上海有个板块非常奢侈，占着市中心最珍贵的土地却建了个大公园；

头顶豪华的CAZ规划，是黄浦江一线滨江板块，但房价却长期涨不动，直接颓了，这是为何？

今天我们就来实探一下。

01

这就是我们今天要聊的浦东世博板块，华丽的外表非常值得夸赞！

相信2010年举办的上海世博会大家还记忆犹新：

也就是这场盛会，为黄浦江铁锈区带来了一场洗礼，加快促进了上钢三厂工业区的转型发展。

世博结束后，浦东在场址上修建了一个超大的世博文化公园，比世纪公园还要大：

整个世博拥有一条超长的滨江绿道，成为人们休闲散步的好地方：

世博公园内的上海意大利馆、上海二十一世纪民生美术馆已经关闭。

不过还在建新的场馆，如上海大歌剧院、国展388，显示出浦东的阔气：

最引人注目的是，双子山快建好了，终于填补了上海市区没有山的空白。

48米高只比珠穆朗玛峰少了88米：

另外申园弄得也不错，形成了“浦西有豫园，浦东有申园”的格局：

从世博文化公园出来，迎面而来的是世博央企总部，这里建了很多CBD，入住了不少大企业总部：

世博发展集团大厦、国家电网大厦、中信泰富大厦、中国建材大厦、中信银行大厦、中国黄金大厦、中化国际广场、中国华能大厦、中国宝武大厦、中国铝业大厦、华电大厦、中外运大厦……能级非常高！

