成都新楼市 文丨季体

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站在2023年尾，明年成都楼市的热力版图已经提前写好。

年末土拍中，锦江区琉璃场地块风头强劲，以2.35W/㎡的楼面价一跃成为成都新地王。从城市洼地到房企竞相争夺，其中最关键的一条利好因素是，离金融城很近。

发展近20年，金融城变身成都双核之一。而近几年大火的城南高端顶流板块，如三圣乡、白鹭湾、大源南，也都有“离金融城很近”的基本条件。连周边都能被强势引动，更何况板块自身。

在板块饱和的情况下，金融城的延伸生长，是城南人群关注的重点。尤其是，一个离金融城更近板块——金融城东，接下来的2024年，已经预备下了更多强势看点。

若留心成都主城高端改善板块分布，会发现在三环和绕城之间，已经连成了一个C形圈，自西向南、向东延伸，而重心在金融城—白鹭湾—三圣乡一带。

金融城已无需多言，白鹭湾和三圣乡亦在近两年成为成都楼市的改善顶流，开发渐趋饱和。唯独三者之间，始终留有一段空白，成为了制约高新金融城和锦江区实现高度融合发展的最后缺口。

这个缺口，正是如今我们所称的，金融城东板块。

△金融城东板块范围

具体来看，板块介于南三环和绕城之间，东侧靠锦阳大道，与白鹭湾相邻；西侧挨锦华路，与金融城三期一街之隔；锦江大道从中穿过，直线连接到金融城核芯区。

从这个地段就能看出，板块本身和金融城就有着千丝万缕的联系。此处，我们对金融城，金融城三期、金融城东等几个概念做个简单区分：

根据规划，成都金融城占地约5.1平方公里，分三期开发，横跨高新、锦江两区。其中一二期位于锦江西岸的高新区，已经基本建设完成，是成都城南的城市封面。也即狭义上的“金融城”一般所指的范围。

广义上的金融城，其第三期规划范围则位于锦江东岸，属锦江区，目前才进入密集开发阶段，被业界简称“金三板块”；

而紧靠金三板块东侧的区域，被业界定义为金融城东，过去也被称作林家坝板块。板块西侧，就是早已大火过的白鹭湾、三圣乡。可以说，虽然同是“借光”金融城，但金融东才是锦江大道这一条高端居住线上的最后闭环，一定意义上，也可以算作是白鹭湾和三圣乡的3.0升级。

△一条锦江大道，串联起了四个高端改善住区

西接金融城三期，东临白鹭湾-三圣乡，北承南三环，南启高新，金融城东板块天然自带地利优势，在多个城市顶流区域之间，它成为了沟通往来的枢纽节点，并形成了强劲的连片开发优势，业界和购房者都普遍对板块寄予厚望。

客观来说，这里实际上才进入起步期。学校、道路、商业、地铁等城市配套大部分都才刚开始建设，仅有锦江大道以北片区，由于开发相对早，目前已有一定烟火度；而锦江大道以南片区，都还处于开荒阶段。

但紧靠金融城、主城，毗邻白鹭湾、三圣乡，周边庞大的经济脉动及示范作用，给这个板块带来了更高的展望空间。

而且，对比沿锦江大道的高端居住板块，可以发现：

三圣乡和白鹭湾的供应量目前已经开始减少，产品总价、面积段等也主要针对顶豪。

而金融城东板块，区域规划的住宅用地更多，相当于是金三板块的居住承载区。因为起步时间更晚，在产品迭代上反而更精进，且产品受众针对的则是普通改善，入手门槛更友好。

经过梳理，我们认为区域的购买逻辑如下：

①客群来自高新和锦江区，高新客户占比较大

②和高新区其他板块比，离金融城更近，价格在300-500万区间，性价比高；和锦江区其他板块比，白鹭湾、三圣乡价格更贵，且已无货源

③有三圣乡、白鹭湾、金融城的示范作用，购房者对区域的期望空间大

④针对预算300-500万普通改善、上升期改善

以锦江大道为界，金融城东板块的成熟度呈现泾渭分明的状态。锦江大道以北 （下图右侧）已基本建设完毕，生活醇熟。锦江大道以南目前路网仍未完善，但建设速度在2023年已“猛踩油门”。

△锦江大道街景，远处便是金融城双子塔

得益于锦江大道以北诸多小区已经交付，区域内日常生活、教育、城市干道等已经呈现。由于向西至金融城、向东至三圣乡等醇熟板块都只有约3.5公里直线距离，可近泽大型商业与医疗等配套。

△金融城东主要配套

金融城东板块内目前缺少大型商业体，主要呈现的商业为58神奇空间，该项目也是五八 （成都）新经济产业园，建筑总面积约13.83万方，位于锦江大道北侧，业态集写字楼、公寓、酒店、电影院等为一体，目前大润发超市已对外营业，日常购物需求可以得到满足。

