗县区的客户占比更是高达75%，成为区县购房客户的主要力量。其次，东莞客户的比重在惠州各区县中最高，达到26%，与去年同期相比微涨2%。另外，也有少量的深圳客户选择在博罗县置业的，占比约为11%。

近一年博罗县购房客户组成图

今日，房姐结合当前的相关数据，唠叨下关注度较高的话题，当然，作为地理上深圳都市圈里，深圳和东莞均接壤的邻居，惠州还是拥有着 得天独厚的优势，希望惠州能抓好机遇，真正建设成安居乐业的大都市。

相关数据来源：惠州中原、惠民之家、惠州发布

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