对于洛阳人来说，买房是绕不开的人生大事。很多网易图上下班方便，想在公司附近挑套二手房，那么预算范围内，中介带看的大概率全是“老破小”。可是为什么洛阳有些小区明明才建好十几年，却看起来都破破烂烂的？为什么团长一直苦口婆心的劝大家不要买老破小呢？

12月29日 星期五

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专车免费接送，专家指导买房

最近，网易数读发了一组关于“中国小区衰败”的数据，引发很多网友的共鸣。

据统计，目前中国居住家庭中，有65%以上的房子，建成于2010年以前。

如果按照网上“中国小区寿命只有10年”的说法，市面上大半小区已经走入衰败。

但是，如果你和我一样做过多年城市调研，看过千百个小区就会发现：

单以时间去考量“小区的衰败”，是很狭隘的。

我不止在一个城市见过，15年以上房龄的小区干净整洁，楼栋看不出年代感，而隔壁3-5年的次新房小区，垃圾乱堆草坪斑秃，眼瞅眼进入暮年。

其实房子和人一样，显不显老，取决于很多方面。

下面分享几个真实故事给大家，你就会明白什么样的房子、什么样的小区不容易衰败，而衰败速度也跟房价走势明显挂钩。

房贷没还完，小区变破烂

都说频繁看房是每个洛阳买房人逃不脱的宿命，有过类似经历的人想必都懂——如果图上下班方便，在公司附近挑套二手房，那么预算范围内，中介带看的大概率全是“老破小”。

郊区的刚需新楼盘，户型虽好，但缺点也很明显，不仅远而且交通不方便。再就是不少期房爆雷、交房维权的事儿也让人心有余悸。

洛阳某二手房小区

于是最后又被迫看回了二手房。可为啥有些小区明明才建好十几年，却看起来都破破烂烂的？下面就让我们来聊聊洛阳的一些小区为啥老得这么快。

老破小的居住体验，一言难尽

之所以大家都不想选择“老破小”，核心原因还是居住体验实在是太差了。

比如六楼没电梯，搬个重点儿的快递回家就累得要死；小区到处坑坑洼洼的，一到夏天蚊子巨多；最离谱的是有时候和朋友在家涮火锅，居然会跳闸。

清华大学建筑学院的学者曾做过研究，将老旧小区存在的问题总结为八类。除了刚才提到的，还有像停车难、流动人口多、邻居闹矛盾、物业服务差或压根没物业等。

有一种常见的说法是，小区建成前20年是它品质最好的时候。20年是由盛转衰的分水岭，越往后越容易出问题。

中国就有相当多家庭住在这种老房子里。七普数据显示，32%的城市家庭房屋修建于2000年以前。所以即便是1998年后建成的最早一批商品房小区，也已经走到了20年的分水岭。

但就像前面说的，有些十几年的小区看着也不比那些“老破小”新多少。路上经常能看见狗屎不说，进了单元楼，灯是坏的，砖是破的，非常吓人。

房龄不大的小区变得这么破，首先还是物业的锅。

如今的商品房大多是期房，物业都是开发商早早指定好的。这里面猫腻就大了，很多物业都是开发商自家关系户。

等业主欢天喜地搬进了新房，才发现物业是“干啥啥不行，收钱第一名”。每年交大几千的物业费，却连最基础的小区卫生、坏掉的路灯修理都做不好。

物业们冤吗？看业主满不满意就知道了。2019年消费者协会调查显示，业主们对物业的服务满意度刚及格，最基础的保洁服务甚至还不及格。

失职物业，难以更换

其实，物业服务是有等级的。以武汉市为例，五个等级对应五种不同的服务标准。

拿大家最容易感知的打扫卫生来说，三星级和五星级的标准都要求电梯、过道、台阶每天清洁一次。如果你家小区物业提供的是五星级服务，那么楼梯扶手得每天清洁一次，而三星级的一周清洁一次就行。

当然，服务越细致，收费肯定越贵。假如你住的是最常见的89平小三居，2022 年五星级、四星级和三星级的物业费平均在4165元、2937元和2147元。

不同城市间的物业费水平差异也很大。最贵的深圳，一年将近三千块。一线城市里，被大家调侃“有一套自己汇率”的上海，物业费整体水平反而最低，平均一千出头。当然，这可能是因为上海老小区比较多，所以看着便宜。

那么多花点钱，选五星级服务的物业会省心点吗？还真不一定。即便是高档小区的物业，也是“天下乌鸦一般黑”。歌手李荣浩就发过微博怒喷物业，“停水停电打电话没人接”“自己还被训得跟孙子似的”。