△58神奇空间

此外，在锦江大道北侧的几个小区都有着人气颇高的底商。

金融城东板块内目前暂无商业综合体规划，如果是有大型商业需求的话，驾车约4公里可至银泰in99或是卓锦曼购等商业体。

板块内无大型公园，但周边则代表着公园城市的根本意义。板块向东，占地超15000亩的三圣花乡景区由白鹭湾湿地公园、幸福梅林等诸多部分组成，在生态领域，三圣乡接连完成华丽转身。

△白鹭湾湿地公园实景，图据网络

向西的金融城板块，还有城南金融绿轴——交子公园。

金融城东板块内目前暂无已开通地铁，在建的地铁30号线将在鹭湾锦上映旁设置棬子树站，该线路预计2025年开通，3站地铁可抵金融城北站。

规划线路方面，成都轨道交通第五期规划中，地铁9号线二期、地铁20号线一期将穿过板块，交汇于林家坝站，这里也将打造林家坝TOD。

板块内有锦江大道、锦阳大道、锦华路等城市干道，沿着锦江大道驾车至金融城大约4公里，锦阳大道则可直通中环、三环、绕城高速。但锦江大道以南的道路尚未完善。

△锦阳大道

金融城东目前已建成盐道街小学锦馨分校、锦江区教科院附属中学等学校。盐道街小学锦馨分校前身为琉璃地区中心校，2011年迁建到位于包江桥片区，并加入盐道街小学优质教育链。

△盐道街小学锦馨分校

在能建锦誉府拿地之时，出让宗地位置示意图显示，在朗拾交子北侧将新建中小学，两座中小学将属于川师附中与盐道街小学集团，能建锦誉府南侧地块则将属于成师附小集团。（上述学校品牌均为规划中信息源自成公资土拍告（2023）17号文件，不排除后续学校品牌发生变化，以政府规划为准)

△锦江大道以南学校位置示意

在航拍图上可以看到，万科朗拾交子北侧两所学校土地已平整，目前这几所学校的正式名称尚待官宣。 （本资料对项目周边学校等教育资源的介绍旨在提供相关信息，不意味着对入学做出承诺，相关就学政策以教育主管部门及学校颁布的政策规定为准）

△万科朗拾交子前方的土地，即为川师附中与盐道街小学

医院方面，林家坝地铁站周边规划有医院。如果有大型就诊需求，驾车5公里内有四川大学华西第二医院锦江院区与在建的华西医院锦江分院。

△华西第二医院（锦江院区）

金融城东将打造中国生物科创谷，项目占地面积约3.69平方公里，以TOD模式推动实施，呈现“一心双轴、一环七板块”的空间版图，主要发展生物医药产业。

△中生科创谷效果图，图据锦江发布

在中生科创谷周边，规划也日益明晰，根据去年底发布的锦江区潘家沟片区控制性详细规划，锦江大道南侧以纯住宅用地为主，也包含小学、初中、医院，140-160米塔楼等规划。

△锦江大道以南用地规划

对于金融城东板块而言，三个因素让购房者比较纠结。

第一是安置房，在锦江大道以北，有着锦馨花园、锦江花园、皇经楼新居等多个安置小区。对于安置小区，成都新楼市采访了部分区域的潜在购房者。一部分人认为，安置房能够带来更多烟火气，日常买个菜吃个饭很方便；但也有一部分购房者觉得过多的安置小区让板块能级不够高。

△区域内安置小区

第二是目前锦江大道以南区域路网仍未完善，不少购房者对板块的呈现周期存有疑虑。不过这一点，我们认为随着板块建设的迅猛提速，路网会是最先成型的配套之一。

△锦江大道以南现状

第三是公墓，在白鹭锦城西侧约600米为祝国寺望山陵园与竹望山公墓，根据9月锦江区官方回复，竹望山公墓和祝国寺望山陵园暂无搬迁计划。

从任何角度讲，金融城东都还是一个十分年轻的板块。

区域的公开拿地记录，可以追溯到2017年。2017年11月底，新希望以楼面价11700元/㎡+15%的无偿租赁移交，竞得锦江大道北约58.23亩地块，也即后来的新希望锦官府，成为区域内率先吃螃蟹的开发商。

此后，仅在2018年，凤栖鹭鸣和58同城先后拿地。

但开端之后，板块内陷入了长期空白状态。从2018年10月到2022年2月，板块内一直没有任何形式、任何性质的土地供应。而该阶段，锦江区的供地重点都在三圣乡、白鹭湾一带。

直到2022年3月开始，随着三圣乡、白鹭湾片区开发饱和度提升，及金融城三期建设的提速，金融城东板块又逐渐重回土拍席。华润置地、成都城投置地、锦江统建都分别在这一年拿地进驻。

进入2023年，板块的价值获得的市场认可度再度提升。今年区域的三次土拍，每一宗地都是该次土拍中的热门地块，且均实现熔断，区域清水房限定价直线攀升到3.5w/㎡。万科、中交、能建，都分别在今年以公开拿地或合作的形式，抢滩金融城东。

