2023年第50周广州城市更新市场周报
（12月11日—12月17日）
本期看点
政策资讯：
本周收录了3条最新政策，其中省级1条，市级1条，区级1条。内容主要集中于民生工程、制止耕地“非农化”、人才公寓建设及管理等方面。
行业资讯：
1.城市体检智能手段：推动系统治理“城市病”
2.海珠区加强规划引领，推动制造业立市战略落地见效
3.聚力“百千万工程” | 白云区分局聚焦落实“百千万工程”，强化规划资源要素保障
4.花都区用足用好“工改工”类微改造政策，为企业纾忧解困，为制造业赋能
5.广州市政集团、广州建筑集团入主瑶台旧改
项目动态：
本期，广州市共发布19宗标图建库，用地面积21.1公顷、3个项目动态：合作企业公开招选公告1项，用地面积39.1公顷；实施方案公示2项，用地面积34.7公顷。
市场资讯：
1.土地挂牌
本周有2宗土地挂牌信息。
2.土地成交
本周有2宗土地成交信息。
3.新盘入市
本周有12个新盘入市。
4.房地产市场交易信息
住宅成交1297套，成交面积146729㎡；商业成交100套，成交面积10830㎡；办公成交220套，成交面积14061㎡；车位成交1220套，成交面积15713㎡；合计成交2837套，成交面积187333㎡。
01
政策资讯
本周收录了3条最新政策，其中省级1条，市级1条，区级1条。内容主要集中于民生工程、制止耕地“非农化”、人才公寓建设及管理等方面，具体政策内容要点如下：
1.文件名称：广东省“民生十大工程”五年行动计划（2023—2027年）
发布单位：广东省人民政府办公厅
发布日期：2023-12-8
文件要点：
1、明确推进保障性安居工程建设。（1）扩大保障性租赁住房供给：推进政府和企业事业单位闲置住房、自有物业转为保障性租赁住房。发挥国资国企作用，培育发展专业化住房租赁企业，引导农村集体经济组织参与保障性租赁住房建设运营；（2）持续做好公租房保障：推行实物保障和货币补贴并举，对城镇户籍低保、低收入住房困难家庭依申请应保尽保，对其他保障对象在合理轮候期内给予保障；（3）规范租赁补贴发放：2023—2027年，新增累计筹集建设保障性安居工程住房77万套（间、户），其中：保障性租赁住房60万套（间）、公租房5万套，实施发放租赁补贴12万户。
2、积极稳妥推进城镇老旧小区改造。基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，有条件的地区力争完成2005年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，补齐基础设施短板、完善小区居住功能，优化提升人居环境，加快建设完整居住社区。2023—2025年，新开工改造超过4000个小区。
2.文件名称：广州市人民政府办公厅关于转发坚决制止耕地“非农化”行为的通知
发布单位：广州市人民政府办公厅
发布日期：2023-12-13
文件要点：
1、提高政治站位，严守耕地保护红线。各区、各有关部门要认真学习《通知》，进一步提高政治站位，增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”，以习近平总书记关于严格耕地保护的重要指示精神为根本遵循，深刻领会和准确把握“绿水青山就是金山银山”的理念，切实增强保护耕地的政治责任感和工作使命感，坚决制止各类耕地“非农化”行为，严守耕地保护红线，助力我市高质量发展。
2、压实工作责任，严控耕地“非农化”行为。以市土地管理委员会为平台，统筹推进全市坚决制止耕地“非农化”行为工作。各区人民政府要切实履行耕地保护主体责任，对本行政区域内耕地保有量和永久基本农田保护面积及年度计划执行情况负总责，并采取有力措施，强化监督管理，落实好最严格的耕地保护制度。各有关单位要按照任务分工表（见附件）要求，压实重点工作任务，制定和完善相关政策措施，坚决制止各类耕地“非农化”行为。
