2023年最后一个工作日，广州土拍市场激起千层浪！

刚刚，越秀以总价22.7亿元，竞得海珠琶洲西区AH040331地块，成交楼面价75670元/平，广州新地王诞生！

上一轮广州地王，还得追溯到2020年，由广州城投拿下的越秀南路地块，楼面价是64576元/平。

其已经连续稳坐两年多广州“地王”的头把交椅，这次琶洲西地块的出让，直接刺破了全市TOP1记录！

01.

至少9组国央企争夺

有消息透露，本次土拍至少吸引了9组房企报名，除了保利、越秀等近期拿地活跃的房企，珠实、招商、华发、中海、建发、国贸、金茂也参与厮杀，清一色国家队选手。

按照每家超2.8亿的保证金，光保证金就有将近30亿！每次加价幅度在1000万，火爆程度可见一斑！

该地块占地23725㎡，实际可建5706㎡，起拍楼面价高达47670元/㎡，需配建市政道路用地和绿地。

最终地块经历85轮激战，从上午10时拍到下午2时，由越秀夺得，溢价率58.74%。

为什么房企们这么看好琶洲西地块？

一方面，是地块虽然单价高，但是体量小，总价可控。

地块建面只有3万平，按照最后XX楼面价来算，整体总价去到22亿，但相比起动辄百亿的大地块来说，更好操盘也更好打造产品。

另一方面，地块的位置素质相当优越。

地块毗邻18号线磨碟沙站旁，遍布有8号线、19号线。

周边分布有国际会议展览中心、南方医科大学中西医结合医院、磨碟沙公园、广州会展公园等市政配套。

可以说，地块流淌着妥妥的琶洲西区位价值。

另外，真正的琶洲在售项目并不多，而且屡开屡爆，市场预期价值在，完全不愁卖。

比如前段时间，单价14万/平，总价3000万的琶洲樾，在无样板间的情况下，仅靠PPT就卖掉9成，已接近清盘。

此前淘房君前去参观踩盘时，已被告知中高层贵货几乎扫光，尾货剩下不到10套，完全是豪宅卖出了刚需速度。

还有琶洲南TOD，均价早已去到14-15万/平，关键是有钱也未必能买到，去化同样很优秀，2022年便夺得广州商品房揽金亚军，今年以来录得143亿元成交金额，大概率会拿下2023年的销冠。

所以，即便琶洲西地块最后楼面价达到了将近7万/平，卖14万/平也依然是有利可图，更不用说地块的位置更核心，更具想象空间。

02.

琶洲西价值

足以和珠江新城抗衡

在城市蓝图里，琶洲已与珠江新城、金融城构成了未来广州新经济的“CBD黄金三角”，被誉为南中国经济活力最强的商务区之一。

但是琶洲内部的价值顺序大家了解吗？先给各位理一理琶洲各区的规划和发展。

整个琶洲可以分为西区、中1区、中2区、东区和南区。

最早的琶洲，是以中1区的会展中心为主，2015年保利天悦坐镇的万胜围，也就是中2区，作为会展产业的延伸板块开始成型。

同年阿里在西区拍地，以其为代表的一众互联网企业陆续进驻，这就是现在我们常说的人工智能与数字经济聚集区。

至于东区和南区，还在大力开发中。

可以发现，琶洲的定位从西到东，分别为——

互联网数字经济→会展产业→综合服务，各自对应的土地价值，或者含金量，其实是在逐步降低的。

何出此言？

因为在房地产圈有个传统观念：离就业，或者产业中心越近的，房价就越贵越值钱。

比如金融城，企业最集中的东区，一二手都最贵；珠江新城，靠近中轴商务带的中区也要比西区贵。

琶洲同样如此。

琶洲西，流着琶洲纯正血统，汇聚整个琶洲最精华，最有钱的地方。

以在建的琶洲大道为界，向北就是大家听到耳朵都起茧的阿里、腾讯、唯品会、科大讯飞等互联网企业大本营。

向南，靠近黄埔涌沿河一带，就是琶洲西住宅的主要区域，周边还分布有政务服务中心、街道办事处等官方机构。

去年成立琶洲经济开发区时，早已申明要严格控制住宅开发，最精华的西区，地段价值自然独一档。

03.

新地王诞生

明年小阳春指日可待

每一次新“地王”的诞生，都是楼市重要的信号。

自从“920”新政打响了一线城市松绑的第一枪后，广州利好刺激不断，先是户型新政正式落地，以后可以实现“0公摊”，然后实行“认房不认贷”，再者还取消宅地限制，间接推动了今年地王的诞生。

几大新政密集落地，说明不见效果不收手。

以往，广州通过设置最高限制地价，控制土拍溢价。自2021年第二次集中供地以来，涉宅地出让溢价长期控制在15%。

随着土地市场转变，自由竞价久违地重出江湖。

淘房君认为，土拍市场带动买房情绪，需要一个过程。

目前广州地价上限已取消，全市新地王也出现，对后续市场刺激会起到一定程度的推进作用，但需要时间去消化，2个月左右就是一段很好的缓冲期。

我们有理由相信，广州楼市将会整体迎来一波温和的回暖，明年小阳春值得期待。