2008年1月8日，恒大以41亿元高价拍得的广州员村绢麻厂地王，2个月后因没有支付首期购地款而被市政府收回，并罚没了1.3亿的保证金。
在资金链即将断裂的情况下，许家印一方面宣布降价销售，另一方面积极引入投资者，就是不肯将卖地。
因为他认为，将土地卖给同行，是一件很丢脸的事，向外界传达了公司“不行了”的信息。
恒大或许命不该绝！
老许通过和几位香港富豪锄大地筹集到10亿美元的股权资金，将资产负债率降至65%。
第二年，恒大顺利上市，募资31.5亿港元。上市当日收盘市值达到705亿港元，一举成为当时市值最高的民营房企。
逃过一劫的许家印自信心爆棚，在全国范围内囤积土地，将杠杆加到了极致。
许多土地是以收购项目公司的形式进行的，但一下子拿不出这么多钱，怎么办？
于是，恒大与信托公司合作，进行“金融创新”！
以湖南雄震投资有限公司为例，恒大只买下51%的股权，剩余的49%由中融信托发起成立的“中融·恒大华府房地产项目投资集合资金信托计划”购买。
收购完成后，恒大再将51%的股权质押给中融信托，保证在约定的时间内以约定的价格回购中融信托持有的49%股份。
如果违约，中融信托有权处置湖南雄震全部股权及资产。
这种股权质押回购的方式，隐瞒了表外的信托贷款，而且成本相当高。
2012年，香橼研究发布做空报告，指出恒大以20%～30%的高成本，一共向信托业借款67亿元人民币。
恒大“金融创新”的本质就是将债权包装成股权，私下有抽屉协议，而在对外公开的报表上是看不出来的！
其中有一种明股实债的跟投模式，运用得最广泛，已经达到了炉火纯青的地步。
恒大将项目公司的部分股权出让给第三方，然后由各股东按照股权比例借款给项目公司开发；恒大承诺利润保底，否则补足差价。
深深房曾经是恒大回归A股的借款对象，虽然最终没有成功，但双方以这投模式合作了惠州的一个商住项目。
谁知道恒大太缺钱了，刚把部分股权卖给深深房一个多月后，又将另一部分股权卖给了第三方公司。
这个项目最后还是烂尾了！
深深房将恒大告上了法庭，也不指望恒大还钱，只要求拿下整个项目的股权进行盘活。
在另一个项目中，恒大至少动用了30倍的超高杠杆率！
2020年8月，三条红线颁布，恒大次月就以22.95亿竞得上海北外滩的两块核心商住用地。
按照规定，开发商住项目的最低资本金比例为30%，恒大表面上拿出了近7亿资金，但实际出资额不超过7500万，其余资金都是通过信托公司筹集而来。
最终这个项目以亏损5500万元转让，而恒大的自有资金是劣后的，因此承担这部分亏损，实际到手现金只有2000万。
恒大以最多7500万的自有资金，拿下了出让价格22.95亿的土地项目，杠杆率超过30倍。
老许为什么如此豪赌？
12月1日，香港沽空机构GMT Research发布了一份报告，称恒大或许“从未盈利”。
该报告认为：恒大自从上市以来一直通过提前确认收入虚增利润，再根据这些虚增利润发放现金红利，持股约70%的许家印家族自然是最大的赢家，一共分走了500多亿。
因此，许家印不断加杠杆！只要房子越建越多，不管有没有卖掉，就能分红。
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