难怪有人喊他们“物爷”，大爷的爷。这么贵的物业费没少交，服务却还那么差，那小区可以换个口碑好点的物业吗？答案是可以，只不过，过程实在是太艰难了。

首先，小区得成立业委会，再召开业主大会，发起更换物业的投票，光这两点，很多小区就做不到。

一是业委会属于无偿工作，业主不主动参与就很难成立起来，二是要征得小区占建筑物总面积和占总人数双重三分之二以上的业主同意非常难。

而且还会遇到各种各样的阻力。比如有的小区业主是物业的关系户，会在小区群里造谣业委会贪污钱。更可怕的是，物业雇了一些彪形大汉，在晚上尾随业委会的女性志愿者进行恐吓，目的就是为了把投票搅黄。

就算投票成功，有些小区还会遇到老物业耍赖，拒不撤出。什么“新老物业交接，现场开打”“小区业主想换物业被打骨折”的短视频，网上一搜一大堆。

而在一些物业很差但又换不了的小区，很多业主的抵制方式是不交物业费。本来就烂的物业收不到钱，就更加摆烂，最后陷入恶性循环。

维修基金，指望不上

摊上个烂物业，买房时开发商吹嘘的园林风景，可能没几年树都死光了，房子老化的速度也会比别的小区要快。

因为房屋的各个零部件都有合理使用寿命，勤于维护、防范和检查，才能使用得更久。

像防止渗漏发生的防水层，使用年限10或20年。房子的“厚外套”保温层寿命长一些，但也就25年。

最脆弱的是电梯。虽然国家暂时没有统一的规定，但像杭州，规定电梯合理“打工”年限也就15年，用到后面就容易出现各种故障和意外。

除了这些，我们住宅楼的设计使用年限其实也只有50年，很难撑到70年产权 。等住满50年，就得自掏腰包请专业机构评估房屋结构是否安全，幸运的，小修小补接着住，如果被鉴定为危房，只能放弃使用或原址重建。

后者听上去难以实现，但也有成功案例。在南京，某幢过了“六十大寿”的两层小楼，2014年被鉴定为危房，居民决定自筹资金重修，经过近十年努力终于完成重建。

不过现在的商品房动辄二三十层，全都推倒重建似乎也不太现实。

有部分“幸运儿”可以等来政府的改造工程，但大多数住宅只能指望小区的公共维修基金——买房时我们要一次性缴纳购房款的2%-3%，将来用于修补破损或漏水的墙壁外立面、改造或重装电梯等公共设施。

但要用这笔钱并不容易。通过查阅资料，我们发现申请这笔钱起码要过四大关 。首先业委会或者业主大会提出基金提取申请，并征得绝大多数业主同意。

往往一涉及到钱，就很难达成共识。像底层住户未必关心高层的电梯失灵、房顶漏水问题；把房子租出去的业主，可能也没那么在乎小区现状。

即便争取到了大多数业主同意，这事儿也只是开了个头，后面申请资金的环节多、流程长，要经过多次审核和验收。

一直对公维基金虎视眈眈的物业也想捞油水，比如公共设施明明没出问题，却向业主谎报出现严重故障，要提前动用这笔钱，导致过度维修。

更离谱的物业还会绕过业主直接偷钱。曾经就有某小区物业伪造业主签名，前后一共动用了64笔公维基金，金额多达489万元。如此可见，用公维资金维护小区这件事非常有可能不了了之。

知乎上曾有人问“高层住宅小区会沦为贫民窟吗”，这个比喻听起来或许有些危言耸听，但面对交房时总要维权的建筑质量，入住后稀烂又拉垮的物业，高层住宅小区加速衰败已经是许多业主不得不面临的问题。

回想二三十岁，为了买房，掏空家里积蓄，背上三十年房贷，花出人生最大的一笔消费。结果房贷还没还完，房子早早不能住了，又有多少人能一直买得起新房呢？

房里的人

上周和一个做房产中介的朋友喝茶，聊到小区环境问题，聊到的，他说： 这两年约客户带看，不怕碰到老小区，就怕更怕碰到“群租房泛滥“的次新小区。

因为群租房多的小区，就算是3-5年的新小区，大多数也都破破烂烂，有时候电话里和客户聊得好好的，进小区一看，就再也没了下文。

让我想到一个关于商圈的争议。

从很久以前开始，就有网友问我：

买房是不是离商圈越近越好，附近商场越多越好？

如果单从便利的角度去看，确实是这样。但从实际的居住体验角度来看，并不是。

离商圈越近，意味着住房，越容易被商圈不良的部分侵蚀。

举个例子，去年一对大学教师夫妇，找到我咨询买房，男方称呼张教授，二人的诉求，是先把手头房子卖出去，再置换一套新房。

拿到老房子的资料，我有点纳闷。

房龄不老，刚刚满5年，房子地段很好，位置在涧西区南昌路附近，有地铁，有商圈，而且房子距离两口子的工作单位也非常近，上下班也方便。

这样的房子为啥要急着换？问了几次，张教授才支支吾吾讲了原因：

“实在不想再看到有人露着两个奶子乱晃了……”