3、坚持立行立改，严查违规占用耕地情况。各区人民政府应组织相关部门对辖区内违规占用耕地绿化造林、超标准建设绿色通道、违规占用耕地挖湖造景、违规占用耕地从事非农建设、违法违规批地用地情况开展全面自查整改工作，并将自查整改情况报送市规划和自然资源局、水务局、农业农村局、林业园林局。市水务局、农业农村局、林业园林局将各区上报的违规占用耕地绿化造林、违规占用耕地挖湖造景、违规占用耕地从事非农建设自查整改情况核实汇总后，报市规划和自然资源局。由市规划和自然资源局根据自查整改汇总情况，以及我市贯彻落实情况，汇总形成我市情况报告，经市人民政府审定后径报省自然资源厅、农业农村厅。
3.文件名称：广州市白云区人民政府关于印发广州市白云区人才公寓建设及管理规定的通知
发布单位：广州市白云区人民政府
发布日期：2023-12-14
文件要点：
1、明确人才公寓供应路径。（1）盘活利用政府存量公房。通过盘活利用政府存量房源，清退不符合租住条件的住户，将符合使用条件的公有住房等房源转作人才公寓使用。（2）从配建的拆迁安置房划转。在普通商品住宅中配建的拆迁安置房，在满足房屋征收需要后的剩余房源经区政府批准可以转作人才公寓使用。（3）盘活利用市场房源。可以通过收购、租赁市场房源的方式筹集人才公寓。
2、明确人才公寓建设方式。人才公寓的建设，原则上应以配套建设为主，集中新建为辅。（1）配套建设方式：①全区年度城市更新项目、招拍挂出让的普通商品住宅用地配建公共租赁住房和人才公寓比例按照相关规定办理；②在价值创新园区、重大创新功能区、产业园区配套建设。（2）集中新建方式：区本级政府保障性住房项目储备用地经批准可用于集中建设人才公寓。具体报批程序可参照公共租赁住房报批程序执行。
3、明确租金标准。人才公寓租金以单套建筑面积计算，租金标准参照同地段同类型房屋市场租金标准，由人才公寓所有权人（单位）或者其指定的人才公寓实施机构确定后报送区发展改革局、区住房建设交通局。租金标准应当根据社会经济发展状况、物价变动情况适时进行调整。
02
行业资讯
1、城市体检智能手段：推动系统治理“城市病”
城市是一个“有机生命体”，为了健康也要定期“体检”。住房城乡建设部近日发布关于全面开展城市体检工作的指导意见，明确把城市体检作为统筹城市规划、建设、管理工作的重要抓手，推动系统治理“城市病”。近年来，一些城市将新城建与城市体检工作相互融合、相互促进，不断加快信息平台建设，发挥信息平台在数据分析、监测评估等方面的作用，为城市规划、建设、管理提供基础支撑。
数字赋能，多源采集数据。福建、天津等地丰富数据采集手段，优化移动版现场数据采集工作场景，汇聚第三方专业团队采集的体检数据，综合采用遥感影像、手机信令等大数据，搭建了城市体检数据库，推进数据互为补充、互相校核。
搭建平台，提供技术支撑。基于CIM平台搭建城市体检相关平台，帮助解决城市体检数据源问题。同时CIM平台还能量化城市体检指标，精准发现“城市病”，从而辅助决策、全过程监测，为城市体检和城市更新保驾护航。
拓展CIM+应用，为“城市病”精准施策。武汉、广州等城市打造CIM+城市体检模型，综合研判当前城市运行中存在的主要问题，强化城市体检信息平台综合统筹能力，为“城市病”精准施策。
根据广州市近期发布的相关文件，广州市将新城建联动赋能城市更新，打造典型应用场景工作方案。其中，将打造CIM+城市智能体检应用场景，强化城市体检平台基础信息和大数据应用，结合广州市城市体检指标体系数据采集需求，扩展区级数据采集模块，实现市、区级在线联动数据报送和指标实时计算。以CIM基础平台为基础，深化城市体检平台与智慧广州时空信息云平台以及其他部门业务系统的互融互通、数据共享。拓展开发CIM+城市体检应用场景，强化城市体检信息平台综合统筹能力，为建设智慧城市、实时感知城市运行体征提供支撑。
2、海珠区加强规划引领，推动制造业立市战略落地见效
今年以来，海珠区都市工业发展成效显著，工业回城“强心”战略持续提升竞争力，”专精特新”企业对工业产业用地载体提出了新的需求。为全面贯彻落实省、市、区关于加快高质量发展的重要部署，加快构建现代化产业体系，聚焦发展都市工业和数字经济，打造数字经济发展高地，广州市规划和自然资源局海珠区分局积极统筹做好海珠区工业仓储用地规划，不断探索提高工业用地利用效率，促进工业用地节约集约利用。
