郑州兰溪书院

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前言

最近，楼市的各种利好政策层出不穷，改善市场回暖明显；有不少东区工作的客户咨询总价300万买哪里？今年的3月份我就呼吁关注龙子湖板块的兰溪书院，当初是在内购期间，市场声音不多；近期兰溪书院正式开盘，且去化良好，今天我就再次拆解下，兰溪书院的优劣势，以及适合人群？

片区情况

图：龙子湖区位图

龙子湖板块，已经5年内没有新房楼盘，成家量多以二手房为主，感兴趣的可以看我对龙子湖的区域介绍；龙子湖板块分析，东区工作、置业客户必看！

图：贝壳网信息

图：配套图

开发商

兰溪书院的开发商是河南省郑新科创有限公司，是国有独资公司。2022年9月21日11点25分起拍，最终河南省郑新科创有限公司以起始价8.64亿元成交，楼面价8514元 /㎡。

郑新科创，是河南省郑州新区建设投资有限公司旗下，隶属于郑东新区管理委员会。

北龙湖的兰溪上苑（管委会家属院）、如意坊、四梁八柱都由其开发建设，北龙湖北岸的兰溪府也即将开盘；安全性没问题；

项目信息图：区位图图：区位图

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一、基础配套

交通

地铁1号线文苑北路，大约1.5公里

出门即北三环，相东1公里东四环、西边是东三环，去高铁东站还是CBD都是非常方便的，交通优势明显。

但距离三环内主城区有距离，且向西公共交通不多，要依赖自驾；

图：区位图

生态

生态丰富，双河环绕

图：贾鲁河实拍图

图：龙子湖实拍图图：贾鲁河实拍图

商业

龙子湖的商业经过几年的发展，已经相对成熟，比如太格茂、时光里购物中心等；

但小区小范围商业还相对比较欠缺，因为没有预留社区底商，周边没有成熟的基础生活配套；

图：实拍图（图片来源龙湖GO）

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教育

龙子湖优质学区

1、郑东新区春华学校： 教职工子弟学校

2、省实验二中： 省厅直属学校

3、郑东新区文苑学校： 教职工子弟学校

4、河大附属学校： 河南大学班底

兰溪书院基本确定划片河南大学附属学校，因为是新学校，知名度并不是很高，但随着河南大学的招生，河大的高教老师搬入，河南大学附属学校未来也一定是非常优质的学校；九年制义务教育，基础设施很好，未来还会有高中部，基本在家门口即可实现12年教育；

距离兰溪书院直线距离500米；

图：航拍图

图：河南大学附属学校东大门图

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医疗

距离郑大一附院东院区5公里，开车不到10分钟，看病就医也很便利。

龙子湖板块在建医疗设施:郑东新区疾病预防控制中心、郑州市肩颈腰腿痛医院郑东院区、郑州市第十一人民医院龙子湖医院；未来的医疗也没问题；

图：高德地图实测

二、产品分析

楼栋分布

小区楼栋排布合理，因南侧是北三环高架，所以小户型都在前排，噪音是一定的；但价格也相对较低；

图：楼栋分布图

外立面

图：外立面效果图

建筑外立面大面积采用铝板幕墙，颜值在线；

看建筑效果图，和华润幸福里的外立面很像？希望高标准交付；

图：华润瑞府外立面实拍

公共区域

图：入户大堂效果图

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业主会所

西大门，也是业主会所，建面约1300平米；会所不大，因为小，才会投入使用，北龙湖的业主会所规划的很好，但交付后几乎都没运营；

图：业主会所效果图

物业

自持物业，具体怎样，还要画个？这是缺点。

户型鉴赏

面积段：108㎡、131㎡、155㎡、185㎡

小户型在南侧外围，临北三环高架的楼栋上，大面积段改善户型在小区中间。

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户型配比上

108㎡三室两厅1.5卫占比25%

131㎡三室两厅两卫占比22%

155㎡户型占比47%

185㎡户型占比9%

主力户型为155平四室，155平以上占比56%，妥妥的改善盘；

108㎡户型，三开间朝南，采光非常好，餐客厅相连，视野比较开阔。

155㎡的四房赠送的更多，北阳台的面积只计算一半，可以形成四房。

185㎡的户型的亮点是阳台，270度的转角阳台，观看视野非常棒，基本上小区内的景色都一览无余，北面还有两个阳台，赠送比较多，三个卫生间，生活比较方便，私密性比较强。

每个户型有非常大的亮点，户户有赠送，南北双阳台，户型都比较方正。

兰溪书院除了产品、配套优势以外，还有很多其他优势

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东区新房少，龙子湖更少，已经断货5年；

很多东区的客户置业是最焦虑的，特别是180-300万的客户，好点的社区都超预算，200万甚至只能选择户型较差2居室，而兰溪的入市给东区的客户带来了新的选择。这个项目，有不足，但不愁卖；

图：区位图

性价比

最近开盘价格在1.7万-2.1万元/㎡之间，对比周边的二手房，兰溪多数房源，在价格、户型上有很高的性价比；

图：龙子湖二手房图

优越的区位

龙子湖高教园区，紧邻北龙湖，本身也是郑东新区核心发展区域，且已成熟；

龙子湖智慧岛CBD有近50栋写字楼。很多是国企单位、企业总部和科技型公司，众多高端人群在这里办公。

河南省科学院在这里

华为中原区域总部也在这里

河南顶级的产业在这里，蕴含着巨大的就业机会和住房需求；

龙子湖不仅这两年房价异常坚挺，未来市场回暖，依然是最先涨的区域，因为这里的住房需求旺盛，且供需失衡，供不应求；

房价坚挺，房租坚挺；宜居宜租宜投资。

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