张教授楼上下，都是附近夜总会的租客，这些租客平日打扮比较“新潮”，按老教授的说法，严重冲击了他对美的传统认知。

另外因为工作性质，租客经常深夜才回家，回了家也不老实，蹬着高跟鞋咯哒咯哒乱蹦，吵得两口子睡不着觉。

多次向物业投诉，但人家是租户，根本不在乎。

开始张教授以为是特殊情况，后来一打听，这个小区里，别的楼栋，步行街的租户还有很多。

租户对房子、对小区本身就没有保护的意识，垃圾乱扔，电梯里抽烟吐痰，时间久了，小区显得乱糟糟。

张教授说，自己也不是真歧视人家的工作，只是觉得和他们是两个世界的人，很难在一起生活、沟通。

而且当初和他们一样，在这买房的老师也有不少，但最近两年，因为这个问题，大部分都搬走了。

租户过多，迫使小区原本高质量的住户搬离，然后更多租户涌入，最终形成恶性循环。

这种情况，在很多群租房多的小区、回迁房小区里不算罕见，换一个角度来看，这其实也是一种圈层效应。

千金买宅，万金择邻。

一个小区的命运，和住在里面的人，息息相关。

管理者的能力

每次外出坐滴滴，我都喜欢和司机师傅聊聊天。

司机载客多，每天接触到的信息多，故事也多。前段时间，碰到一个特别能侃的师傅，讲了这样一个事：

他前几年在老家县城好不容易攒钱买了套房，结果碰上开发商卷款跑路，房子成了烂尾房。

好在后来项目有人接盘，虽然迟了几年，还是拿到了房子的钥匙。师傅高兴，简单装修后，风风火火就搬了进去。

隔几天就发现不对劲，因为他的房子在中层，几乎每天楼下都传来哐哐砸墙声，有时候晚上8、9点了还在施工，引起了好多住户不满。

师傅也找了几次物业反映情况，但物业每次来人，都是和稀泥、说好话，师傅心里一合计：

算了，以前都是烂尾楼业主不容易，急着装修住进来，也能理解。

结果有一天晚上，出了大事。

师傅下班回家，准备洗漱休息，刷牙的时候突然看见镜子旁边有条裂缝……吓坏了，最近也没有地震啊，怎么房子突然要塌了。。

着急穿衣服下楼后，已经有不少住户在那指指点点了，定睛一看，整栋楼的侧面，出现一道深深的裂缝。

马上找物业，经盘查，原来是因为2楼装修，把整面承重墙都砸了。

先是烂尾，后又成了危楼，师傅心里苦，天天带着人去二楼维权，结果二楼一家人一夜跑路了，也不知道去哪儿了。

师傅找人打听才知道，小区物业经理是2楼业主的小舅子，人家干啥，物业都是睁一只闭一只眼。

难怪他家晚上装修也没人管，亏自己还同情他们呢，师傅这个后悔。

但是事情已经发生，房子是彻底不能住人了，后悔已经晚了。

去找施工队，给的反馈是，楼体本身质量就不咋地，又敲了沉重，导致楼梯结构异变，即使加固，也不保证会不会塌了。

就这样，师傅提心吊胆住了2年，搬离了那里，房子再便宜也卖不出去，因为没有人愿意住危房。

国内有相当一部分小区的物业，都是开发商承包，能力参差不齐。

后台经常有网友吐槽，说自家物业，除了有个两个门卫，几个保洁，其他啥事也不管。

收钱的时候最积极，一办事就拉稀。

绿化带要么光秃秃没草，要么野草三尺高，业主反映多次，才安排人去修剪；小区里遛狗不牵绳没人管，狗屎东一坨西一堆，也没人打扫。

甚至有人在绿化带里安了一圈停车占位器，当成了自家停车位一年多，物业理都不理.......

其实小区的寿命，很大程度上，就是这些细节决定的，能“年轻“多久，物业的能力非常重要。

无论是自然折旧也好，人为因素也罢，小区走向衰败，都是必然发生的结果。

但好的房子，一定自身具备抗衰能力。

跟人一样，林志玲无法回到十八岁，但可以活得远比同龄人更精致，我们能做的，不过是通过多个因素判断，抓住房子生命兴衰的周期，寻找更多的确定性。

所以团长建议大家要不买近半年到一年内交房的新房，要不买交房5年-10年左右的品质还不错的次新房，千万不要因为图便宜而买老破小，要不不但住着不舒服，后期想卖也卖不掉。