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南国早报
在南宁东部的迁江—宾阳平原上，有座历史悠久的古城宾州，在改革开放中快速发展，脱颖而出，展现古城新貌。
本世纪初，宾阳县以人口密集、工商业发达而闻名，经过这些年的快速发展，如今已经高楼林立、街道纵横、城市面貌焕然一新，成为一座引人注目的小都会了。随着全国楼市调控政策逐步深入，市场逐渐回归理性，宾阳楼市未来可期。
01
城区规划情况
人口转移到城市
城市活力的催化剂
房地产有一句金科玉律：短期看政策，中期看土地，长期看人口。
宾阳自古商贸繁盛，手工业发达，聚集了大批工商业从业者，其核心城区芦圩古镇，是广西四大古镇之一，自古商贾往来，人流如织。如今，宾阳县城早就从新桥—宾州—新宾三镇协同发展，逐渐成为区域一体化小都市，优良的营商环境、优美的城市建设，吸引着更多的人前来投资兴业、办厂生财。
▲宾阳县榕湖公园沿岸风光。
一座城市经济向上发展，人口的基本面很重要。比如户籍人数、常住人口总数、人口净流入流出、人口结构等。截至2022年末，宾阳县户籍人口104.65万人，比上年减少0.41万人。其中第七次人口普查主要数据公报显示，2018年末，主城区宾州镇人口23.4万人，截至2020年末，增长为24.6万人，增速4.9%。与2010年相比，城镇人口比重提高11.37个百分点。
县域人口数呈现下降趋势，宾阳县主城区人口数量上涨，人多了，对住房的需求自然就多，更说明该县房地产市场潜力巨大。此外，新城区的开发、旧城区的改造以及路网的完善，为全县房地产业的发展不断扩大空间，市场需求仍有余地。
02
需求结构
主城区城镇化
住房需求更大
近年来，宾阳县加速构建“一轴两区两园两带”发展新格局，以电子信息、新型高端建材、先进装备制造等产业为重点，加速推进县域经济高质量发展，刺激全县房地产市场。
此外，宾阳县完成规上工业总产值68.33亿元、工业投资完成18.08亿元......一串串数字的背后，映射的是2023年上半年来，宾阳县推进县域经济发展的崭新一页。
▲宾阳县宾州镇城市夜景。
经济的发展，离不开人的因素。人口加速向县城流动，对于房地产来说绝对是利好。大规模的人口涌入，首先就意味着更多的住房需求，他们是推动地产发展的主要力量。
截至2022年，宾阳县主城区城镇化率44%，南宁城镇化率70%，广州城镇化率86%，与其相比，作为县域发展而言，与城市发展仍有距离，但同步也意味着发展空间的可能。
对于目前宾阳楼市而言，新城区的开发、旧城区的改造，以及路网和配套的完善，都为全县房地产业的发展不断扩大空间，市场需求仍有余地。
03
政策环境
政策持续放宽
购房政策加持
2022年第四季度以来，房地产行业融资支持政策密集出台，各类融资“堵点”不断疏通。
首先是利率方面，5年期LPR接连下调3次，宾阳楼市迎来史上最友好购房政策：首套房首付比例不低于20%，贷利率下限均下调至LPR（贷款市场报价利率）减60个基点（3.6%），都是历史新低。此外，改善型购房群体在购房首付比例和贷款利率也有了明确的下调。
除此之外，为了更好满足宾阳居民刚性和改善性住房需求，促进宾阳房地产平稳健康发展，宾阳县住房和城乡建设局等6部门于2023年9月26日联合出台地方12条楼市利好政策，其中包括商品房契税100%补贴、存量房利率调整、优化购房入学模式等等。这些举将进一步恢复房地产市场信心，刺激宾阳楼市需求恢复。
04
土地市场
市场稳中向好
去化周期有望缩短
去化周期指标最直接地体现市场健康与否。
目前，宾阳主城区（宾州镇）房地产项目在售住宅主力楼盘8个（城建5盘+金科1盘+力沃幸福里+恒力一品茗城）已获证库存共计2132套。截至2023年11月，总销售共1162套，市场月平均去化106套，去化周期20个月。
▲国际高端酒店温德姆酒店入驻宾阳。
南宁主城区截至2023年11月，短期去化周期24个月。对于四季度而言，随着大规模人口返乡+宽松的购房政策，客观上都有助于本县主城区新房市场加快去化，周期有望进一步缩短。
05
房价情况
二手房市场稳定
现房市场乐观
在期房不确定等因素的影响下，很多人对二手房所见即所得的现房、配套优势看好。随着增量市场向存量市场的过渡，二手房作为住房消费的主导市场，行情依然很乐观。
宾阳县主要在售二手房约800套，二手房挂牌率约为2.5%，在售二手房面积段主要其中在90~140㎡四房，刚需面积户型供应较多，成交周期三四个月。
目前二手房价格区间
▲宾阳凤凰湖公园沿岸风光。
毛坯二手房：4100~5000元/㎡；
精装二手房：5100~6000元/㎡；
二手房月均成交约50套，成交价格无明显波动，市场保持良性交易趋势。
对于老百姓而言，安居乐业、居有所属是每个人对于美好生活的向往。对宾阳县域房地产市场而言，随着人口迁移进城、城区规模的不断扩大，市场的良性发展是其发展的先行条件。
随着各类政策的落地
宾阳县房地产市场
未来可期！
来源丨南国早报全媒体记者 赵敏、钟亮
"宾阳五"综合编辑
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