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今天法拍市场，有巨大的逆转。
今天，市区有9套房源进入阿里法拍平台拍卖，最后成交了8套房源，仅1套房源流拍，成交情况不错。
这9套房源中：
玉锦麟邸位于鹿城西片5050购物中心东北侧，是当年顶头大热的江景商品房项目。
今天这套虽然是江景楼幢，但楼层太矮，仅2楼，江景面相当少，所以热度也不高。好在这个价格在非江景房源中也有竞争力，自住性价比还是不错的。
银海大厦位于鹿城飞霞南路与学院西路交汇处，位置略差，紧挨着十字路口，噪音及灰尘问题需重视。这套房源也是十二中学区房，只是各头部学区房都在降价，十二中的学区房自然也跟着市场变化，逐渐低迷。
东来锦园位于鹿城区黎明东路温州少美校东侧。这套房源结构较为特殊，与隔壁1104室相通，并且只能从1104室出入，需自行改造。按逻辑来讲，这套房源适合隔壁1104室的住户购买，要不然就是不怕麻烦的房东愿意入手。毕竟这套房源价格还是到位的，学区也有全新的二中滨江校区，未来可期。
南塘2组团位于鹿城双龙路与南浦路交汇处西面，拥有南浦小学的资源加持，10幢南面为4幢，楼间距较为阔绰，加上今天这套楼层也较高，南面采光及视野良好。今天这个价格成交价也不高，比市场价低不少，性价比不错。
公园天下是位于瓯海区政府东面的商品房小区，开盘于2013年，实际得房率高一些，学区为瓯海外国语学校。今天的成交价不高，略低于市场价，与昨天拍卖的那套楼层相近，价格相近，这位买方也捡了个小漏。
银来花苑是位于瓯海西山东路与西山大桥交汇处，老的楼梯房小区，外围配套稍弱，好在离水心住宅区较近。这套房源装修还可以，价格略低于市场价，有性价比。
榕景园是90年代的老小区，位于鹿城区望江东路南面，是百里路本校和二中本校的学区房。这套房源面积偏大，楼梯房的5楼楼层也不太好，但胜在价格足够便宜，和市面上60-80㎡的同学区房源总价相近。最终成交价也不贵，略低于市场价，性价比不错。
庆丰公寓位于鹿城城南小学本校西面。今天这套无产证，涉及多次过户，土地性质为划拨，实际成交价要高不少。这套还有学区资源加持，施教学校是城南本校+温州十二中。拍卖成交价低于市场价，性价比不错，但手续较为繁多。
景昌组团位于瓯海过境路与雪山路交汇处，老楼梯房小区。这套房源拍卖价低于市场价很多，性价比不错就顺利成交了。
下面一起来看下部分热门房源的具体情况。
（法拍市场是二手房市场的的局部缩影，与常规二手房市场存在差异，并不能代表整体二手房市场，仅供参考。）
01
玉锦麟邸6幢202室
建面约158.14㎡，起拍价约255万元，起始单价约1.61万元/㎡，吸引了4人报名，有218人次设置提醒，8203次围观。
最后经过12轮竞价，以总价约266万元成交，单价约1.68万元/㎡，溢价率4%。
玉锦麟邸，位于鹿城区鞋都大道与瓯南路交汇处东面（5050购物中心西北侧）。
玉锦麟首期开盘于2019年，共推售了4期，其中一、二期为商品房，三、四期为安置房，其中商品房和安置房中间有道路隔开，安置房位于道路西侧，商品房位于东侧。
商品房合计约755套，面积段约109-179㎡，毛坯均价约2.5-3.5万元/㎡，装标为2195元/㎡，江景房源。
本次拍卖的房源位于6幢202室，西边套房源，楼层偏矮，从客厅实景图来看，江景面几乎没有。
房源已腾空，附带房开精装修。该房产需二次过户，交易中产生的双方税费由买受人先行垫付，垫付后凭票据，再向法院申请退还原权利人部分税费；可能欠缴水电费、物业管理费以及维修基金、面积差价款（约15000元）等由买受人自行承担。
2019年11月一期开盘时，6幢202室毛坯备案总价约385万，装标以2195元/㎡计，普惠（96折）后含装总价约404.7万，含装单价约2.56万元/㎡。
开盘价与本次成交价相差了约139万，相当了开盘价的66折。
本次拍卖房源基本没有江景，只能对比非江景房源。
目前，玉锦麟安置房成交价格在1.6-2万/㎡，商品房非江景房源房报价约2.2-2.6万元/㎡。
周边相邻的商品房小区，天境报价多在2.1-2.6万/㎡，桂语江南报价多在2.2-2.6万/㎡，急卖房源房东会愿意降价并承担增值税。
对比市场价，今天这套2楼房源有性价比，居住舒适度较高，江景资源有限，北侧虽然是望江西路，但有绿化隔离，影响较小。
02
榕景园G幢502室
建面约158.44㎡，起拍价约149万元，起始单价约0.94万元/㎡，吸引了6人报名，有100人次设置提醒，3126次围观。
最后经过31轮竞价，以总价约181万元成交，单价约1.14万元/㎡，溢价率21%。
今年12月初，该房源曾流拍过，当时流拍总价为186万元，流拍单价约1.17万元/㎡。前后两次的价格相差不大，看来是上次知道这套房源的人不多。
榕景园位于鹿城区西垟巷与后垟巷交汇处西侧。
八仙楼社区榕景园小区建于1992年，共7幢小高楼，常住居民102户332人，以老年群体为主。该小区紧抓老旧小区改造契机，广泛发动居民参与，以“政府补助+业主自筹”方式，使得小区旧貌换新颜。
小区北侧旧面貌↑（2017年12月）
小区北侧新面貌↓（2023年11月）
本次拍卖的房源位于G幢502室，南面为约22层高的金德景园4幢，采光受影响较大。
房源已腾空，仍有不少杂物，附带简单装修，需重新整理。该房产交易中产生的双方税费由买受人先行垫付，垫付后凭票据，再向法院申请退还原权利人部分税费；可能欠缴水电及物业管理费等由买受人自行承担。
实景图
该房源对应的施教学校为百里路小学本校+温州第二中学本校，目前这两所学校都有红色招生预警。
目前榕景园挂牌极少，面积偏大，报价约2-2.4万元/㎡，学位、楼层等因素会影响价格。西面稍远些的徐衙巷公寓60-80平房源报价150-190万。
对比市场价，今天这套房源有性价比，成交价低于市场价，装修不太行，但学区价值并没有受影响。同时面积段偏大，出租的话，租金也可以更高一些；自住的话，这套也比60-80㎡房源更舒适。
可惜，楼梯房的5楼，南面又是22层高的高楼，会对采光及日常出行造成一定影响。
后话：全文完，如果喜欢，就点个“赞”和“在看”再走呗。
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