活用更新整备政策提供多元产业载体。充分结合《广州市提高工业用地利用效率实施办法》等相关政策，合理利用城市更新、土地整备等多种方式，制定”一企一策”解决方案，实现工业上楼、产业园扩容升级，为产业发展提供多元的空间载体。海珠区分局已完成广州珠江科技创新园地块产业区块内控制性详细规划深化及优化，项目建成后将为海珠区提供约50万平方米产业载体。
综合评价产业用地，合理布局都市工业。根据中心城区工业用地布局的客观规律，综合考虑片区地价、环境保护、交通条件等多种要素，海珠区分局结合环海珠(中央)湿地价值圈高质量保护与发展规划，形成湿地周边产业发展功能的正面和负面清单指引，重点对环海珠湿地周边约3平方公里范围用地进行综合评价和研究，实现都市工业布局与生态环境保护相协调，促进产业结构优化升级。
识别战略发展用地发挥土地最大效益。结合“十四五”产业发展规划、城中村改造专项规划等相关规划，在综合评价产业用地的基础上，对工业区块控制线优化和规划扩容过程中涉及的成片连片战略性产业用地进行精准识别;通过城中村改造、做地等方式实现土地整备，同步引入高端产业资源，发挥土地的最大综合效益。
惠企利民简化审批促进工业提质扩容。珠江科技创新园重点产业项目申请对工业用地建筑限高(不超过100米)进行调整，同步开展控规修正和报建工作，海珠区分局落实广州市规划和自然资源局进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展的若干措施，目前该项目已经建筑项目建筑景观设计方案评审，为建设单位节省超过70个工作日，实现项目报建动工全链条加速，有效推动工业用地提质扩容，提高土地利用效率。
下一阶段，海珠区分局将继续加强规划引领，规范海珠区工业产业区块管理，保障先进制造业发展空间，不断提高用地节约集约利用水平，促进”制造业立市，产业第一”战略落地见效，为推动海珠区高质量发展积极贡献力量。
3、聚力“百千万工程” | 白云区分局聚焦落实“百千万工程”，强化规划资源要素保障
广州市规划和自然资源局白云区分局按照省、市、区关于实施“百县千镇万村高质量发展工程” 的决策部署，加快促进白云区城乡区域协调发展，厚植高质量发展新动能新优势，聚焦落实“百千万工程”，推进区级国土空间总体规划编制和上报审批，合理配置城乡发展要素，重点保障乡村产业发展用地；加强规划传导，有序开展单元详规和按需推进村庄规划优化提升，优先盘活存量建设用地，做好规划资源要素保障。
锚定国土空间开发保护格局。白云区严格落实底线管控，统筹“三线”划定，全区（含空港经济区）划定了耕地保护目标58.37平方公里，永久基本农田48.98平方公里，生态保护红线64.32平方公里，城镇开发边界347.65平方公里。聚焦“一园两城三都四区”重大发展平台，统筹安排农业、生态、城镇空间，构建科学合理、高质量的美丽国土空间格局。
强力保障土地资源要素。白云区分局着力统筹保障重点项目用地需求，大力推进白云湖数字科技城、港澳青年创新创业基地、良田工业园良田村级工业园储备地等重点产业平台，以及机场高速改扩等重大基础设施工程项目的用地报批工作，筑牢白云区坚实的土地资源要素保障基础。保障乡村振兴用地需求，助力“百千万”工程实施，白云区首宗新增村民住宅项目（陈洞村村民住宅）喜获用地批复，应保尽保村民住宅建设合理需求。
积极探索乡村建设规划管理新路径。白云区分局牵头制定《广州市白云区农村宅基地审批和乡村建设规划许可证实施细则》，综合考虑了使用存量宅基地拆旧建新、新分配宅基地建房、成片新增建设用地集体建房等情形的审批管理要求，明确申请要点，简化审批手续，同时支撑公服完善，理顺村公共设施实施路径，完善村公共设施和公益事业用房从用地到规划许可的审批链条，支持乡村民宿建设，助力乡村产业振兴和村民就业增收。
科学有序实施城市更新行动。稳步实施，白云区首宗旧城镇项目取得实效。广智片区更新改造项目为白云区首宗旧城镇改造项目，2023年部分工作已取得终期成果，部分工作取得突破性成效。包括已完成基础数据核查及数据公示工作；已完成各专项评估工作并取得盖章版成果；片区综合改造方案经市规委会审议通过。