截止目前，区域内在售项目仍然不多，主力在售项目仅有一个万科朗拾交子和城投置地鹭湾锦上映。这也侧面印证，板块仍然还在起步期。

但另一方面，由于板块机遇与挑战并存，中小房企很少会在一个板块尚处开荒阶段布局此处。近几年落子金融城东板块的，从本土规模国企到全国巨头，几乎清一线品牌房企。

另一个不得不提的是，板块的纯居属性非常重。

数据显示，2017-2023年期间，板块内已经累计出让8宗地、合计约560亩。其中7宗都是纯住宅用地，占比约达92%，商业占比仅8%。

而且所有居住用地的容积率都在2.5及以下，部分地块容积率甚至在1.5左右，妥妥的低密改善。

△2017-2023年金融城东板块内成交土地属性情况

△2017-2023年金融城东板块内土地出让情况

虽然早前拿地布局房企仍然不算多，但就目前的形势来看，金融城东已经可以提前预定2024年的热门置业版图。

除了已经拿地待入市的项目外，根据目前已经公开的锦江区供地清单和土地推介信息，预计板块内还将有至少10宗商、住用地计划出让，合计面积约有419亩。而且，其中约71%都是住宅用地。

△金融城东板块内已公开的计划上市地块

△金融城东在售和待售新房一览，由成都新楼市不完全统计，仅供参考，待售产品和户型具体请以售楼部口径为准

金融城东天然拥有主城+城南的双重优势，让这里成为改善置业关注的焦点之一。

据成都新楼市不完全统计，目前金融城东及周边在售和待售新盘共8个，在售楼盘包括城投置地·鹭湾锦上映、万科·朗拾交子及鹭湾1号等，主力在售户型建面约110-143㎡，主力在售总价约300-500万，适合想在主城和城南买房的改善购房者。

不过，值得注意的是，从目前待售项目的清水限价和公布的部分户型来看，后期金融城东的上车门槛还将进一步提高，尤其建面约143㎡以下户型或将越来越少。

△城投置地·鹭湾锦上映意境图

城投置地·鹭湾锦上映占地约127亩，容积率2.0，约17.5%建筑密度，规划有24栋14-17F小高层和2栋23F大平层，均为2T2户配置。

△城投置地·鹭湾锦上映意境图

项目以“生态共栖·无界绿洲”的营园理念，引入新加坡城市绿洲的森感场景设计，打造了约4.6万m²中庭园林以及约1.5KM的复合跑道，整个园林以“自然洄游+场景渗透”布局，由五大绿洲串联，营造出水岸客厅、认知花园、活力健身等主题空间。

△城投置地·鹭湾锦上映建面约126-143㎡户型示意图(滑动查看更多）

建面约126-143㎡小高层，打造为四室两厅两卫，2T2私梯入户，拥有约14-15㎡独立花园入户前厅；独立储藏室，展现出超越市场产品的收纳功能，还可进行X空间改造；大尺度方厅设计，让家庭生活场景更加多维和温馨。

△城投置地·鹭湾锦上映建面约173-206㎡户型示意图(滑动查看更多）

建面约173-206㎡光幕大平层，超大的充满情景化的空间，犹如“长在家中的院子”，LDKB一体化设计，展现出家庭空间“全面屏”交互的非凡气度。

万科朗拾交子距金融城直线距离约4公里，站在小区内，肉眼即可望见锦江对岸的金融城双子塔。

△万科·朗拾交子视野实拍图

项目占地约74.4亩，容积率仅约1.8，在充分保障每户采光、瞰景的基础上，规划了18栋全南向、纯板式排布的洋房和小高层，最大约55米楼间距。

△万科·朗拾交子总平图

项目主力户型为建面约113㎡套三双卫、约128㎡套四双卫、约143㎡套四双卫。尤其在约143㎡户型设计上，万科朗拾交子可谓卷出了新高度：约8.8米的横厅设计、客餐厅面积达到约39㎡，还有约30㎡星级主卧套房。

△万科·朗拾交子建面约143㎡户型

在注重舒适性和空间感的同时，还有万科特有的800库收纳系统，为居住品质再上分。

△万科·朗拾交子样板间实拍图

截至目前，万科·朗拾交子已先后五次取证，推出了562套建面约113-143㎡精装房源，目前项目还有部分房源在售。

虽然才刚进入起步期，但在金融城、白鹭湾、三圣乡的光环普照下，金融城东的期待值早就被拉高。

毕竟连离金融城更远的琉璃场，都成为了2023的成都新地王，而当下的这里，规划蓝图齐备，建设迅猛加速，对购房者和房企的吸引力只会更大。尤其，在成都土拍回归自由竞价之后，明年的土拍席上，已经可以预见，金融城东板块会重新证明自己的价值。

更何况，在白鹭湾和三圣乡板块的映衬之下，这里的产品更适合普通改善，且门槛更友好，未来选择也更多。

就像2023年未开先火的大源南板块一样，区域内的项目入市皆速清。进入2024年后，金融城东必然是新一年的重磅热门区，建议购房者提前关注。

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