旁边就是世博天地、上海世博展览馆、中华艺术宫、世博源商业，这些都是大IP。

世博还在滨江区域修建了更多的办公楼集群，如环球都会广场、上海君康金融广场、远东宏信广场、上海SK大厦、杉杉总部大楼等：

占据一线江景，世博完美体现了上海滨江的城市发展主轴，地段与规划都是顶级的，也是奢侈的！

世博板块的轨交密度是非常高的，拥有4条线路，并且还有滨江线19号线在建：

从上海的2035规划中可以看出，世博有大片区域划进了CAZ：

浦东划进CAZ的区域只有两个地方，一个是陆家嘴，主打金融、航运服务、商业和商务功能；

另一个就是世博-前滩，主打国际企业总部、国际文化交流、旅游休闲和创新创意功能。

世博的定位可见一斑！

02

但是，这么豪华和奢侈的一线滨江CAZ板块，房子却没人买，房价也长期涨不动，这是为何？

进入世博居住板块内部，完全是另外一番风景，城市界面反差非常大！

这是上钢三村和上钢四村的街景：

沿街有一个浦东商场（原三钢商场），名字改得高大上，但实际很小，是乡镇级别的配套：

不宽的马路、两旁开着小店，老旧的电线杆、有些破落的城市界面，与世博外围有很强的割裂感：

世博居住板块多为老破小，如上钢新村、上南新村、德州新村等，房龄都很高了。

其中上钢新村始建于1952年，这恰恰印证了世博原先就是一片钢厂。

上钢三厂成为一代人的记忆，当时为很多人提供了就业岗位，豪华时期厂里有两万名工人。

为了解决工人居住问题和市区动迁需求，自上钢新村后，又陆续修建了上南、雪野、德州等新村。

直到上世纪90年代，这里还在一直兴建着新村，以至于形成了今天的世博大居。

世博9成都是老房子，价格多在5-7万元/m²，有的成交价甚至打到了4字头，成为上海市区的一片洼地。

要知道，世博对面的前滩次新二手房可是卖到了16-17万元/m²，单价整整比世博高出10万！

而穿过江对岸，黄浦滨江、徐汇滨江次新房也早已卖到了十几万一平。

三林、御桥、北蔡，一圈比较下来直接让世博的房价颓了！

所以世博板块的定位就是刚需，这样的认知形成后，购买的客群就面临固化。

尽管距离市区近，但中产改善不会过来，这样也拖累了板块的次新房。

世博的房子本轮没涨多少，一跌起来又回到了数年前。

首先老破小是涨不动的，基本跑输了大盘。而次新房也好不到哪去。

以2012年房龄的凯德嘉博名邸为例，新近成交价在8万多元/m²，而2017年就卖到了8-9万元/m²。

也就是说，世博的次新房跌回了6年前！

过去工人们住上新村是一种荣光，但是现在这种老房子已经慢慢被时代抛弃了。

世博的老房子，出现了很多问题。

03

世博地段虽好，交通也兼顾了浦东和浦西，但老破小竞品太多，不带学区、配套不优，很难被认可。

世博的老破小受到了浦东和浦西的双向抛弃：

浦东外地人多，没有地缘情结，喜欢住大房子和新房子，不喜欢老破小。

从世博和周边房价的对比也能看出，浦东确实不是环线的发展逻辑，浦西的环线概念在这里会失效。

而浦西人出于地段观念的不同，是看不上浦东老破小的（准确地说是不会去浦东）。

最关键的是，世博的老破小不带学区，上海市实验中学面向全市招生。

而在CAZ上班的中产是非常注重学区的。

同样是老破小，放在杨浦鞍山能卖10万元/m²，放在陆家嘴的梅园也能卖上高价，都是因为它们带了学区。

没有学区加持，世博的规划和轨交再好都很吃亏。

而且上海不缺老破小，像世博这样的竞品有很多，根本不占优势。

浦东的南码头、塘桥、潍坊、杨思等，都是“老破小”聚集地，房价都很“洼”。

单论老房子浦东内中环一大把，要么地段比世博更好、要么配套更好，或者带有学区。

世博居民小区楼下有很多底商，方便是方便，有卖杂货的、卖水果的、卖菜的等等。

就是卫生搞的不太好，环境没有那么宜居：

老小区一般车位配比严重失衡，停车难在世博同样出现了困扰。

一些人回来晚了要在小区里绕几圈才能找到停车位，找不到停在马路边就很容易贴罚单。

世博的房子大部分不带电梯，居住面积又小，这样的设计已经与时代脱节，你说怎能不被抛弃呢？

有人说二手房不行，那就买新房呗。但是世博没有新房让你买！

由于土地都拿来建设公园、办公楼和场馆了，世博没有新房开发。

这就无法承载CAZ的产业客群了，购买力都流失了。

世博对面的前滩可是造了很多江景房，视野非常开阔，很好地吸引了一波中产过去入住；

世博没有好房子用来承接央企总部大楼上班的产业人群，老破小肯定是他们不愿意接盘的。

张江也是这个道理，产业强、收入高，但缺乏好房子，环境不宜居，购买力都流到外围了。

世博的江景都拿来建高楼大厦和种树了，导致低矮的老破小看不到江，反而成了阻隔。

可能那些云集的办公楼对老破小最大的帮助就是提升了租金水平吧。

比起徐汇滨江，也许世博的写字楼算不上高大上，总量不大其实就两部分：

一部分集中在央企总部中心，一部分在后滩，被公园割开没有连成一片。

世博大道和后滩的城市界面尚可，但是到了居住区反差就很大，有割裂感。

居民区设施陈旧、配套落后、产品不行，使得世博失去了对外部的吸引力。

其实世博居民区的面貌代表了浦东的底色，浦东有很多城乡结合部，外来的人住在这感觉不像是上海。

拿商业配套来说，世博源商业体量并不大，并且离居民区较远；

世博居住板块的三钢里、漫乐城商业广场都是社区型小商业，可能老人喜欢但年轻人一会就逛完了：

三钢里商业广场

由于这是一个老龄化社区，年轻人很难融入，自然容易被抛弃。

世博居住的客群主体依然是老钢厂遗留下来的一些产业工人，那时候他们的社会地位很高。

但现在已经滑落到了居住的底层，年轻人不愿意接盘老破小，很难与老人打成一片。

犹如上次我们写到彭浦新村一样，都是被时代抛弃的产品。

“古董”的产品无法卖上价，也失去了流通性，世博同样是一个分布式大型养老社区。

这也教训我们要把房子买在年轻人多的、有活力的社区中，房子好涨价也好脱手。

不过，所有的不好都反应在了房价上。

性价比高、轨交发达，有大公园和那么多的场馆可以逛，世博居住板块仍然具有很大的优势！

花个一两百万在世博就能实现安家上海，又是浦东少有烟火气息的地方，还要啥自行车呢？

▼以上为正文

编辑∣环线咨询