综合施策，白云区首宗“工改工”类微改造项目获批。《广东白云清洁股份有限公司旧厂房微改造实施方案》经区城市更新工作领导小组会议审议通过，将在现有厂房的基础上进行微改造升级，破解产业园区发展掣肘，实现产能拓展，意味着白云区在发力工业制造上、在盘活存量用地上、在优化营商环境上又迈出坚实的一步。
4、花都区用足用好“工改工”类微改造政策，为企业纾忧解困，为制造业赋能
今年以来，花都区分局紧扣实体经济主引擎，全面落实“产业第一、制造业立市”要求，用好用足“工改工”类微改造政策，切实解决企业发展面临的堵点、痛点问题，助力制造业高质量发展。2023年以来共有32宗旧厂房“工改工”类微改造项目获批，批复面积1236亩，批复数量居全市第一，形成了良好的示范效应。
一是市区联动，建立高效畅通工作机制。结合花都区“微改造”项目报批的实际情况，花都区分局主动对接市局相关业务处室，加强沟通协调。市局动态掌握项目存在的困难，为花都区出谋划策，予以悉心指导。市区心往一处想，劲往一处使，有效实现市区联动，有力保障了花都区“工改工”类微改造项目报批效率。
二是扁平化运作，实现审批时限新突破。花都区分局通过建立项目台账、制定服务保障工作制度，一个专班一跟到底等方式，为具体项目报批提供针对性的服务，解决了政策、技术、制度等一系列复杂问题。其中，21宗微改造项目仅用时两个月就完成了组卷到审批的全部流程，审批时间压缩到2-3个工作日，报批工作取得新突破。
三是纾忧解困，有力化解历史遗留问题。微改造项目的迅速获批，有力解决了困扰一些企业20余年的历史问题，其中大部分企业位于花都汽车产业基地内。随着用地手续完善，有助于汽车产业强链补链，推动广州制造业高质量发展。与此同时，进一步提高了花都区工业用地利用效率，实现工业用地节约、集约利用的新探索，在降低制造业企业成本、支持实体经济发展方面形成了良好的示范效应。
5、广州市政集团、广州建筑集团入主瑶台旧改
作为越秀区唯一的做地项目，瑶台旧改有了实质性进展。近日，越秀区瑶台旧改备案正式获批，拟投资250亿，预计明年1月启动。据公告显示，本项目属于广州市瑶台城中村改造项目属于市本级城中村改造四大重点功能区，实施范围62万㎡，拟拆除现状面积约161万㎡，主要为停车场及配套设施、仓库等。建设内容主要包括安置房建设、配套基础设施建设、配套公共服务设施、存量房改造及征拆等。该项目拟斥巨资250亿，起止时间为2024年1月至2028年12月，将历时4年。
建设单位为广州广建瑶台城中村改造投资有限公司，于12月8日成立，注册资金高达1亿元。据天眼查显示，公司背后有5家国企，均属于广州市政集团、广州建筑集团，大股东是广州市政集团有限公司，持股60%。
瑶台村，位于越秀区广州站片区，是今年第二批城市更新名单里的项目，同时也是广州火车站片区改造关键的一环。瑶台片区由瑶台、王圣堂、沙涌南3条自然村组成，用地面积约281公顷，相当于半个珠江新城，是越秀区最大的旧改项目之一。瑶台旧改关注度一直很高，2021年越秀、富力、保利、奥园、方圆五家房企都曾在村里开设了展厅，都想抢这块肥肉。
需要注意的是，瑶台旧改不只是解决村内发展的需要，更是越秀整个区域层面急需释放存量空间的举措。据《广州市越秀区国土空间总体规划（2021-2035年）》草案公示，实施城市更新、调整利用存量资源将是越秀区期间的工作重中之重。瑶台村所在的广州火车站片区、环市东片区、五羊新城片区等3个片区都是推进的重点。
03
项目动态
本周，广州市共发布19宗标图建库，用地面积21.1公顷、3个项目动态：合作企业公开招选公告1项，用地面积39.1公顷；实施方案公示2项，用地面积34.7公顷。
1、标图建库动态调整
1
广州市黄埔区2023年第十三批“三旧”改造地块标图建库动态调整成果
2、合作企业公开招选公告
1
广州市白云区鹤龙街黄边村更新改造项目
项目区位：位于广州市白云区鹤龙街黄边村，北至黄边村行政界线，西至106国道，东至云城西路北延线，南至黄边村行政界线
用地面积：39.11公顷
现状总建筑面积：89.30万㎡，其中村民住宅66.58万㎡，村集体物业20.75万㎡
古建筑：康公古庙、观护龙公祠，建筑面积合计589.12㎡
古树木：7株胸径≥80cm的古树
居民情况：居民 1032 户，户籍人口 3296 人
改造成本：681688.29万元
竞买人资格要求：
（一）中华人民共和国境内的法人，企业注册资本金不少于1亿元（注册资本金以营业执照载明注册资金为准，提供营业执照）；
（二）企业信誉好，征信记录良好（以商业金融机构的资信证明为准），近3年内无不良诚信记录，且最近3年在市场监管等部门没有重大违法违规记录，不存在工程“烂尾”等情况。（提供竞选承诺书）；
（三）竞买人（或全资子公司）具备房地产开发企业二级或以上资质，最低应满足要求：从事房地产开发经营3年以上；近3 年房屋建筑面积累计竣工15万㎡以上；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，其中专职会计人员不少于2人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有统计人员；具有完善的质量保证体系。（开发经营年限以营业执照企业成立时间起算，开发经验以竣工验收资料为准，提供营业执照、竣工验收材料、房地产开发企业资质证书）；
（四）竞买人（或全资子公司）企业注册资本金不低于 45 亿元。（注册资本金以营业执照载明注册资金为准，提供营业执照）；
（五）竞买人（或全资子公司）企业资产总额不低于人民币 200 亿元，企业净资产不低于人民币 50 亿元。（资产总额、净资产以财务报告载明的金额为准，提供2022年度经会计事务所审计的财务报告）；
（六）竞买人（或全资子公司）连续 5 年或以上被评为纳税信用A级纳税人。（至少包含2022年度，提供国家或地方税务部门网站查询截图）；
（七）竞买人（或全资子公司）在白云区已设立全资子公司作为属地法人单位，且2022年度在白云区建筑业产值纳统不低于70亿元，纳税总额不低于4000万元。（提供相关证明材料）；
（八）本项目接受联合体申请。（联合体成员不得超过2个，若为联合体的，主竞买人需具备上述全部资格要求，其余成员方需具备资格要求：（一）、（二））。
3、实施方案
1
广州市迪士普音响科技有限公司旧厂房微改造项目
项目区位：广州市白云区江高镇夏荷路1号
用地面积：14277㎡
计容建筑面积：57100㎡
改造主体：广州市迪士普音响科技有限公司
更新目标：通过微改造,建设迪士普智造科技园,围绕智能制造、智慧供应两大功能,推动迪士普园区整体发展成为公共广播领域的“产学研”协同发展园区。
2
项目区位：北至现状山体，南至荔红路，西至开萝大道，东至时代香树里
改造范围用地面积：测量范围用地面积26.21公顷，其中已纳入标图建库图斑面积21.60公顷；建新范围用地面积33.32公顷
改造范围建筑面积：62.16万㎡
规划计容总建筑面积：120.98万㎡
改造方式及模式：全面改造方式；合作改造模式
规划情况：项目改造范围总用地面积33.32公顷，规划计容总建筑面积120.98万㎡。其中：居住用地14.20公顷，容积率4.42-4.99，计容建筑面积68.18万㎡；商住混合用地8.22公顷，容积率5.76-6.07，计容建筑面积48.73万㎡；独立公服用地3.71公顷，容积率1.08，计容建筑面积4.02万㎡（含保留传统风貌建筑面积）；文物古迹用地0.07公顷，计容建筑面积0.05万㎡；城市道路用地3.05公顷；公园绿地、防护绿地1.71公顷；保留非建设用地（包括水域用地等）2.37公顷。
04
市场资讯
1.土地挂牌
本周有2宗土地挂牌信息。
2.土地成交
本周有2宗土地成交信息。
3.新盘入市
本周有12个新盘入市。
4.房地产市场交易信息
统计时间：2023年12月11日至2023年12月17日
数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心
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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。
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